这个商机是你的吗?

加国无忧 51.CA 2010年10月7日 16:42 来源:http://simsonchu.blogspot.com/2010/08/jarvis-house 作者:梁镇国 [ 加大字体缩小字体 ]
商机就象缘份—可遇不可求。友人几年前为了取消企业移民的条件,买了一个半死不活的酒吧,把自己困了几年,移民身份搞妥后,终于将酒吧脱手,亏了几万才得以“赎身”。难道他真的没有更稳妥的投资、更好的创业项目可选吗?那时也许没有,也许有但他没遇上。如果你认为“世上不是没有好得令人不可相信的事,就是看你有没有运气碰上”,请继续往下读:
 
谁都知道买物业保本又增值,是较稳妥的投资。而如果用物业做生意,即生财又可以用来取消移民条件,那不是“持物业,创生意,实现移民条件”的一举三得吗?
 
而什么样的物业恰好具备这“三得”呢?笔者在中文网上研究了几家华人的家庭旅馆,感到很是敬佩,但同时也感到可惜。敬佩的是华人中有了越来越多的家庭旅馆,可惜的是华人家庭旅馆的房价太低,另外附带很多几乎是无偿的服务。尽管这样,也还是入住率不高,因为虽然中国开始有更多的人来加,但数量不到其他游客总数的百分之二。从效益上来讲,华人的家庭旅馆远远谈不上是有效的生意。然而,成功的家庭旅馆,应当是具备这“一举三得” 的。
 
就多伦多而言,旅馆的每年平均入住率一般是65%- 70%。如果旅馆位于市中心,
入住率则可以达到80%左右。而位于市中心的家庭旅馆,平均入住率一般是60%左右,除非每个房间都有自己的浴厕,那么,年入住率应当是65%-70%左右,而且房价也和一般的旅馆差不太多。如果有足够的泊车位,入住率会更高些,泊车可额外收入($20 - $30 一晚)。
 
华人的移民之家之外,多伦多的家庭旅馆叫做Bed and Breakfast— (直译是“床和早餐”) ,大概有八十多家(请见www.bbcanada.com)。这叫做 Bed and Breakfast的家庭旅馆起源于英国,二战后,人们为归来的士兵提供简朴的食宿。因此,英国维多利亚式的“家”就成了Bed and Breakfast的特征招牌,而这样的古老建筑大多数都在多伦多市中心。美中不足的是,维多利亚式的房间大多没有独立浴厕,所以家庭旅馆的每年平均入住率一般只有在60%上下。
 
成功的家庭旅馆要有六个主要因素:1。地点:游客的时间很珍贵,为了方便游览典型的几个景点,游客们一定要住在市中心(downtown)。2。地点:在多伦多,一半的旅馆生意是靠会议和大型活动支撑的,而这些会议和大型活动又都在市中心,因而,市中心的旅馆和家庭旅馆时常都会因为这些会议和活动而暴满。3。地点:几所大学、众多医院、和无数公司的总部都在市中心,他们都会因为公事和私事需要在市中心寄宿。4。独立的浴厕:如果是同等条件的房间,没有自己的浴厕的房就是$69一晚也不好租,而有自己的浴厕,这间房价就可以翻一倍,轻易租出$1395。泊车位:在寸土寸金的市中心,大多数物业都有一个共同点—缺少泊车位。而有泊车位不但可以提高入住率,还可以带来额外收入6。英语:如果没有英语,要做主流的生意,就要依靠专门订房的公司,付他们10%的佣金。
 
总之,多伦多旅馆业的主流在市中心。华人的家庭旅馆只有进入 主流,才会实现合理的房价和更高的入住率。
 
具备上述所列举的成功条件的华人家庭旅馆在多伦多只有一家,那就是位于市中心的“Jarvis House B&B” (请见网站:www.jarvishouse.com)。这是多伦多第一个打入主流的华人家庭旅馆,已经经营了15年多。在业主进一步注资装修、扩建后,它有了十一间各有浴厕的客房。旅馆后院有十二个泊车位,于鼎盛时期,旅馆曾经年净收入二十多万。如果只论房地产价值,此物业于十八年前的售价就已经是六十五万,而在这十几年里,多伦多市中心的房地产已经翻了几番。
 
由于业主近几年另有发展,决定连生意带楼一起出手。今年,业主国内的事业发展顺,为求快脱身,便将楼价降到一百二十九万(“裸楼”,不包括生意),以便面向任何在市中心黄金地带寻求商业门脸和大量泊车位的买家,譬如:私校、社会服务机构、律师事务所、牙医、中/西医等,个人或组织。如果买家继续做家庭旅馆,就刚好顺手捡个便宜。
 
对于企业移民要取消条件,但又苦于找不到好的项目的;新移民想给自己找份工的;以及正想买房、买生意的人来说,这样的物业可谓“机缘”。如果你有三、四十万的首付,愿意亲自经营(或部分参与经营)如果不是别人也别具慧眼,并且捷足先登,那么,这个商机有可能就是你的
 

详情请见:http://simsonchu.blogspot.com/2010/08/jarvis-house.html. 如果你、你的朋友、或者你的客人对此感兴趣,请电: 416.788.7766电子邮件:simsonchu@chestnutpark.com

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