U TURN, 再 U TURN -- 2010年地产市场综述
让时光倒退一年：2010年的1月，如果您在朋友新年的聚会里没有谈论热得发烫的房地产市场，如果您没有抢OFFER或者被抢OFFER的经历，您可能显得有点不合事宜。
2010年的8月，媒体上铺天盖地的是房价和成交量双双下降的消息。而正当市场主流的情绪是看跌时，2010年10月中旬后，市场竟然在房价同比上升5％的平台上找到了支撑点，稳定下来了。
这就是我们的2010地产市场，它如同一步过山车，U-TURN,再U-TURN。转弯很急，也很频繁。事实上，从2006年至今，一向比较温和，稳定的加拿大房地产市场，已经连续经历了3次急升－急降（或者急降－急升）的转变。
这是加拿大的现象，但并非加拿大本身的问题，在地缘政治和经济的深刻变化面前，加拿大很难“独善其身”。这个“资源大国”和“人口小国”从历史上讲，其实并不是资本投资（或投机）喜欢的国家类型，因为它地大，人少，无论经济规模，还是就业市场都缺乏抢眼的地方。
但三个方面的变化，似乎正从根本上改变了这个国家的政治和经济的生态环境。一是90年代后开放的移民政策，使得移民人口大量增加。二是主要移民输出国－中国，印度和东欧等新兴市场的崛起。三是，9.11后，中东背景的资金从美国北上。更为关键的是，从地理位置上讲，加拿大正处在“传统意义上的的超级大国－美国”和“新兴的超级大国－中国”之间，可谓得天独厚。
某种程度上讲，房地产的指数，就是一个国家（或城市）的信心指数。资本，从来没有兴趣去追逐一个没有前途的地区。现在的问题是加拿大信心指数爆棚，是世界上屈指可数的房价有巨大上升压力的发达国家，以至于有点“过热”的隐忧了。
现在无需担心的房价的上升动力，反倒需要小心泡沫的问题了。一般来讲，楼市泡沫从催生到破灭会经历5个阶段﹕
1）排挤效应：经济起飞，刺激了楼市需求，起初楼价会以合理幅度上升；但房地产逐步变成一枝独秀的支柱产业，衍生排挤效应,大量资金和人力被吸引到了房地产领域。
2）信贷膨胀：见楼市有利可图后，银行和按揭商纷纷提供低息房贷，银行体系对外净欠债骤增。
3）炒风狂热：房价逐步与民众薪酬水平脱节；政客往往还坚称楼市没问题，因为应付公共开支上，需要依赖房地产相关的税收。
4）泡沫破灭：可能是通货膨胀导致的生息，也可能是外部因素刺破泡沫，房价下跌，银行坏账大幅增加，严重拖累金融体系。
5）政府买单：眼见金融体岌岌可危，政府被迫耗巨资救助银行业，导致赤字飙升，大举借债，国家破产。房地产业绑架银行，银行又绑架政府，这是所有被房地产泡沫整垮的国家背后的基本逻辑。
对照这个“五部曲”，加拿大有些方面是无需担心的，比如银行体系很谨慎（谢天谢地），应该没有信贷膨胀的问题。热钱炒作的问题，一定范围是存在的，但还算可控。但有些方面，的确应该警惕了。比如，“排挤效应”确实是存在的，房地产产业链在创造繁荣和就业，其它产业增长乏力，房价的支撑基础并不扎实。另外，国民负债水平已经是历史较高水平，这其实是泡沫初期的典型症状。
需要注意的是，房地产的泡沫容易产生在新兴繁荣的市场，而且很难定义，很难量化和察觉。一旦形成了泡沫，又很有迷惑性，很难控制。从这个角度讲，房地产业的“两面性”非常明显。一方面，它沉淀财富，抗击通胀，创造就业，产生税收，如同年轻美貌的少女，人见人爱。另一方面，一旦泡沫失控，转眼间，他会成为残酷的“国家杀手”，无论是财大气粗的泱泱大国，还是生龙活虎的新兴小国，瞬间都会被它推下万劫不复的深渊。
而且，对控制资产泡沫极其不利的外部环境是：加拿大正在遭遇前所未有的“输入型通胀”的压力，更加容易产生泡沫。就在此文即将交稿时，美联储已经放出空气：可能会推出量化宽松第三期；加拿大央行12月的议息会议决定维持现有利率不变。事实上，加拿大正处在“通胀输出的超级大国－美国”和“新兴市场的超级大国－中国”之间，很难“独善其身”。一方面，这两个世界头号经济大国繁荣了加拿大经济，但同时容易释放“货币洪水”冲击这个人口区区三千万的国家。而房地产领域，往往很难在“繁荣”和“泡沫”中间找到一个清晰的边界。
从历史上看，加拿大房地产市场的周期基本上和失业率是同步的。而就在此时，2010年的12月，加拿大的失业率8％，相对于数月前并无实质性的改善，但房价在经历了的2009－2010的疯狂上涨后，仅仅短暂喘息数月，似乎又要扭头直上了。也就是说，加拿大的房地产市场，正在逐步与本地就业市场脱钩。这其实是个危险的信号，说明我们正在被送上脱离就业基础“快车道”，而这条道路的终点其实是我们不愿看到的一幕：即流动性膨胀－催生资产泡沫－严重的通货膨胀促使周边大国开始大幅提升利率－全球资本回流－房地产市场拖累实体经济一起坠落。这个故事的不同版本，已经发生在20年前的日本，13年前的香港，4年前的美国，2年前的爱尔兰和1年前的迪拜。加拿大难道不应该“未雨绸缪”，防患于未然吗？
“尚无近忧，小心远虑”，这就是笔者的2010年最后一篇专栏文章想要和亲爱的读者朋友们共勉的。
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