解析多伦多地产投资方向

加国无忧 51.CA 2012年5月24日 08:17 来源:www.yourtorontohouse.ca 作者:刘静波 [ 加大字体缩小字体 ]

随着六月的即将到来,关注地产市场的朋友自然会联想到:多伦多市场的发展,在今年炎热的夏季,是否能够延续自去年冬季以来的热潮,在价位和销量上再创新髙。对于市场今年下半年的走势,很难做出准确的预测,但以地产市场的周期性规律性来看,夏秋两季的成交量,通常不及春季活跃。而多伦多至今的上半年以来,所取得的亮丽房屋成交量,是由多个因素影响导致的。首先是买家/投资者,仍对市场前景看好,担心/期望房价将持续走髙,因此积极入市,在上市物业相对不足的卖方市场环境下,更使买家感受到竞价和加快置业歩伐的压力;其次,超低房贷成本的支持,加上就业和整体经济尚算稳定,且有逐步改善的趋势,强化了人们的置业信心,感觉目前的房价,仍在他们可负担能力范围内;另外一个特别的因素,是各大银行在上半年初,推出了一系列特惠房贷利率项目,并在三月底至四月初截止。在特惠利率推广期取得房贷预批的置业者,必须在预批函的有效期完成置业(不只是签约而己),这必然导致大批希望拿到优惠利率的买家,加快或提前置业计划,额外増加了巿场成交量,并同时促成了房价的上升。对于银行业割喉战式的房贷巿场竞争,有些人觉得难以理解,某些极低的利率,对银行己近无利可图或利润极其微薄,以超高的营销成本换取薄利(或无利可图),已不符将本求利的基本经商法则。在这一点上,我们不得不佩服这些大银行的长远眼光,他们不是着眼于短期的获利,而是希望藉此扩大其巿场占有率,中长期利率的走势必然是上升。无论是浮动或锁定式利率,当房贷 Term 到期时,大部分人自然还是与原房贷银行延续贷款,银行因此有了长期稳定的利润来源。

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各位关注地产市场的朋友已经看到,从加拿大整体来看,地产是目前仍然呈现上升的趋势,但各个城市(省份)至今的发展,却有相当不同的表现。多伦多在加国数大城市,房价升幅一枝独秀,目前取得了9.6%的年度升幅,但实际上它并不是升幅最大的城市。加拿大地产协会(CREA) , 对加国地产最热和最冷的城市/地区, 提供了以下的房价升幅统计数字:Newfoundland & Labrador +12%, Toronto +9.6%, Regina +9.4%, Saguenay 9%, Thunder Bay 8.5%; Victoria -3.6%, Saint John -1.9%, Vancouver -1.9%, Fraser Valley -1.4%.  由此可见,加拿大各城市/地区市场表现有其差异和周期性,不能单从某城市/地区,推断加拿大整体地产市场现况,即使对某个城市/地区市场的研判,也应该以历史/发展的角度看侍,目前某个城市的房价飊升,可能是前几年低迷的反弹。加拿大目前的平均房价为$375,810, 比去年仅有0.9%的升幅,这个升幅水平看似微不足道,但我们如果以发展的角度来看,却可能有不同的结论。回到2000年,当时加拿大的平均房价为$150,000,还不到现在的一半。另外,加拿大两大城市(多伦多与温哥华)的房价表现,对整体加国平均房价计算,有着极其重要的影响,从以上统计数据来看,它们今年以来呈现不同方向的发展。如果我们将此两城市剔除,目前全国的年度房价升幅,则将是3.1%

 

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基于多伦多仍然炽热的地产市场气氛,投资置业的策略,就需要有更为慎重的规划。地产市场与股票市场有相似性,无论是热市或淡市,均有不同的机会和方向,重点是自己发掘机会的执着和嗅觉,然后是不失时机的决断力。而可能伴随的风险,自然是与预期的利润成正比的。在准确把握时机的同时,也需要对投资标的有客观的认识,否则将陷入被动的局面。多伦多地产投资者比较熟悉,媒体最为关注的热门物业,是市中心区的四个豪华公寓楼花项目:Four Seasons, Ritz Carlton, Trump Shangri-La 。这几个楼花开盘的时间有所不同,如果投资者在2004年或2007年果断入市,在Four Seasons Shangri-La 楼花项目,目前应该已有非常不错的增值。当时就有不少境内外的投资者入市,根据业内人士估计,这几个楼盘的买家,投资者应该占一半以上。去年以二千八百万成交的Four Seasons 阁楼单位,据报道也是外籍买家。从目前的发展来看,Trump 是最受媒体关注(非全部正面),且未销单位可能较多的楼盘(与其它三个比较)。不过这种情形应该与它单位总量和销售策略有关。这四个楼盘以其地点,豪华配置和知名度,颇受投资者的关注。其市场升值前景,是见仁见智和时机把握的问题。但如果对这些楼盘的独特结构,缺乏准确的认识,则可能会陷入风险而不知。这几个楼盘的共同特点是,它们都是一般住宅公寓单位与酒店单位的混合,或者称为酒店式公寓,一般业主不但可以享受到世界知名酒店的服务,某些楼盘宣称还可为业主,将公寓单位做酒店物业出租,赚取额外的投资回报。这听上去非常有吸收力,且觉得现实可行。但这种结构的产权形式将较复杂,在物业处理和平时使用上可能有种种限制和不便。更为重要的是,这种产权结构的物业,很可能将定位为商业物业,而非单纯的住宅物业,不仅地税高出许多,而且交房前申请房贷,很多银行可能拒绝,少数接受银行的房贷利率,也非纯住宅房贷可比较。投资者不可不慎。

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从投资的角度,任何一个市场,针对终端消费者的主流,来物色挑选投资标的物,应该是比较稳妥安全的策略,以多伦多地产巿场目前的情况而言,预算五十万至七十万的首次置业者,是当前置业者的主流,此价位范围且地点尚可的物业,最受市场追捧,快速售出,且往往出现多位置业者竞价的情形,而如果房业是独立屋,则竞价的热度更高。而且,这些买家多为自住用,较少投资者。从这一现象,投资者或许可得到一些启示,隨着多伦多人口的稳定增长,对房屋的需求将同步增长。但因土地资源的有限性,各类成本的上涨,环保及规划政策对䢖房开发的制约。多伦多地产巿场中长期的发展,不会出现过度供应的问题。而在有限的新建物业中,低层非公寓物业的比例和数量将逐年递减,但这类物业却是为大多数首次置业者所青眛,但目前地产投资者许多是集中于公寓物业(特别是楼花市场)。因此,中价位的非公寓低层物业,我认为是值得投资者关注的方向。

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本人定居多伦多二十多年,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。 info.51.ca

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