五大要素 好卖房

加国无忧 51.CA 2012年3月20日 12:23 来源:原创 作者:向前方,FRED [ 加大字体缩小字体 ]

在密市,趆来趆多的朋友开始换房。相信每个屋主都会关注怎样才能把自己的房子卖得好价钱高?卖得顺利没困扰?在密市房地产市场打拼多年,常见到有些经纪给卖家提示“高要价,低佣金”,但经纪却不做充分的准备和调研工作,只是挂牌或者做些OpenHouse,守株待兔。尚未看到有多少华人经纪潜心学习和研究,并愿意与大家分享。因此,我将在未来的系列文章里详尽地与您分享这方面的专业知识和多年积累的从业经验,相信您会从中受益。
       事实上,卖房子就象是做一个商业策划案。在这个过程中,有五个重要因素必须考虑: info.51.ca

一是Timing(卖房的时机);二是 Staging(直译叫舞台化,又或者有人叫做“售前包装”,包括广义和狭义的。);三是Exposure(有人称之为Marketing);四是Price(即ListingPrice,房屋的要价);五是Negotiation(即谈判,与各方的沟通和交流,并不仅仅指与买方的价格协商)。五个要素有效结合,相互作用,互为补充。好的房屋经纪利用专业的房地产知识和丰富的从业经验,有效运用五大要素,帮助你顺利的卖个好价钱。 加国 无忧 51.CA

       下面我就简单概述(以后的系列文章会做详细的分析)一下这五个要素:
      首先,Timing。时机是我们不容易控制的一个因素。比如大环境对房地产市场的影响:2008年下半年,出现市场恐慌,很多原本很抢手的房子不好卖。而2009年下半年至2010年5月前,市场却异常活跃,半数以上的房子都能拿到多个Offer,平时不好卖的房子变得抢手。排除这个我们不能控制的大环境,就小环境而言,如果可以选择,春天是首选。当然,很多时候我们无法提前决定卖房的时机,那么这个因素就变成了一个定数,其他4个因素就要根据它进行调整。
        其次,Staging。简言之,就是“卖房前的准备”或者说“脱个性和商品化”。不要忽略这一点,在你动手进行任何修补和刷漆之前,先征求一下你的经纪的意见,这将会为你节省意想不到的时间、金钱和精力,因为专业经纪对市场的熟悉和把握,在这方面可以给卖家不同层面的帮助。我虽然有两张Staging的认证,但我每次卖房之前仍然会请更专业的Stager来做咨询,给出更专业的意见,让房子以最完美的状态呈现给公众,让买家第一时间爱上这间房子。如何做好 Staging,我将会在稍后的文章里详细阐述。
       第三,Exposure或Marketing。市场曝光推广。这是经纪的重中之重的工作。为什么要请经纪卖房?因为专业经纪拥有一个更大的平台。打个比方,私卖就象是自己在做GarageSale,而请经纪相当于请他把我们要出售的房子拿到专业商店里去卖,这个专业商店就是 MLS,试想一下,5个人来你的 GarageSale和100个人到商业里看你的房,谁更能拥有好的市场,拿到更高的售价?所以私售在很大程度上是失去了广大的潜在客户和更高的卖价。而且,根据统计数据显示,80%的私卖者最后又都回归到经纪手上进行公开售卖。而在剩余的20%里,有少部分可以卖掉房子,而卖掉的房子里又有一半是买房经纪帮助买家购买的。所以请一个专业的经纪帮你免费全程策划包装销售,将会事半功倍。当然选一个好的经纪至关重要,否则事倍功半也说不定。
       第四,Price。房屋售价的制定要考虑多方面的因素,它其实也是一门学问。有些屋主在定价时会考虑自己在买房之后的各种投入,亲戚朋友的建议,或者对房子的日久生情,产生一个高于市场的心理价位,虽可理解却不明智。我们常看到这种情况,卖家一开始叫价很高,卖不动,然后一而再,再而三的降价,最后卖的价格比市值还低。还有,一些经纪提示卖家要高价,说这是让买家讲价的策略,这其实是错误的。如何正确的定价,即满足卖家心愿又让卖房过程顺利进行,我将在后续的文章里详细分 析。
      最后一点,Negotiation。谈判是一门艺术也是一门技术。谈判决不仅仅只限于跟买家谈Offer那么简单。从一开始,特点的说明,查询,磋商,与潜在买家的沟通,和买家代理的交流,对事实的澄清(Facts&Disclose)和说明,跟多家买方的协调,买方心理接受力的了解与掌握,有条件协议的跟进,问题的解决和解释,交易的促成(FirmtheDeal)和最终成交(Closing),经纪谈判技巧的高与低和最后所呈现的结果是大相径庭的。 加国 无忧 51.CA

      五大因素相互作用互为补充,如何进行统筹规划,以取得彼此间的平衡,最终达到卖好房的目的。详细的分解说明,我将在今后的系列文章里逐一介绍。希望上面的分享能给您以启发和收获,对上述的五要素的协调把握,加上房地产经纪好的职业道德和专业技能,才能为客户提供完善优秀的买卖房服务。 info.51.ca

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