买房卖房须知

加国无忧 51.CA 2012年1月30日 14:56 来源:原创 作者:John Xu [ 加大字体缩小字体 ]

 (此文是整理了以前一部份的跟贴而来。完全是原创)

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买卖房都可以不用经纪的。但在我触角所到的,除了专业房产经纪,没有人是成功地自己私买,私卖自己房产的。很多人在自己找房。找到最后搞懂了买卖房的道理了,却要找经纪了。因为他们知道了还是找经纪靠谱。但是他们损失了时间和时机。因为房价又涨了不少。所以说,最后不用经纪的是还没有搞懂买卖房的道理的人。真是初生牛犊不怕虎。这么大的一笔交易,一个人的一生有几回?
私卖的人想以极高价卖出,而私买的人想以极低价买进,那么总有一方要吃亏。所以这两人总也碰不到一块。如果一方有经纪,一方没有经纪,那吃亏的一定是没有经纪的一方。而且绝大多数房产物业的 Fraud (欺诈..) 都是在私买或私卖之间发生的。当然,你没经纪,你也不知道自己吃亏了。不知道就好,心里也不难受。只要没买到不良资产,就该庆幸了。

但是重要的是:
私卖的人和私买的人都不打广告。首先私卖的人排除了所有的主要民族买家,只在少数民族中选择了华裔买家。再者私卖的人排除了所有的不上网的以及上网也不到这个论坛上来的买家。当然也排除了所有用经纪的买家。那还有多少机会?

私买和私卖这俩人,要到什么时候才能正巧碰在一起?
私卖的人要错过多少好的,正好想要这种房的,愿意出高价的买家?
私买的人要错过多少好的,正好想卖这种房的,急着想出手的卖家?

一个经纪每年的广告费就二万到五万,甚至更多。千万不要说广告商都是骗子,他们是为经纪人服务的,这就合理。私卖的人和私买的人就是在多伦多所有的报纸打三个月的广告的效果,也不如用一个经纪.

经纪的责任是要保护自己的顾主不受到重大损失。在双方都有经纪的情况下,最大的可能是达到一个公平的市场价。在对方没有经纪的情况下,那么对不起了,经纪还有责任为顾主争取最大的利益。该经纪会把对方玩死为止。卖方的经纪还有责任把房产的隐性的缺陷告知对方的经纪(如果买方也有经纪的话),比如大麻屋,漏水,漏雨,白蚁,谋杀,等等,等等. 经纪对经纪也要遵守游戏规则. 一个经纪在买房的整个过程的一切都在他的职责范围,甚延伸到交接后。有的不是他的责任范围,但在职责范围。
现在,大家都对私买和私卖有了比较相同的看法,就是这种方式不可取。但是有的买家错误地认为要买”一手房”。也就是买家直接找卖家的经纪。这也是因为这些买家被严重地误导了。相当一部份人在误导他人。

我来解析一下这种方式,就是买方利用卖方的经纪来成交,也就是卖方的经纪同时做买方和卖方的经纪。

这种方式在有些国家和地区被宣布非法而禁止。而在安省,至少目前还是合法的。但我看来,这种方式总有一天会被禁止。这是因为这种方式让经纪处于一个法律和道德的尴尬的处境。当然经纪既做卖方又做买方的经纪,打两分工,负两份责任,拿两份佣金是应该的。

但是从卖方立场来看,与经纪签的是Client的合同。也就是卖方是经纪的主顾,老板。经纪不但要保护卖方不受重大损失,还要为卖方争取最大的利益。但是这种方式却排除了所有用经纪的可能买家,使得为卖方争取最大的利益成为不可能。还有一种隐性的做法就是为了增加拿两分佣金的可能性,而不准其他经纪做同一房产的广告。也使得用经纪的可能买家大量减少。

再从买方的立场来看,只能与该经纪签Customer 的合同。也就是买方是经纪的顾客,不是老板,是第二位的。经纪没有责任为买方争取最大的利益。那么该经纪如何为卖方争取最大的利益,又要公平对待买方,就缺少了法律法规的约束。就完全看该经纪的拿捏了。经纪在这种情况下,拿的是两份佣金,却给买卖双方提供的是大打折扣的服务。由于不用经纪的买家非常稀有,该经纪往往只是为了促使交易成功,而忽视买卖双方的利益。而买家和卖家由于相对经纪严重缺乏资讯,成了弱势群体。如果你没有买方经纪,而直接与卖方经纪谈,他不玩死你就说明他不是一个好经纪。

如果你用卖方经纪为经纪,那么卖方经纪做两份工,负两份责任,得两份佣金,那么你什么也没省。反而,卖方是该经纪的老板,你是该经纪的客户。那么你说要是你是该经纪的话,你会倾向老板还是客户? info.51.ca 无忧资讯

如果你用卖方经纪为经纪,那么卖方经纪做两份工,负两份责任,但是你不让该经纪那两份佣金,或者你克扣他的佣金,那么他会对你忠诚吗
所以依我看,无论经纪,买家,卖家都要慎用这种方式,以免被告上法庭,或受到重大经济损失。
房产信息是公开的,法律条文是公开的,医学也是公开的。但你不要自己去买房,自己去跟检察官辩论,自己去给自己开刀治病。

这里要提醒大家的是:如果你有车祸,有人受伤,千万要雇律师。不要自己去跟保险公司打交道,否则你会处于很不利的地位。你作为一个买或卖家,直接与对方的经纪谈判或作任何交谈,也会处于很不利的地位。
我倒是认为如果你懂经纪这一套,或者你正是一个经纪,你应该请一个经纪来为你买或卖你的房产。因为是人都会犯错的。如果你的经纪弄错了什么,让你受到了大的损失,是有该经纪的保险公司赔你的。如果你自己弄错了什么,保险公司不会赔你的。从这个道理来说,找一个不良经纪比没有经纪好。但是最好不要找不良经纪,以免受气。不管怎样,你要有个经纪。不然的话,你就像一个赤手空拳又全裸的人跟一个全副武装又满身盔甲的人打架。至少一个烂经纪还有一百万的失误保险。在买卖房的过程中受了气的绝大多数华人,是因为贪小便宜。这是一部份华人的通病。应引以为戒。碰到有经纪主动给小便宜的。应尽快换经纪。如果一个经纪不在乎自己的佣金的,那么他一定不会在乎你的地产价值,更不会在乎你的地产的升值空间。其实这种经纪不是不在乎自己的佣金。他们是想以小便宜换取更大的利益。折扣经纪提供的是折扣的服务。更重要的是折扣的忠诚度。而这种折扣会以一个比例负面地放大到你所交易的房价上,进而放大到物业以后的升值空间。多伦多华人对华人经纪的怨气,绝大多数都是这种折扣,或者克扣佣金所引起。当地人知道这里的利害关系,给足佣金,反而不骂自己的经纪,因为经纪也是尽心尽力。

总的来说,经纪的最主要作用还不是信息,而是法律上的承担。每个经纪都买了一百万/每单,三百万/每年的失误保险。如果经纪弄错了什么,就有保险公司赔偿。保险公司只对受过职业训练的经纪保险。没有经纪,那么几万,几十万的损失,只有自己吃进了。试想没有经纪的市场会多乱多黑。买方和卖方就看谁厉害,或谁狡诈。这可不是在黑市上买了个假包或收到一笔假钱的事。法院会挤破头的。
如果你是经纪,你最好雇别的经纪来处理你的房产买卖。如果你是律师,你一定要雇别的律师来为你辩护。如果你是医生,你不得不让别的医生来为你症断治疗动手术。不然你会处于非常不利的地位。
与经纪公司什么时候签合约,要看你与经纪是否建立了互信。多伦多华人买房大多迟迟不签是因为华人之间严重缺乏信任以及华人之间互相严重误导。这当然是由于华人中有一些不良经纪和刁民客户所造成的。经纪一般都不会一开始看房就叫你签合约。但是个别情况下,一接触就感觉对方是个刁民客户。那么经纪很可能用这种方式来测试对方。
其实,客户与经纪一旦建立了互信,应该尽早签约。因为签了约,你才是Client,也就是主顾,也就是雇主,也就是该经纪的老板。那么经纪就会尽力为你服务,才会毫无顾忌地把各种信息传输给你,就能拿到第一手房源资料。早日找到你的最大的性价比的房子就成为可能。经纪会一路上保护你的权益。如果你不是经纪公司的签约客户,也是可以的。 不过你只是潜在的Customer,也就是潜在的顾客。 在经纪眼里,你不是老板。你是第二位的,你的所有的都得让位于Client,而经纪对你是没有责任的,直到你签了合约为止。那么你已经浪费了时间,错过了时机。你找到的可能不是最大的性价比。
那么签了合约,又发现不满意怎么办?你可以要求与经纪协议解除合约。极少有经纪不愿意以这种方式解除合约的。因为通过律师函这种方式对经纪没有任何好处,反有坏处。
要找到可靠的经纪,我建议两点。其他很多我不谈,因为这两点被华人广泛误传误导:
1。不要持有多个经纪,每个经纪的房源都是几乎一样的。持有多个经纪毫无意义。反而被经纪认为你没有诚意和忠诚度。如果你没有,那么你如何要求经纪对你有诚意和忠诚度。因为最多只有一个经纪(或许一个都没有)能做成这笔生意,其他全白做。换位思考一下,如果你是其中一经纪,你会不会骗或PUSH买家,以免夜长梦多?买家因为缺乏信息,很可能在此情况下,用高于市场价买下自己并不满意的房子。所以一旦你与某个经纪建立了互信,就要尽早签代理合同。保证你们之间有忠诚度。有些人要求经纪有忠诚度,却对自己没有约束,这是不存在的。
 
2。不要索要佣金回扣。拿了经纪的佣金,经纪对你的忠诚度就荡然无存。经纪就可能对你骗或PUSH,让你早点以高于市场价(因为这样才能保证抢到房子)买下你并不满意的房子。这样该经纪就可以“薄利多销”以弥补损失。这点已经被以前Yorkbbs的贴子证明。有人被一个托子介绍到一个回扣经纪那里,拿了两千多的佣金回扣(该托子也拿了不分佣金),却比市场价多花了两万的价钱买下了一个二十五万左右的bachelor 公寓房。
如果你不信,你可以试试私买。很多人浪费了很多时间,弄到最后房子涨到买不起
上面两点也一定程度地推高了华人热点区的房产市场价。
预祝你心想事成,早日以市场价买下满意的物业。
小资料:
不签合约对买家有什么好处:买家可以随意换经纪,不需要签解除合约。

不签合约对买家有什么坏处:很可能以高于市场价买下自己并不十分喜欢的房产。也有可能买下陷阱房产,让自己损失几万,几十万。买家对经纪也没有提告的权利。如果经纪有失职,也不可把经纪告上法庭求偿。

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不签合约对经纪有什么坏处:经纪很可能全部努力白费,因为买家随时可走人。经纪也可能被一些刁民利用到极致,然后自己去折腾。

不签合约对经纪有什么好处:经纪对买家没有保护利益的责任及法律上的承担。经纪只要带买家看房以及做文书工作。出了问题,经纪也不会被买家告上法院。没有因被告而破产的顾虑。

至于成交后再签约,那等于没签。因为事后的合约是对前面发生的事没有违约的回溯权。

不签约买房广泛存在于华人买方群体,特别是大陆移民买方群体。绝大多数是被严重误导。也有一些刁民对自己的聪明程度过分自信,企图最大限度地利用经纪。正因为不签约买房广泛存在于华人买方群体,所以这也是推高华人热点地区房价的因素之一。 info.51.ca 无忧资讯

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