Basement Retrofit: 地下室改建的话题

加国无忧 51.CA 2007年4月12日 22:29 作者:John Xian [ 加大字体缩小字体 ]

不少朋友买房子就是为了能出租,或者具有出租的潜能。这里提到的不是指分租,是指拥有2个独立单元的住房。什么是“合法的”单元?如何使之成为“合法的”单元?在这个过程中,业主会惹上什么麻烦?如果市府指定的改建耗资巨大,业主该如何应对?市府能否决定业主不能拥有“合法的”单元?下面就来谈谈如何使地下室单元(basement apartment) “合法化”,以及如何避免这些麻烦。

“合法的”的概念包含下面5个方面的内容:
• 地方法规(Bylaw)是否允许你拥有地下室出租单元?
• 这个单元是否符合消防法规(Fire Code)要求?
• 这个单元是否符合建筑法规(Building Code)的要求?
• 这个单元是否符合电力安全要求?
• 这个单元是否“注册”了?

建筑法(Building Code)规范了房屋建筑的最低要求。就大多数情况而言,建筑法只适用于房屋建造的那个时段。虽然建筑法不断地在改进,但是却不需要改变我们的房屋使之合法。建筑法不能被追溯地应用。

消防法(Fire Code)包含在建筑法之中。考虑到一旦发生火灾所涉及到的建筑和安全的问题,消防法规定了房屋建筑的要求。显著的差异在于消防法可以被追溯地应用。

现在大家知道了消防法可以被追溯地应用,也就能理解“地下室改建 (basement retrofit)”真实含义。新的消防法适用于地下室出租单元,所以无论现存的还是改建的地下室出租单元都必须符合新的消防法。业主必须使其符合新的消防法。同时,地下室单元还必须通过检查核实符合规定要求。一旦改进完成并经过核实,相关机构会给该单元颁发一份“符合要求(certificate of compliance)” 的证书。

这里不要把建筑法和地方法规(Bylaw)相混淆了。地下室单元在地方法规中的描述包括是否允许你拥有这一单元以及是否包括其他特殊的条件等。地方法规是由当地市府提出,其目的是避免他人利益受到损害。法规(Code)是保护居住者健康和安全的规定。

历史回顾

业主不需要担心1993年之前存在的地下室出租单元。因为1993年之后,情况发生了变化。如果住房由单一家庭改变为多个家庭,业主就则需要申请“许可证 (Permit)”。

1994年,安省新民主党政府表示“如果能满足某些条件的话,我们可以不用理会那些禁止第二居所的地方法规(Bylaw)”。1994年,省府为地下室单元颁布了新的消防法,要求所有现存的地下室单元改造升级,使之符合新法,同时设定了最后期限。这个词被称之为“改建(retrofit)”。如果因为财务或其他原因,业主最多可以有两年时间来完成。这一宽限期显然早就过了。

到了1995年,安省保守党政府宣布“关于地下室出租单元,各地方市府可以各自实施”。但有一条款明确规定“早于1995年11月存在的地下室单元不必符合地方法规”。

如果你考虑增加一个地下室单元,新建单元的相关步骤如下:
1. 到市府建筑部门查找有关Zoning Bylaw,看看是否允许地下室单元。
2. 然后,你可能要申请建筑许可。记住,要符合目前的建筑法。

现存单元的评估过程如下:
1. 先看看该单元有没有“符合要求(certificate of compliance)”的证书。可以到消防部门或市政财产标准处(Municipal Property Standards)查找。如果能找到,就万事大吉了。
2. 如果该单元没有注册,你就要作如下的工作。
3. 核实zoning bylaw是否许可地下室单元存在。大多数情况下是允许的。
4. 接下来是要求消防部门来检查住宅、核实是否符合消防法。任何不足之处都必须得到改进,所以这也是最令人担心的过程。
5. 然后要有电力安全机构(通常是安省电力检查部门)来检查用电系统。同样必须依照规定作出相关改进。
6. 如果该单元通过了审核,就可以向市政财产标准处申请注册了。

关于符合消防法包含四个方面的内容,都涉及到住客的人身安全。

1. 消防密封度(Fire containment):其目的是当火灾发生时,火可以被密闭在这个单元,有足够的时间让所有住客可以逃出。这意味着各单元之间的墙,地面,天花板和门能够阻止火灾的蔓延,哪怕只有几分钟。 “分级”标准是指这些部件一旦处于火灾中能有多长时间的耐火性。30分钟的的分级标准意味着能够抵御火灾达30分钟。一般要求各单元之间要有30分钟的隔离。
• 石膏或石膏板(Drywall)能达到要求。但吊顶(丁字架)不可以。
• 天花板必须是连续的。例如,锅炉间不能有暴露的托粱,必须用石膏或石膏板完成。
• 门必须是实木门或金属门,至少1¾英寸厚。

2. 逃生出口(Mean of egress):其目的是当火灾发生时,所有住客能够需迅速离开住宅。通常有两种情况,每个单元有自己的出口或者共用一个出口。如果每个单元有自己的出口,就不会遇到麻烦。如果没有,这种情况就比较棘手。公用出口是允许的,只要它的防火隔离(指到其它各单元)能达到30分钟的分级标准。如果不能达到这一要求,则必须要有第二个出口,还必须把报警器串连起来(即一个报警器响了,另外一个也会响)。第二个出口可以是一个符合要求的逃生窗户。关于窗户的要求:
• 窗户必须是离地在3英尺的坡度内。因为不希望有人跳出后跌断腿。
• 最小尺寸是18英寸。
• 窗户开口至少要有600平方英寸(如30 x 20英寸)。
• 如果地下室窗户在地面以下,则要求窗井(window well)必须离墙3英尺,保证有足够的空间让人能爬出来。

3. 火检和报警器:所有单元必须安装烟雾报警器。业主必须保证安装烟雾报警器及其维护。这些烟雾报警器不必连接起来,除非通往共同出口的防火隔离没有达到30分钟的分级标准 (但至少必须达到15分钟)。有的城市或许还会要求安装一氧化碳监测器。

4. 电力安全:必须达到基本的要求。
• 所有浴室必须有窗户或者安装了排风扇
• 每个单元必须拥有各自的停车位
• 天花板的最低高度要达到6英尺5英寸
• 入口门的尺寸至少要达到32 x 78英寸

关于检查和相关费用:
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前面提到过,需要有消防和电力安全的检查。一旦检查结束,业主必须按照要求进行改进,费用可能是达到$15,000或更多。对检查员而言,有很多方面可以严格要求或放宽标准,这取决于当地市府是否鼓励地下室出租,所以这类检查可能会比较宽松或严格。消防法规的检查费用在$120-$300之间。电力安全的检查费用约为$70。

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