2016应是地产投资人抢占价值洼地年份(一)

0 评论 加国无忧 51.CA 2015年12月23日 11:27 来源:Michael 王 地产专栏 作者:Michael 王

什么才是地产投资上的价值洼地?我认为价值洼地应当是在不为人们所熟悉的地区,具有潜在投资潜力,同价值较高的地区遥相呼应的,具有长期投资价值的区域,就可以被称为地产投资上的价值洼地。

在我们经历了2015年疯狂的地产上涨的年份之后,不少人会冷静下来,思考2016年作为地产投资人,应当具有的投资策略。在不少地区硝烟四起,战火纷飞的阶段,大多地区还有可以被普通投资人抢占先机的地区吗?回答是:有,而且不少。要找到这些地区,首先要明白什么是投资洼地,这个定义具有几个关键的要素:

1)投资区域的不明朗化。如果潜在的投资洼地都已经上了报纸头条,或者被街头巷尾热议之中,那么这些地区就不会被称为洼地,而是高地了。我参加过不少西人的投资讲座,他们无一例外地推崇几个所谓的投资洼地,这些洼地从2000年被推出,直到现在还大有市场,持续被炒作到现在的“洼地神话”。我最近有几个客户,就是从这些被神化过的“洼地”走出来的投资者。从他们的“成功经验”里,我没有听到“投资奇迹”,我只看到了投资人急于摆脱物业的焦急心态。有些投资人还无可奈何地讲,还有不少偏听偏信的来自多伦多的“投资人”纷涌而至,希望抢占市场。这些所谓的投资洼地,都是不知道被那位投资神仙,一路包装,在报纸上,在电台里,在讲座上大张旗鼓地宣传,生怕没被人听到。结果是,随着时间效应的显现,再差的投资机会,在无数次宣传中功成名就了。

这就如同菠菜,在无数次的大学课堂里,在无数次的电视宣传之中,被改头换面,成为了富含铁质的蔬菜上品,结果被一个不相信神话的人做了一次简单的实验,就一举戳穿了这个被宣传了半个世纪的谎言。而天天不经过大脑,一味照本宣科的大学老师却是这个谎言的直接代言人。现在的咖啡,同样在被宣传成抗癌神药。殊不知,二十几年前,如果你不加节制大量饮用的话,咖啡在教科书里是致癌饮料之一。

42岁的宗庆后发现做儿童营养液有巨大的市场,但亲戚朋友都劝他不能干,卖那东西能发财就是痴人说梦,宗庆后老泪纵横道,你能理解一个四十多岁的中年人面对他这一生中最后一次机遇的心情么?过了没多久,他给自己的营养液取名为娃哈哈。宗庆后发现了他人生中的价值洼地。可是,他周围的人没有一个赞同他的观点,甚至取笑他的发财梦。这是成功人士当中一个非常普遍的现象。我称之为“独立投资见解综合症”。拥有这样的见解人是最后的成功者。可是,得了这种综合症的旁观者,往往没有意识到,自己同一个巨大无比的投资机会擦肩而过。

去年,一位刚刚听完我的讲座的投资人,同我见面闲聊,我告诉她最近有一个不错的物业在出卖,可是要抢offer,不知她是否愿意看一下。我告诉这位投资人,这个物业不是在热门地区,学区也非常差劲儿,可是交通便利,是未来轻轨沿线位置,物业景观出类拔萃,是投资物业的佼佼者。这位投资人没有问我这个物业的学区是否好,是否是大众喜欢的社区等等从众的问题。她只问了我一句话,Michael,你怎么看这个物业。我也干净利索脆地告诉她,这个物业非常值得投资。她二话没说,直接告诉我,明天参与竞价。在抢offer的时候,我们发现一共8个人参与竞争。这位投资人还是只问了一个问题:多少钱能够拿下这栋房产,她希望能够买到这个物业。这次轮到我开始震惊了。这位女士同我素不相识,仅仅听了我的一次讲座,如此地信任还是让我吃惊不小。最后的结局是我们拿下了房产,可是价格也是社区的高价。

事隔一年零四个月之后,今年同一条街的同类房产挂牌出售,一共二十几个offer,最后的成交价格比我们的买价高出了三十几万。从投资回报来看,按照投资的首付款计算,我的客人的回报率接近100%。这个区的物业从投资洼地,一下变成了未来重点投资地区。我认为,这位女士才是投资价值的创造者。没有眼光是看不出这栋物业的投资价值的。因为当时没有多少人看好这个地区。从8个人抢offer,到二十几个人抢,3倍的人数说明了一个问题,投资成功的机会永远属于少数人。

2)投资的潜力需要被投资人发掘出来。这个潜力的发掘不是造神运动,不是跳大神般的宣传,而是从实践当中积累的经验的升华。不少投资潜力股并不被人看好。“崔永元第一次主持节目的时候,过了一会儿,身后传来一个声音,这孙子是谁? "马云去肯德基应聘,他落选了。马云跟大老板们讲了讲什么叫电子商务,大老板们得出一个结论,这是个骗子。”

无论是马云还是崔永元,他们都是潜力股。可是发掘他们的人少之又少。不是因为他们说的是“火星语言”,而是因为他们说的话太具有超出这个时代的含义,没多少人能够理解。同样,你是否能够认识到一个投资洼地的价值,决定着你是否具有投资的细胞。你是否敢于投资一个价值洼地,决定着你是否是一个真正的地产投资人。俗话说的好,真正敢于上战场的战士,才会成为一个未来的将军。否则就是纸上谈兵。

地产洼地需要人们去发掘,可是不要指望别人挖掘,你去收获。或者别人发现,等着你来排队购买。有些物业等你购买的,都是被盘剥到底的剩余价值。而如果你自己发现的,才是真金白银的“潜力股”。等到你出卖物业的时候,你就是掌控市场的幕后老板。

欢迎致电作者 416-893 2060 (资深房地产买卖投资经纪人)





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