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地产投资估价:从凡高的《向日葵》谈起

加国无忧 51.CA 2007年2月3日 13:22 来源:地产周刊 作者:石冰 [ 加大字体缩小字体 ]

艺术和投资原初本是两个毫无相关的领域,前者属于形而上的精神符号;后者却是形而下获利的根本.当一个人无法在形而上的云层中飞翔时,仅能在形而下的 “俗界”中积累,有朝一日能占有几幅不朽的精品.前者称为艺术天才,后者被称作艺术投资者.

凡高的<向日葵>要不是有形而下的介入,怎会超过一亿美金. 在同一封信里,凡高甚至这么说:“如果我们所藏的蒙提且利那丛花值得收藏家出五百法郎,说真的也真值,则我敢对你发誓,我画的向日葵也值得那些苏格兰人或美国人出五百法郎(一百美金)。”到现在为止,我仍是不明白凡高的<向日葵>后面是如何评估的.不过可这样说,越接近永恒的东西越接近非价,越无科学方法所估量.

房地产估价既是科学,也是艺术.上一讲笔者已经罗列了地产估价的几种方法,现在我们来看地产估价中一个最近乎艺术方法的部分:最高最佳使用(Highest and best use).成功的地产开发商都是具有这种眼光的人.

举个简单例子, 靠近401附近Bayview/Sheppard一带本是一些陈旧的平房,嘈杂的401高速公路使这带的房地产市场日渐没落. Rean Drive上一间Lot为52X117.22 Feet的老平房,在1996年市场遭银行拍卖仅买到$278000;十年后在此旧址上兴建的豪华Condo(New York Tower),一个2卧房单元(900平方英尺)就叫价28万,而此楼共有大小218个单元,市场总价格超过一千万.地产开发商在这里就是掌握了Highest and Best Use的原理.使一处本不起眼的废地升华为都市的一处新亮点.

理查德.赫德(1865-1941)是第一个系统分析Highest and Best Use原理的土地经济学家.在他的《城市土地价值原理》(Principles of City Land Values)一书中,他分析了影响城市中物业价值的因素和经济力量并引入了两种形式的价值概念:内在价值(intrinsic value)和交换价值(exchange value)。内在价值是指物业所获得租金的资本化价值;交换价值是指市场交易的平均价值就是我们现在所说的“公平市场价值(Fair Market value)”的雏形。他认为内在价值有可能与交换价值产生差异,这与一个物业所处的具体环境有关。但是这两种价值是相互依赖的,交换价值在长期是围绕内在价值波动的。最高最佳使用”(Highest and best use)实际上就是交换价值中买卖双方主观期待的一种体现.说到底, Rosedale(多伦多贵族区)和James Town(贫民区)虽仅一桥相隔,不同的却是人的阶级差别.

Location! Location! Location! 里面的含义却是 People! People! People! 主观的期待带来客观的效益,这就是 “最高最佳使用(Highest and best use)”最通俗的解释.进一步来说,就是 “对这班人而言土地最大的收益是什么?”

土地估价师就是根据这个原理来诠释一片土地的,我称他们为 “ Interpreter of Land value”.

真正的艺术品是永恒的象征,故有永恒的无价.按此原理推论,凡高的向日葵应是无价的珍品.凡高传记《尘世过客》Albert Lubin诠释此图说:“向日葵是有名的农民之花;据此而论,此花就等于农民的画像,也是自画像。它爽朗的光彩也是仿自太阳,而文生之珍视太阳,已奉为上帝和慈母。此外,其状有若乳房,对这个渴望母爱的失意汉也许分外动人…….他自己(在给西奥的信中)也说过,向日葵是感恩的象征。”

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