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如何判断房屋的价值,以及房产投资中的一些误区

加国无忧 51.CA 2012年3月26日 19:17 来源:原创 作者:郑重 [ 加大字体缩小字体 ]

说到投资,就必须说到两个概念:价格和价值。很多人都知道这个公式:价格=价值+溢价。

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这里的价格就是指市场价格。价值是指房屋的真正价值,或者说是核心价值。很多人会问:房子有核心价值吗?怎么计算呢?首先我要说,它不是所谓的政府估价,其次也不是成本加上合理利润。这些都太主观。其实要想弄明白这个问题,我们还是得回到房屋的第一属性——功能属性。房屋买来就是住的,即使是投资,最终也是要有住的人,哪怕转几手。否则就变成击鼓传花,空中楼阁了。所以房子的价值就和人有关,因为要用钱买,所以就和收入有关。这样答案就出来了:房屋的核心价值取决于房价收入比。因为收入的一部分是生活必须消费,所以一个合理的比例就能决定房屋的核心价值。

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很多人可能会有疑问,加拿大是个移民国家,投资移民在这里不用有收入。我想说的是,投资移民不是主流,一年才几百,随着政府的不断控制,影响会逐步缩小,最多是局部区域的。而且,就大多地区来说,平均房价也就是50万,根本不是投资移民的主流价格,说明我们在探讨整个大多地区的时候,没有必要单独考虑他们。当然如果要具体分析某些区域的时候,我们就不能仅仅用房价收入比来衡量房屋的价值。

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至于什么样的房价收入比是合理的,并没有一个定论。国际上通用的是上世纪90年代世界银行的标准3——6倍为合理。但是我认为具体情况要具体分析。还要综合考虑福利政策,利率政策,投资偏好,消费习惯等等的影响。就目前总体而言,大多地区的房价收入比是5.5左右,接近上限。

关于溢价,其实是由供求关系所决定的。当供大于求时,溢价就有可能是负的,也就是价格低于价值,房价被低估。当供小于求时,溢价就为正,通俗的讲就是“抢Offer”。怎么去判断供求关系呢?这里有几个因素,可供大家参考:1,房屋库存加上未来开工预计和每年新购房的比较,如果移民总数稳定的情况下,需求也是稳定的。注:这里的需求是指住房需求,而不是买房需求。这个比例会受到众多因素的影响,如货币政策,福利政策,就业状况等2,人们对于城市消费的需求(包括文化,饮食,娱乐,社交等)3,市政规划。 加国 无忧 51.CA

最后谈一下很多人关心的Condo问题。目前大部分人买Condo纯粹是为了投资。先出租,然后过几年,伺机高价抛出。其实Condo的价值主要取决于租售比。因为没有地,所以没有翻建重估的可能。先说房租,就目前的利率和房价来说,基本上租金是不够Mortgage加上费用的,都要稍微贴补一下。但是大家有一点要明白,目前的利率是历史最低,基本上没有更低的。以后只会涨,而租金的涨幅大家都知道是由政府控制的,基本根据通胀率来调整,相对有限。此消彼长,这个缺口会很大。而且因为大家都是利用杠杆来扩大收益率,所以贷款年限都较长,这样风险更大。一旦大幅下跌,还会有止赎的可能。就算今后会涨,刨去一切费用和税收,利润空间也不会很大。

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所以如果作为纯投资,我个人不推荐,当然大海淘沙,你能淘到金子也说不定。但是总体来说,风险大于收益。不过如果你是为孩子的将来打算,那又另当别论。但是也要精挑细选。

大多地区地域广阔,区域之间差异相当大,由于篇幅关系,无法一一展开。

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