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加拿大楼花按揭贷款是怎么回事

加国无忧 51.CA 2010年12月11日 20:23 来源:www.5in.ca 我住加拿大 作者:王红雨 [ 加大字体缩小字体 ]

“楼花”虽然是香港同胞发明的词,但现在全世界华人都知道是什么含义了。“楼花”通常与“炒”这个词同时出现,所以给人一种不安全感。虽然听着有点“悬”但还有很多人津津乐道,甚至一试身手。在加拿大,参与楼花交易的华人移民越来越多,原因是买楼花,交割后自住的人,不仅用昨天的价格买了今天的房子,同时也享受了一手房带来的满足感;另外,“炒楼花”,即,不交割的买家,利用房价不断上涨以及首付款杠杆原理,以小搏大,货真价实地赚到了丰厚现金收入。无论是投资还是自住方面的收益都令参与楼花交易的华人受益匪浅,所以才会口碑相传,带动了越来越多的华人参与楼花买卖。然而,即使经验的丰富的楼花交易者,也很少有人知道,在加拿大有楼花按揭这种金融工具。这种贷款的最大好处是用今天的利率在未来从银行借款。眼下的利率水平是加拿大有史以来最低的时候,如果能把现在的利率留住3年,三年后用现在的价格和利率去完成买房交易,岂不快哉?

Jack两年前以21.9万的价格购买了Yonge和Finch上的“蒙娜丽莎”公寓楼花,共支付了首付款4.4万元,他在今年5月的一次银行贷款知识讲座中得知,该银行可以续作楼花按揭贷款,利率比二手房按揭贷款利率还低,今年10月交割时,银行的评估价达到29万元,3年期按揭贷款固定利率居然在3%以内。这令周围的朋友都羡慕不已,也让Jack对楼花投资更加充满信心。这种楼花投资的成功案例不胜枚举,但任何成功的人或事都很难复制,这就是所谓的“两只脚不会踏入同一条河流”的道理。然而,成功的经验是可以参考的。Jack总结此次楼花投资的心得时,以下经验值得大家借鉴:
选择自己熟悉的地区。买楼花,地点最重要。Jack的自住房就在“蒙娜丽莎”附近,他自己觉得这个地方生活非常方便,无论再售还是出租都会有可观的收益。地产经纪曾向他推荐过无数个楼花项目:downtown金融街,湖景房,北面豪华镇屋等,但他自己始终认为买自己熟悉的地方最保险。
考虑楼层和房价:很多人都认为楼层和房价是不需要考虑的,因为楼层越高,每尺的房价就越高,因此不用考虑。Jack认为,从银行评估的房价来看,低楼层的房价不够理想,因为楼层太低影响市场流动性。Jack选择的楼层是整个condo的中间层。
做好交收的准备,以投资而不是投机的心态买卖楼花。很多人买楼花的时候希望在最终交收之前卖掉,赚取现金。Jack认为这种想法很悬,一旦楼花无法出手而自己又没有钱交收,有可能损失买房定金;如果被迫降价也会损失资金的时间价值。因此,Jack早早申请了楼花按揭贷款,保证了新房一定能够交收。由于利率好,租金收入超过按揭月供款和管理费等全部成本,Jack最终决定持有房产,赚取租金收入的同时等待楼价继续上涨。
 
开发商在发售新的楼盘时,会把购房者的买房保证金存入一个托管账户,并要求购买者申请按揭贷款证明其借款能力。当发售一定数量后,开发商会以这些资料为依据向银行申请建筑贷款,当项目进展的一定阶段后,银行会发放建筑贷款。因此在加拿大,消费者购买楼花的保证金并不会直接用于房屋建设,消费者也不必担心在中国常见的“烂尾楼”情况。即使建筑项目失败,买房者的定金不会受到损失。
 
上述体制决定了,购买楼花的消费者一定要证明自己不仅可以支付保证金,而且有能力申请到按揭贷款。很多消费者不知道银行有楼花按揭贷款,购买楼花时只是向银行申请一个预授信(pre-approval),但此类批复的有效期只有3-4个月,仅能起到证明借款能力的作用。楼花按揭贷款是一中鲜为人知的按揭贷款。华人消费者更是对此知之甚少,因为大多数人不相信有银行肯贷款支持买卖楼花。不要忘了,北美最发达的行业就是金融业,很多金融产品都是我们出国之前闻所未闻的。楼花按揭贷款产品之所以鲜为人知有以下原因:
承做楼花按揭贷款的商业银行数量较少,只有主要商业银行才有此类产品;
承做楼花按揭贷款的银行通常不会通过贷款经纪销售此类产品;
贷款对象是有一定限制的,要么是本银行客户,要么开发商和楼盘是本银行认可的。
   
楼花按揭贷款的审批条件与正常的按揭贷款相同,需要借款人证明自己的还款能力。如果是没有收入的新移民,需要满足本行按揭贷款新移民政策。以新移民为例,如果签订楼花买卖协议,并提交按揭贷款申请时,属于新移民,例如,登陆5年内,首付款30%,则可以获得批准,即使房屋在3年后交收,届时借款人已经登录超过5年,则还是适用于新移民政策。
 
   楼花按揭贷款给消费者带来最大的实惠就是,n年后房屋买卖交割时,可以享受现在的利率。银行之所以能够为客户长时间保留利率,是因为银行使用了利率掉期的衍生工具来对冲利率风险,这种做法会占用银行的部分资金,因此,楼花按揭贷款并不是什么人都可以申请到。
 
购买楼花的消费者在很多售楼现场都可以看到商业银行推广楼花按揭贷款的银行工作人员。大多数楼盘都有指定的商业银行合作伙伴。如果大家不知道去哪里找到可以承做楼花按揭贷款的银行,最好向售楼处咨询,也可以向自己的开户银行确认是否承做,以及各档期的利率。
 
 
作者电话:416-880-5089
 
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