低利率有助加拿大楼市保持畅旺

0 评论 加国无忧 51.CA 2015年9月23日 16:58

加拿大楼市继续超越预期。尽管今年上半年的经济表现令人失望,全国楼市活动却出乎意料地畅旺。石油业受到比预期中更大的冲击,而其他经济领域,尤其是非资源出口的表现也低于预期。然而,加拿大和海外经济的疲弱衍生出利率走低的局面;5年期固定按揭利率于1月至 4月间下跌了55个基点。加拿大中央银行于7月把隔夜利率调低四分一厘至0.5厘,这是今年内第二次减息。

道明自管投资 (TD Direct Investing) 亚洲业务总监钟颖辉指出:“低利率环境有助使多伦多、温哥华、哈密尔顿和维多利亚等几个主要市场保持畅旺,房屋销售和价格都有接近双位数的增长。过去按揭利率的调低料将继续于今年冬季来临前刺激房屋需求。”

多伦多和温哥华仍是卖家市场

今年安省和卑诗省的楼市继续一反常态,持续上升。这是由于利率下降、就业市场相对强健,以及人口状况对楼市起支持作用。只有少数省份的失业率于今年首6个月内显著下降,安省是其中之一。此外,受衰退困扰的石油生产地区的移民流,倾往繁荣的卑诗省,对今年的楼市活动产生积极的连锁效应。

钟颖辉引述道明经济分析部 (TD Economics) 的房地产市场报告指出,多伦多和温哥华领先其他市场,7月份的成屋销售量飙升至分别比其10年平均水平高出20%和30%,月内的按年成房价格增长也超过11%。

在多伦多,新共管公寓落成数量于年初激增,道致待售单位存量急升。然而,成屋销售畅旺,有助增加市场的吸纳力,以致公寓价格仍能以4%的按年增幅稳健上扬。

在温哥华,共管公寓的兴建自2012年以来明显减慢,公寓市场于过去3个月变得紧张。温哥华的公寓价格亦以略高的6%按年增幅上升。单户独立屋市场尤其紧张,温哥华和多伦多于7月分别录得16%和13%的按年价格升幅。

安省和卑诗省内多个主要房屋市场,因为待售房屋的数量相对稳定,加上最近需求大增,处于对卖家有利的局面,超过60的房屋销量与新挂牌比率证明了这一点。

目前安省和卑诗省的楼市活跃程度,继续维持至2016年的可能性不大。大体而言,目前房价的增长速度比收入增长高出一倍多,削弱房屋负担能力,特别是在多伦多和温哥华。

钟颖辉续称:“倘若债券收益率于2016年和打后的时间上升,以致按揭利率相应上调,房价高昂的多伦多和温哥华可能是最易受影响的市场。然而,安省和卑诗省的经济情况较为良好,楼市活动大概不会出现剧烈调整。”2015年的平均房价增长估计约为8% 至10%,明年的增长势将减慢至3%至5%。就这个幅度来看,价格被高估的程度 (估计有约10% 至15%) 可能会维持下去,道致这些市场在利率或失业率遭受无法预料的冲击时,难以抵御这些冲击的不良影响。

新屋兴建将短期回勇

多伦多和温哥华的新屋兴建已放缓了多年,短期内可能会回勇。钟颖辉指出,新屋兴建是一个滞后指标。因此,新屋销售量于春夏两季上涨至创纪录水平,这对动工量的影响相信会于今年下半年内呈现。可是,多伦多已有大量新的供应处于发展阶段,新屋兴建步伐转强只会增加市场负担,以致动工量于2016年下降。

总括而言,整个加拿大楼市受惠于低利率,2015年似乎又是创纪录的一年。今年推动整体楼市造好的力量大多源自安省和卑诗省内的主要市场。可是,随著今年馀下日子逐一逝去,在依赖商品的经济体之外的大多数市场有望转强,但增长步伐将受到抑制,原因是到了今年稍后,低利率对房屋需求的良好影响将减弱。全国的平均成房价格可能会于今年上升逾7%,然后于明年冷却至仅1 %。今年的房屋动工量可能是平均每月约19万个单位,明年将回落至每月16.5万至17万个单位,这是较能持续的步伐。

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