圣诞感恩回馈

张进: 美国购房的税务问题

加国无忧 51.CA 2012年3月23日 08:50 作者:张进 [ 加大字体缩小字体 ]

随着加元的升值,美国房地产市场持续低迷,对于许多加拿大人来说,在美国拥有一个充满阳光的度假屋变得更加现实了,根据全美地产经纪商协会(NAR)资料显示,2010年在美国买房的外国买家中,加拿大的买主居冠,约达15.4万名。但在加拿大南下的购房大军中, 很少有人在购房前系统地了解投资美国房产的税收问题,大多数人在计算美国投资物业回报率的时候,都忽略或误解了税务因素。 加国华人网上家园 - 51.CA

一旦你在美国买了房,一般来说,如果你在美国一年之中居住超过183天,你就有可能被视为美国的税务居民。 info.51.ca

通常来讲,如果你在美国购置投资房,尽管你还是加拿大居民,不是美国公民或永久居民,你都要向美国国税局报税。美国向外国房地产投资人征税方式有三种:租金收入所得税,出售或赠与时资本增值税以及屋主去世后的遗产税。

租金收入所得税通常由屋业管理公司预扣代收。预扣的比例为出租毛收入的30%。如果物业管理未能尽其扣缴义务,国税局可以向其追讨外国投资者的税款、罚款和利息,甚至提出刑事诉讼。如果你在美国有出租屋业, 但没有物业管理公司,你的租客则承担相应的扣缴义务。若你不想让管理公司或租客预扣30%的租金,你需要填写退税单,说明你会给美国国税局按照净利润而非毛收入缴纳税款。如果你没有按时报税,美国国税局便不再允许你按净利润来缴税,而必须按毛收入来缴税。举例说明, 假设你在佛罗里达州购置了一个投资房,2011年你收取了18, 000美元的租金,扣除贷款利息、维修费、地产税、物业管理费以及折旧等费用总计8, 000美元后的净收入是10, 000美元。次年4月15日之前,你必须向美国国税局及物业所在州的州税局递交所得税表,申报你2010年10,000美元的净租金收入并缴纳相应的联邦税及州税。如果租客预扣了税金,你可以在所得税表上要求退还超额的部分。 

无忧资讯

如你持有的房产要出售,买方要预扣所得税。你决定出售你的物业时,买方必须从成交价中预扣10%并汇给美国国税局。如果买家没有从购房款中预先扣缴这笔税款, 那么国税局可以要求买家支付外国卖家的欠税以及罚款。次年年初,你则需在税表上申报物业出售的利润。如果之前预扣的税款大于应缴税款,你可以获得退税。 51.CA 加国无忧

美国公民、居民和在美国境内拥有资产的外国人去世后,如果留下的财产在遗产税征收范围内,那么继承人要继承遗产,就得先缴纳遗产税。据美联储(Federal Reserve) 消费者财务调查的数据显示,美国有超过900万户家庭申报过其获得至少10万美元的遗产。波士顿大学(Boston College)退休研究中心(Center for Retirement Research)的数据显示,1946-1964年婴儿潮时代出生的7,800万人在其有生之年有望继承约8.4万亿美元的遗产。如果你是加拿大居民,你的全球资产总额(注意不仅仅是在加拿大和美国的资产)超过$500万美元,按照美加税务协议,在美国的资产即所在地资产(Situs Assets)需要缴纳遗产税。所在地资产包括坐落在美国的房地产和其他个人资产,如家具、汽车、游艇、珠宝、艺术品等等,还包括美国公司的股票和一些特定的债券,即使这些股票和债券是在加拿大证券市场上买入的,并在加拿大持有。只有在美国银行的存款不算是所在地资产。 加国 无忧 51.CA

遗产税的税率为18%-35%。比较幸运的是,加拿大居民可以享受遗产税的税务优惠(Unified Tax Credit)。2012年税务优惠的额度为: $13,000 或$1,730,800*美国资产的价值/全球资产的价值,二者中取高的一个。比如,Jack是加拿大居民,在美国Florida拥有一栋价值100万美元的住宅,占其全球资产的10%。2011年Jack因意外事故离世,其遗产税为$330,800,其在美国的遗产能享受的税务优惠为$173,080,实际需要缴纳的遗产税为$157,720。 info.51.ca 无忧资讯

因为Jack是加拿大居民,他的在美资产如有增值,在去世当年还涉及到加拿大的个人所得税的缴纳。为了避免双重征税,加拿大的税法规定,在美国缴纳遗产税后,将享受一定的加拿大税务优惠,最终的税费是按两者中高的一个来缴纳。 51.CA 加国无忧

(以上内容仅供参考, 不作为具体的理财建议,若需具体的建议,请咨询合格的理财顾问)

电话:647-686-6898 加国 无忧 51.CA

相关专题 »

    • 无忧资讯刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为提供更多信息,也不构成任何投资或其他建议
    • 欢迎投稿,如发现稿件侵权,或作者不愿在本网发表文章,请版权拥有者通知本网处理
    • 凡用户自行发布的信息的合法性及真实性由发布者负责,与 51.CA 及其运营公司无关