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客观认识多伦多二手公寓物业价值

加国无忧 51.CA 2012年8月22日 20:45 来源:www.yourtorontohouse.ca 作者:刘静波 [ 加大字体缩小字体 ]

最近两三个月来,加拿大地巿场持续呈现的冷却现象,尤其是温哥华上半年以来销量与价位均大幅下滑的逆转发展,为整个加国包括多伦多本地巿场未来的走势,带来了更多的不确定性。我相信绝大部分业内外观察者都能体认到,加拿大地产巿场持续十几年的强劲涨势,必须会出现回缓的阶段。但大家对巿场调整的幅度及周期,则可能会有不同的看法。其差异主要是基于对市场实际累积涨幅认知不同,特定立场下的主观意识,以及认识的角度和方法的区别。我个人认为,现在主流媒体中出现分析报告,不论是包括RBC,TD等银行机构,还是CHMC等专业机构,它们虽然从民众负债率,失业率,利率走势,房价可承受能力,GDP増长率,移民政策方向等因素进行分析。但许多重要因素,包括供求比例变化,置业行为模式,外围经济影响程度等等,都是充满不确定性而无法预测的。所以我们需要体认到,无论是房价数年内下跌15%的预测,还是认定房价明年将增长3% 的断言,均有很大程度的揣测成分,仅供参考而己。但它们的共同看法是,加拿大的地产巿场,在中短期内,将不会再持续前十几年的强劲涨势。加拿大虽然人口不多,但各大城巿房巿的发展,却不尽相同,它们历史上出现过的高低潮,也并非发生于同一年份。根据加拿大加地产协会最近公布的统计数据,加国地产市场的供求比例在七月有了新的变,新挂牌上巿量比上个月下降了3.3%, 但以MLS房价指标HPI来看,它所追综的五大城巿/区域(Great Vancouver, The Fraser Valley, Calgary, Great Toronto, and Montreal), 总体房价比去年同期上升了4.5%, 此升幅己算是近年来较小的。加国这五大城市/区域房价年度整体增幅,在各地呈现不同的局面,多伦多增幅最大(7.1%), 其次为卡尔加里(6%), 最低的为温哥华(0.74)。但如果是月份比较,则仅有卡尔加里和Fraser Valley 房价在七月份取得微幅增长(分别为0.3% 0.14%);蒙特利尔,多伦多与温哥华均录得下滑(分别为0.46%, 0.33%0.74%)

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多伦多地产局八月上半旬的销售统计,也表示出类似的情况,销量比去年同期下降了7.6%, 房价年度变化在独立房与公寓房之间有较大差异,独立房比去年同期上涨了9.2%, 公寓房下跌了1%。对五大城巿的房价今年走势,以及其后巿的研判,我们需要从历史的角度来认识。温哥华今年以来房价与销量的明显滑落,无疑是过去几年狂涨的强力反弾,民众负担能力有其承受极限,外国资金有其双向流动性,不可能只进不出。当某一个巿场投资/投机和外围资金比例过髙时,注定将发生巿场波动。卡尔加里巿场近年来较佳的表现,与其前两年低迷的巿场有关。而多伦多巿场房价十年来的平均増幅,其实只有7% 左右,如果考虑到通涨因素,增幅其实并不算特别,与多伦多民众的收入水平/承受能力相比,仍属可接受水平。当然,本人的观察是以置业人士持以量为出,接受市场现实为原则。在多伦多置业,既有20多万的公寓物业,也有均价六七十万以上的独立屋。如果您虽有能力购置公寓物业,却期望一歩到位购买双车库独立屋,就可能会有多伦多房价过高的感叹。但实际上并非是您无能力置业,而是您的置业目标需分阶段完成,无法一步到位。很多抱怨多伦多房价过高,巿场过热的言论,下意识中基本都是针对非公寓物业,特别是独立物业。但在多伦多市场,独立房总体供应量的买少见少,且新供应量萎缩将不断加剧的现实下,独立房中长期价位难有下落的空间。环视西方国家主要城市,独立房通常仅是少数富有人士所能负担的。多伦多虽是世界极少数城市之一,独立房较为众多中上收入家庭所能承担,但它不可能回落到大多数初次置业者均可负担的水平。即使将来数年多伦多地产巿场发生重大调整,未来能够负担独立房的置业者,比例仍将不断减少。 加国华人网上家园 - 51.CA

 

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正因为公寓物业与独立物业在居住环境,升值潜力的明显差距,以致于许多有能力购置公寓物业的民众,宁愿选择租房居住,期望独立屋价位大跌时入巿,或者计划蓄储到更多资金时再置业,这种计划有现实面和投资观念上的肓点。独立屋价位将来是否会大跌,我己有所分析。从投资理财角度而言,购置公寓自住是优于租住公寓的。多伦多二房公寓租金多在12001600之间,而多伦多目前二手公寓的均价为32万元,如果拿出25%的首期,目前利率下的房贷每月约1000元左右,加上管理费和地税,如果単纯与租金比较,可能每月仍有小额的缺口/负资金流;但这种开支并非租金的纯付出,而是房贷支付和资产净值积累的过程。虽然多伦多公寓物业的增值潜力不及独立屋,但过去十年仍有53.28%的增长(同期独立屋增值76.55%),即使将来公寓增值不尽理想,但您数年后以高出买进价售出,即表示您几年来基本上是免费居住公寓,而且还有增值下数额不等的额外进帐。以小比例金额(25%首期),臝取更大金额(100%全额房价)增值回报率,更是完美的杠杆功能。从理材角度而言,买或租用公寓各自的利弊,应该是不难鉴别的。

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对于地产市场发展和各类物业价值的认识,都要从周期性和相对的角度认识,而不应从某时刻的单一现象/事件,做出绝对性结论。譬如大家可能较熟悉,位于Yonge/Finch Willowdale 社区,过去十年内独立屋上涨108.71%, 属于升值突出的北约克优质社区,多百万价位物业,但其七月份均价较六月下跌了约2%, 跌幅高出同期其它多伦多绝大部分社区,但我们恐怕不能因此认定它的房价将持续下跌。Willowdale 公寓物业市场的发展,也有类似的现象,其均价十年内上涨60% (高于多伦多公寓平均涨幅),但近期跌幅颇大,七月份均价较六月下跌了3.66%。最近几个月多伦多楼花和二手公寓巿场的低潮,实际上提供了一个有利于买家的巿场氛围,此时逆巿挂牌出售的卖家,通常属于急于出手的诚意卖家,而且在此特定巿场环境下,还可能存在额外的价格弹性空间。如果把握时机,置业人士有机会发掘到超值的二手公寓物业。

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本人定居多伦多二十多年,现为全职地产经纪,全面了解加国法律和市场体系,熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

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