投资地产的时间效应

0 评论 加国无忧 51.CA 2015年9月6日 13:49 来源:Michael 王 地产专栏 作者:Michael 王

如果说到地产的短期投资效益同长期投资效益相比,哪一个更加稳定而且增长潜力更加巨大。这个问题是困扰不少地产投资人的一个难点。眼前放着一个可以快速赚钱的房子和一个需要像酿酒一样慢工出细活的投资物业,假设投资人手头就只能买一处房产,不少人会先去赚能够赚到的快速利润。至于为何不做长期投资,原因无外乎,无法预测未来啦,谁也不知道今后十年多伦多地产是涨还是跌啦,无法忍受长期投资的等待啦。这些给自己设定的原因归根到底都是说服自己的理由,而不是真正的决定因素。而真实的原因是大家没有意识到长期投资的惊人结果。

让我引用一下互联网上的一段文字:“许多通过理财投资致富的人都深有感触地认为:复利投资是登上富人宝座的阶梯曾有人问过爱因斯坦:「人类最伟大的发现是什么?」他的答案不是「相对论」,而是「复利」。投资的成败包含了许多原因,但永远不变的原则是:在跟时间的斗争当中,谁的忍耐力强,谁就能获得成功。

1626年,白人以24美元的价格从印第安人手中买下了曼哈顿岛。教科书上常常以此作为殖民主义者血腥掠夺的罪证。然而很少人会想一下,当年这笔钱如果按复利增长到现在,会是什么情况?我们按7%的年均复利计算一下,这笔钱到今天已变为惊人的4600亿美元!已足可以将今天的曼哈顿岛重新买下。仅仅以经济观点说来,当年的那笔买卖到底是哪一方占了便宜还真不好说。美国曾经从俄罗斯手中买下了阿拉斯加半岛,如果把当初买的钱存入银行生息,俄罗斯现在依然能买回阿拉斯加,可见复利之作用强大。”

在投资时,除了报酬率之外,还有一项很重要的决胜因素,就是时间。许多人理财得法,并不是他们选择了获利多高的投资工具,而只是利用一些稳健的投资管道,按部就班地来,但重要地,便是他们比别人早了几步开始。从这些令人惊叹的事实来看,投资地产的长期性和获利性是相辅相成的。如果认识到了投资的复利增长的可观回报,你就会毫不犹豫地向长线地产投资靠拢。

让我们从理论计算的纸堆中回到多伦多地产投资的现实当中,看看多伦多的长线地产投资的实际情况。

1)多伦多的长线地产投资时时刻刻印证着复利投资的惊人回报。如果你有足够的耐心,随机抽样大多地区的房产,你就会发现,按照5060年的历史长河来计算,多伦多的地产每年的增幅应当超过30%以上。如果按照首付款来计算,当年一栋5万加币的房产,按照25%的首付来看,只有区区$12,50050年之后的今天,按照房价65万计算,这个回报率竟然有每年104%。这还是按照50年前价值5万的房产计算。要知道,在1969年多伦多的房产平均价格才不到3万。

让我介绍一下几位耳熟能详的世界级投资大师的回报率:索罗斯1969年以来年平均复利收益率35%;股神巴菲特46年的职业生涯平均每年年收益率28.6%格雷厄姆,股神巴菲特的师老,24年的年平均收益率20%。如果你投资多伦多的地产,你的投资收益绝对不会比这些人差。这也就是我提出的多伦多地产是世界级的地产优质股的实践基础。

2)地产投资的长期性和优质性毋庸置疑,可是投资搞错了方向,你同样会落入深渊。并不是说,只要投资多伦多地产就会有火箭上升式的回报。这期文章我一再强调了时间的观念。中途半途而废,坚守不到丰收的时刻,或者投资搞错了方向,你的投资回报都会大打折扣。无需我的提醒,现在有些投资人已经清醒地意识到,自己的一部分地产投资并不能够算作投资。当时为何会购买这些不能够算作投资的地产,其原因是多种因素的。但是,其中看中短期效益,为短期利益所迷惑是不少人投资失败的重要原因之一

这个世界上最能够迷惑人的就是短期利益。为何有些人痴迷赌博?因为潜意识里,他们认为这是可以在最短的时间里,挣到最大利益的方法。美国总统大选之所以换汤不换药,就是因为每个总统候选人给选民开出的“竞选支票”都是短期的。而选民们会为了这些短期的,根本不知道是否兑现的支票而狂欢。盲目性和急功近利都会让地产投资的性质变得极端功力主义。事实上,地产投资是世界上公认的比较稳定的投资工具。如果这样的投资工具都被你玩坏了,就应当认真听取投资专家的意见,看看问题到底出在哪里。

3)如何看待多伦多地产未来的走向,才是决定投资的根本因素之一。这又牵扯到了时间的观念问题。不少人说,地产回报是高,可是也就是这十几年,多伦多的地产超越了过去几十年的总和,才会带来如此之高的复利回报。今后还会是这样吗?要回答这个问题,就要看几个大的方向,也就是看大局。首先,多伦多正在形成一个同她匹配的国际大都市的形象,未来十几年大多地区会涌入250万人口,这包括海外移民和加拿大内部的省份流动移民。试问这些人来了住哪里呢?多伦多现在的住房数量远远无法满足这些人口的需求。其次,大多地区再大,土地还是有限的,在有限的土地上安置这样多的外来人口,地价的上涨是无法避免的。

再让我们看看货币贬值的因素。随着世界性的通货膨胀和各国无限制的印钞行动,可以预计的未来,世界性的货币贬值是大趋势。可是,富有阶层是不会让自己的资产轻易贬值的。唯一的方式就是通过投资减缓甚至是抵抗通胀的影响。货币可以贬值十倍,可是通过投资地产就可以跑赢通胀。其结果,就会让大多地区的地产变成印钞机,谁能够占有更多的房产,谁就会有更多的印钞机器。你其实不是在买土地,你是在印制钞票,是在为了自己的子孙后代购买提款机。认识到土地功能的人已经在投资路上飞奔,还没有开始起跑的人,为时不晚,最怕还没有意识到这个问题的大众,他们会永远地被留在投资的停车站上,看着远去的投资列车狂奔。这最终的结局就是贫富的极端分化。最终输掉这场豪赌的人,不是因为你不聪明,这同智商无关。你是否具有正确的投资意识是决定胜败的关键。

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