房价是如何“砍”下来的

0 评论 加国无忧 51.CA 2015年12月11日 16:50 来源:http://bbs.brockbbs.com/yifei/ 作者:BrockBBS 小编

B:大家好,有段时间没和大家聊房产的话题了,今天我们再来和一飞聊聊买房子的话题。一飞,你好,不知道我们今天聊的这个话题“房价是如何砍下来的”算不算业内剧透?

Y:这要看我们怎么聊了。遇到违规的地方我会自动回避的,开个玩笑。其实,每个地产经纪都会有自己的一套帮客人讨价还价的方法。我的方法不见得适用于别的地产经纪,别人的很好的方法,我也不见得用的来。这个要看地产经纪的个性,对市场的了解,买方客人的配合程度,卖方客人的着急程度,还有就是要看运气。

B:听你说的这么云里雾里的,能不能详细的说说呢?在我身边的朋友都对这期的话题很感兴趣,我身边的朋友通常都不知道一个房子如何能减价,怎么给出一个合理的还价。

Y:是的,这里我先说一个习惯,可能90%以上买房子的客人都会有这个习惯。

B:什么习惯?

Y:就是,客人都会在出价前,给这个房子挑毛病。

B:这样不对吗?我不挑毛病,怎么把价格减下来啊?

Y:我先给大家讲个我自己发生的故事,我也是从这个故事身上体会到的,这里和大家分享一下:

我母亲来加拿大的时候我们去买车,开始是她朋友带着她去看,看过了很多车,本田啊,福特啊,等等,基本上市面上有的经济型车型都看过了,最后看上了一辆尼桑Versa,试驾之后她觉得很满意。我记得当时这辆车叫价1.9万。其实原价我母亲也可以买,但是毕竟是二手车,就抱着能减点儿算点儿的精神开始和人讨价还价,当天还把几个朋友叫过去一起挑毛病。挑了一大堆毛病,什么车前面有小石头子磕掉漆啊,车内饰不好看啊,不是皮座啊,没有自动加热座椅啊,等等。甚至连没有天窗都要列为减价的一大罪证。说到这里,大家是不是很想笑?

但这是真事儿,结果可想而知,车行里的哥们儿也给了一大堆反驳的道理。最后价格僵持在1.8万,说啥也不能降了。

母亲回来和我说了这个事儿,问我1.8万这个车值不值得买。我说,我先不管1.8万是不是值得买,我想先问问你的心理价位买一辆代步车是多少钱?母亲和我说,1.5万左右吧。我说,这么说1.8万的价格本身就比你预期的要高啊,为啥还要买呢。母亲说,这个车不错啊。然后给我说了一大堆这个车的优点。然后我就问她,既然你说了这么多的优点,为啥还要找一大堆人去挑毛病呢?她和我说,不挑毛病怎么讲价啊?我说,你看我的,不挑毛病怎么把价格给你讲下来。

过了几天(这个时机要把握好,不能第二天直接过去,因为对方还沉浸在昨天1.8万的喜悦中;也不能太晚,要不对方把你忘掉了,你再过去就等于重新讨价还价)我和母亲一起过去找那个买车的dealer。那个人很热情的接待我们,看样子他还记得我母亲。我和他说:“我母亲前几天来看车,觉得这辆Versa很好,省油,后备箱又大,而且主要是车况很好,两年才3.5万公里。而且基本的条件都有,遥控锁啊,电动门窗啊,她刚来加拿大先买一辆这样的车真是太适合她了。对方的dealer一听马上眉开眼笑,和我说:“是啊是啊,这辆车非常适合老人家代步用的。而且标价才1.9万。很便宜的,新车要x万。”我说:“是啊,就是因为价格问题,这几天我们又看了许多车,本田的CivicFit,福特的Focus我们都看过,也试驾了,不是觉得动力不足,就是外形自己不喜欢,要不就是没有喜欢的颜色。所以我母亲心里还惦记着这辆Versa,因为目前你们这辆车是最适合她的。” Dealer和我说:当然啊。xxxxxxxxx(此处省略1000字吹牛的成分)。

在他吹牛的时候,我话峰一转,说:“但是我母亲觉得1.9万的这个价格,再添点儿钱可以买一辆同年份的二手奥迪A3了。其实我母亲在今天来之前想去看看大众的高尔夫,因为她在中国就是开高尔夫的,而且也觉得不错。但是我和他说,德国车在这里维护保养的费用比较高。我们还是先去看这个Versa吧。” Dealer这时和我说:“谁说1.9万啦,二手车都是可以有优惠的,上次不是说1.8万吗?” 我笑着和他说:“大哥,1.8万和1.9万你觉得有区别吗?而且还要交税,税后2万多啦。再添几千块钱我可以买一辆A3或者宝马啦?你告诉我我为啥要买这个Versa呢?请你说服我,我再去说服我母亲。”

Dealer愣了一下,问我:“你觉得多少钱你可以买啊?”我说:“我觉得吧,这事儿也不是你能做主的,因为价格不是你说了算。这个价位肯定有人会买。车况也不错,我今天就是来试试,价格高低我们都做不了主,是你们manager说了算。我理解。” Dealer听的就快急了,和我说:“一飞,我先不说我能不能做主,你先说你想花多少钱买,我先考虑一下行不行,但你也要给我个价格吧。” 我说:“我们的预算,买二手的日本车价格在1.5万-1.6万之间,而且是税后。我知道你们可能不能接受,但是这是我们的预算。”

Dealer没说话,在纸上写写画画了一番,和我说:“lets see what I can do。” 然后把价格写在纸上,我们签了字,他跑去和manager商量去了。

B:结果呢?最后价格是多少?

Y1.6万含税。他知道价格刚好到我们的预算,自己不太好意思,又给我们加了终身发动机,变速箱保修,5万公里车胎保修,终身免费换机油等等。

B:哈哈,这样的砍价方式我倒是第一次听说。

Y:其实我这样的谈价格,可能对于懂车的专家来说是关公面前耍大刀。甚至我说完这些,很多人都说会说,那是因为这个卖车的人,你才把价格讲下来的。换个别人你也不能讲下来,可能他们说的对。但是对于我一个对车一窍不通的人来说,能做的就是搜索其他车型,其他款式的价格,比较价格来砍价。这是我能做的最好的了。

B:做地产砍价其实和这个也类似吧。

Y:是啊,后来我觉得,为什么一定要挑人家毛病。说这个不好,说那个不好。听着就烦。更别谈讲价了。首先要做好对这个地区的分析,就好像买车一样,对同等类型的车都要做个研究。大家都是明眼人,如果对这个房子有很多不满意,你为什么要出价呢?你能出价去买,一定是你喜欢。对吧?既然你能买,为啥要挑那么多问题呢?一般offer里都会有一个条款,就是验房,挑毛病就留给专业的验房的人好了?

B:出价之前还需要做些什么呢?

Y:有几个是必须给客人看的:该房屋的历史售价,上一任业主是多少钱买的一定要告诉买方。还有就是政府的assesment,这个价格好比是一条平均线,如果一个房屋政府的估价是30万,他标价到90万,这个价格肯定需要斟酌了。可以高过政府的估价,但是别太离谱。还有就是附近房屋的最近三个月的成交价。

B:这样确实比漫无目的的瞎出价好判断了。

Y:找到平均线之后,然后我会和客人制定目标,根据周围附近最近三个月的买卖房屋,来判断价值多少钱,客人愿意出多少钱,最高能承受多少,最低能出价多少。

B:不是越低出价越好嘛?


Y
:当然不是,卖方心理肯定有一个底线,大部分卖方都会预留出一个讲价的空间。第一次出价很重要,如果卖方觉得你乱给价格,他也就会乱回价格。那么大家都不在一条线上,谈判就会很困难。第一次出价是试探性的,但要有诚意。一个叫价50万的物业,政府估值都是45万了,卖家买的时候是40万,你直接出一个35万的offer,人家会觉得你很没诚意。不愿意和你谈。这样你再认真起来的时候,人家就会觉得你很想要这个房子,价格就不会降的太多了。最后要么以一个没谈下多少的价格成交,要么就是这个offer作废了。

B:你刚才提到了专业的验房师,这个怎么讲价呢?

Y:一般买房子会有两个谈价格的步骤,一是地产经纪以专业的市场分析定价。这个是假设这个房子在没有任何问题的情况,这个房子的价格。还有一个是要专业的验房师来对这个房子检测,比如地下室有小的裂痕,屋顶需要更换,窗户漏气,这些问题是专业的验房师在验房之后会写在验房报告中的。我们还可以用这个再去和卖方谈,有的人愿意把这些修好,有的愿意减点儿价由新的业主去修理。当然,也有不愿意处理不愿意降价的。

B:所以说,买卖房屋的价格并不是我们挑毛病啊,我自己也会犯这个毛病。哈哈,听你这么说,还是蛮有道理的。

Y:还是那句话,这是我个人的浅见,我用这种方法可以把价格谈下来。但是别人谈价格的方法我可能不适合。总之砍价的方法有很多,但是要根据市场,不要盲目出价,也不要觉得把价格压的很低就能把价格谈的很好。这都是大家容易产生的误区。

B:好的,一飞,谢谢你给大家分享经验,希望这一期的访谈能给广大购房者带来帮助。我们下期再见。


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