多伦多房市八十万价位解码 (North York篇 )

加国无忧 51.CA 2012年4月11日 15:01 来源:www.yourtorontohouse.ca 作者:刘静波 [ 加大字体缩小字体 ]

在我们步入四月数日之后,多伦多地产局也公布了今年三月份的相关统计数据。在20123月份,通过MLS 系统成交的物业数量为9690宗,与去年同期的8986宗比较,上升了约8%。在售价方面,今年三月份的平均房价为$504,117, 与去年同期的平均房价比较,增幅为10.5%。多伦多地产局主席 Richard Silver 认为,在低利率和良性负担能力的促使下,多伦多重售物业巿场不乏积极买家,挑战反而是上巿物业的缺乏,许多挂牌物被多个买家竞价。多伦多地产局分析师Jason Mercer 也认为,如果地产巿场的供应不进一步改善,买家间的竞争情形保持目前状况,根据历史上成交价与挂牌量的比例关系,2012年全年度的平均房价,几乎确定将超过50万元。的确,市场的发展,常常是以人们未曾/未能预见的方向发展,我们无法断言多伦多地产巿在年中或下半年,是否将有剧烈快速的转变。但基本上可确定的一点是:二手物业巿场的供应量,因其基本面性质所限,其供应量很难在短期内大幅增加。因此,目前供应相对不足的状况,在将来中短期内,或许会有改善并达到平衡的可能,但出现供过于求的买家巿场的可能性,短期内应该是很小的。地产巿埸保持兴旺,房价节节上升,业主数量/比例同步増长;它同时带来的,是负债家庭数量增加,以及债务与收入比例的恶化。虽然,加国家庭负债与收入比例去年底为150.6%,  比之前151.9% 的高位有所改善,但此比例仍有相当风险,足以让政府担扰。

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Leger Marketing 近日布了一项消费者信贷年度民调,它显示了民众信贷消费方面乐观与担忧并存的现象,一方面,三分之二的受访民众认为他们目前债务负担没问题,其信心来自于他们对工作稳定性的认知,同时,低利率和升值的房产,也使得高债务额较易接受;与此同时,也有超过六成的受访者,表示需要近期降低债务水平,并且将削减家庭开支。令人不安的是,超前消费和终身负债,似乎己成为民众无法自控的生活方式,近六成的受访退休人士表示仍有一定债务。82%受访人士,希望金融机构帮助他们控制债务水平 。显然,房价快速上升的一个必然结果,是很多物业的净值(Equity) 增加,因此,业主可使用物业抵押信用额度(Line of Credit)也随之増加, 这将导致某些业主的过度借贷消费。这也是央行行长和财长近期频繁警告,并不断暗示如果负债水平未及时改善,政府将被迫干预的原因之一。 51.CA

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回到本文的主题:北约克八十万价位的物业;其实,北约克是一个面积颇大,人口众多的区域,其范围北至 Steeles Ave, 南到Eglinton Ave, 西至Kipling Ave, 东达 DVP 公路。其涵盖的社区,既有全加拿大最著名的富豪区 Bridle Path, 也有治安复杂Jane/Finch 所在地的Elia 社区。因此,北约克区域不同社区物业的价位,有着非常大的差异,之间有着数倍至十几倍的差异。所以,这里只能以我们华人较为熟悉,买卖物业较为频繁的几个北约克社区进行分析。目前而言,它们是北约克Steeles 以南,401公路以北,DVP(404) 公路以西,Yonge St 以东的几个社区。它们主要包括:Newtonbrook, Willowdale, Bayview Wooods-Steeles, Hillcrest Village, Bayview Village, Don Valley Village 等几个社区。

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这些社区的地点,都是属于多伦多市交通方便,位置适中,各类购物消费场所集中的地点,而且有一些排名前列的中小学。以近十年来房价变化来看,这些社区物业的升值也有不错的表现。但即使彼此距离不远,它们的房价以及房屋结构等方面,仍有一定的差异。单纯从价位方面来看,75万至85万的物业,Leslie以西社区,(Newtonbrook, Willowdale, Bayview Woods-Steeles Bayview Village),是属物业平均价位较高,人口结构相对较平衡的中上阶层社区。横跨Willowdle Bayview Village社区的 Earl Haig Secondary School,也是多伦多市排名前列的高中。但这些社区物业的房龄较高,除了少量位于Finch Sheppard 新建或数年新的Townhouse,半独立屋之外。房屋风格以平房和复式物业为主流,也有一定数量的二层物业。基本上,最西面的Newtonbrook Willowdale 社区,80万左右物业的价值,主要是集中在其土地的部分,房屋本身的状况大多较差,很多买家是打算将来拆除重建。而且这些物业大多只有三个甚至以下的睡房,单车库或无车库,如果短期不打算重建,则可能需要花费重金装修后,才能有较佳的居住环境。相对而言,Bayview Leslie之间的 Bayview Woods-Steeles Bayview Village 社区内,80万左右的物业多为双车库独立复式屋,而且通常房况不错,属于不需装修即可入住的状况。 51.CA 加国无忧

 

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靠近东面的Hillcrest Village Don Valley Village 社区 ( Leslie 以西),华人比例较高,知名中小学(Hillmount小学,  Seneca Hill 小学, Crestview 小学, A Y Jackson 高中),以及附近 Seneca 学院所带来的租客来源,是很多华人在此置业的重要原因。80万左右的预算,可以在这两个社区买到状况不错,地基较大的双车库,两层独立物业。以升值潜力和社区整体条件而言,北面的Hillcrest Village 有相对的优势,它也是A Y Jackson 的校区范围。但以具体地点选择而言,应尽可能避开McNicoll 附近的高压线,以及附近的一个墓地。Finch 以南的Don Valley Village 社区 有两个安省排名前列的小学(Hillmount  Seneca Hill),但其所属高中总体排名不佳,且区域内公寓数量较多,居民结构比较复杂。其优势在于更为方便的交通条件,近大型购物商场(Fairview Mall )和地铁站,如果有出租的需要,它可能对租客更有吸引力。整体而言,北约克的不同区域,其价位,房屋风格,升值潜力和社区环境,有着非常大的差异。只有将各个社区具体分析比较,才能有全面认识。

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