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多伦多目前房价是否已超出合理水平 ?

加国无忧 51.CA 2011年8月25日 13:08 来源:www.yourtorontohouse.ca 作者:刘静波 [ 加大字体缩小字体 ]

前几天,皇家银行(RBC)发表了对于加拿大房屋可负担能力的分析报告,就全国范围而言,它认为公寓物业的负担成本将是家庭税前收入的29.2%;平房的负担成本将是税前收入的43.3%;独立房负担成本将是税前收入的49.3%。报告还进一步认为,如果以独立平房作为标准,温哥华家庭的负担成本将是税前收入的92.5%;多伦多家庭的负担成本将是税前收入的51.9% 我相信不少人看到有关温哥华房价负担成本的预测,可能会有震撼的感觉。如果房屋开支占收入的92.5%,我很难想象业主们如何应对家庭的其他开支,这样的家庭开支比例是不可能长期维持的。而且,这种脱离加拿大家庭正常收入比例模式的物业,是否有持续稳定的市场空间,也是一个颇令人质疑的问题。这份报告对于多伦多的分析,也颇有探讨的空间。首先,独立平房(Detached Bungalow),并非多伦多的主流类型物业,其数量并非占市场多数,价格波动幅度非常大,以不同的区域来看,价格可以从四五十万元至数百万元不等,如何确定此类房屋的平均/中位价,本身就是一个比较复杂的题目。以多伦多地产局目前的统计方式,它也没有将独立平房作为一个单独的房型进行统计分析。所以,我认为将一个不具有代表性的房屋类的作为分析标的,其说服力和精确度恐怕有不尽完美之处。而媒体对其结论的强力报道,有的甚至是片面报道(未说明物业的特定类型和全部分析内容),很难不会对一般大众有误导之处,至少是传达了不准确信息,在未适当说明分析预测资料来源和分析方法时,人们只会对结论有印象。

 

以大多伦多地区而言,目前的平均房价为$459,122,这个价位已经是高出多伦多的房屋中位价。而且,根据地产局的统计资料来看,大部分成交的物业是50万以下的各种类型物业。即使我们以50万的非公寓无管理费物业作为标准,以新移民买家多数选择的3成首期和浮动利率来分析,全部的房屋开支(房贷,地税,水电暖气等)每个月的开支可能在2000元之内。如果与一个较好地段的两睡房公寓租金比较,两者之间的开支并无太大差别。对于一个计划定居多伦多的移民,如果他们有能力长期承担类似金额的房租,其购买一个平均价位物业的承受能力和必要性是显而易见的。与其他投资标的物根本不同的房屋刚性需求(每个人都要买房或租房),已应该可以相对减少置业者的市场风险。相当一部分持币待购的租客,可能是认为/估计目前的房价已经偏高,房价很快就会大幅下跌,然后可以低价买房。支持他们这种信念的一个依据,是美国近几年房地产市场大跌的情况。他们另外一个基本认识是,多伦多的房价不可能在持续上涨十余年后,仍然保持上涨的趋势。加拿大今后几年房地产价格的走势,恐怕无人能够做出精确的预测,因为有太多未来不确定因素的出现,将影响到房价的发展。但我们可以从地产市场历史统计资料中,得到一些借鉴。

 

首先从多伦多近四十年左右的房价走势图来看,除了上世纪90年代初至90年代中后期的持续下跌和个别年份波动(很快回升)外,多伦多的房价一直保持上升的走势。而美国地产市场的发展更加令人玩味,根据美国NAR (National Association of Realtor) 的统计,美国房屋的中位价从1968年至2004年,平均每年度上升6.4%,从未有一年下跌过。美国从1971年至1980年十年之间,因经济发展和移民的快速增加,房价在十年内保持平均10.4% 的年增长率,在1979年上升14.2%。在接下来的十年内,美国的房价的增长速度有所调整,1981年至1990年的平均年增长率为4%,除了1989年录得0.2% 的低增长外,其他年份均有2%6.8%的涨幅。由此可见,房价在长期快速上涨之后,价格必然有所调整,但并不必然带来价格的下跌。写到这里,可能马上有人以美国近几年房价的大幅下跌提出质疑。客观来说,美国房地产市场恶化情况,并非是传统地产市场的基本面造成的,导致其出现的导火线(美国银行次贷危机),完全是美国各金融机构为追求高利润,鼓励和纵容无经济能力的众多买家入市,他们很多是以短期房价飙升为操作目标,无能力长期承担房贷支出,一旦房价稍有波动,这些置业者就会断供,银行被迫接收并低价拍卖,当这种物业持续增加时,大量银行拍卖房屋源源不断地挂牌求售,平均房价受到此类物业打压而不断走低,在这种市场气氛下,虽然房价已非常便宜,大量的房屋买家仍担心房价持续下跌而观望,人为地减少了房屋需求。加拿大并不存在这种市场历史背景,所以将美国地产市场的发展情况与加拿大类比,未必有客观的依据。

 

地产界对房价的长期发展轨迹,有一种 Mean Reversion 的说法,认为房价虽然在一定周期可能有超高或超低的价格波动,但在这种波动持续一段时间后,如同地球吸引力的作用,必然回归到中长期平均的增长幅度。这一理论可以给予置业者(特别是自住者)一个信心,尽快为自己的需要置业,应该是一个正确的方向。而近期影响地产市场的最大不确定因素,我认为可能是欧洲的债务危机问题,法国和意大利需要为庞大赤字削减开支并加税,西班牙,葡萄牙,希腊需要其他欧盟国家经援解救。而欧盟最大经济体的德国自身难保,经济成长从今年第一季的1.3%,下降至第二季的0.1%。如果欧洲债务危机近期未有适当的处理方案,很可能使目前欠佳的环球经济雪上加霜,加拿大经济(包括地产市场)进一步遭受打击。

 

本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

 

如有垂询,请电:647-206-9868   pauljbliu@gmail.com              

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