看纽约香港北京,多伦多房地产领域该走向何处

2 评论 加国无忧 51.CA 2017年4月20日 10:45 来源:冯仑

北大哲学研究生中曾经有个奇才,他上本科的时候,就在北大开了个窗口卖火车票。因为他发现每年春运的时候,火车售票点都非常拥挤,于是就开始研究全国的火车票,把售票原理、站点之间的连结关系、每个窗口的上班时间和售票人员这些信息都研究透彻了,之后就开始卖火车票。他的口碑很好,大家都知道到他这里买简单方便,而且一定可以买到。

当他考上哲学系研究生时,别人问他为什么选哲学。他说他觉得自己就是一个哲学家,因为他每天都要问一个问题:从哪里来,到哪里去?这也是哲学的终极问题。

我们人类也经常要问自己这个问题,是从肯尼亚来到火星去,还是从阿拉斯加来,要到木星去?

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那么我们的房地产领域又要到哪里去呢?

过去大家都被统称为“房地产开发企业”,都是开发住宅,现在则细分出了住宅不动产、商业不动产、房地产投资……而各个细分领域内的企业模式也在不断演变。

拿商用不动产领域来说,部分房企已经进入了一种新模式:以售养租,卖掉一部分,然后留下一部分用于出租,以租带动资金回流。再加上银行业的支持,出租经营到一定阶段,用经营型贷款把钱再拿回来。

这是当年香港房企做过的事情。一开始他们也是只做住宅,后来随着香港的发展,才开始把住宅和商用进行配合,发展到了“社区性商业”阶段,商用部分以购物中心和附属的酒店、写字楼为主,和住宅关系很密切,所以可以卖掉一部分甚至是全部住宅,来支撑商用发展。

经济越发达,房地产模式越多样化

但是这种模式也只是过渡性的。随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化,到人均 GDP 达到 1.5 万美金之后,这个模式就会放慢速度甚至停下来,然后进入下一个模式:轻资产模式。

比如轻资产模式做得很好的一个企业, 2/3 的资产都是管理资产,提供 1/3 的净利润,剩下 1/3 的直接投资资产则提供了 2/3 的净利润。

它有十几支基金,有纵向也有横向的投资,通过基金、资本市场、自身产业三者的精妙配合,最终使它获得超高的资本回报率,在亚洲上市的大型房产公司当中是最高的。

轻资产模式其实是美国模式的亚洲版。在美国,企业和政府谈好之后会成立一个基金去买地——而不是用自己的钱买地,企业是作为收费开发商来经营这块地。在美国模式下,企业直接投资比例更低,连管理资产的 1/3 都不到。

再往上,我还看到了美国的房地产信托资金支付模式,在轻资产模式的基础上又跟黑石集团做了一笔交易,一次性给它 390 亿美金的写字楼。

轻资产模式,以轻博重

为什么房地产行业的这些改变和创新会在这个点发生?为什么是 20 岁结婚, 25 岁生小孩,而不是 5 岁?这里面有 3 个必然性。

第一,由经济增长自然产生的需求重点变化。

在人均 GDP 达到 8000 美金之前,我们首先要解决的是住的问题,还顾不上更好的度假村、写字楼、购物环境,所以这个时候,住宅几乎就等于房地产。

但是现在,房子有了,住地踏实了,就开始抱怨买东西、看病、孩子上学不方便,于是社区性商业开始出现了,主要是围绕着几个住宅区或者是一个大型住宅区的街铺、购物中心,这个需求将会非常旺盛。美国上市的商用不动产中,市值第一位的就是购物中心。

等到购物中心满足了大家,移动、创业、金融服务需求又会越来越强烈,写字楼里面的人越来越多,对高档写字楼的需求开始增多,创业的也开始多了,闲钱多了,买的东西从必需品变成奢侈品,所以高级购物中心、酒店也出现了。

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将来会不会也有现实需求?

第二,房地产的价值链有其内在的变化。

房地产也是下游为制造业,到中游变成服务业,上游则是金融业。制造业的核心是成本、速度、规模,只要围绕这些进行创新,在制造业里就一定会胜出。

服务业围绕的则是态度和服务技巧。态度很重要,但是如果技巧不好,比如推个油把凳子砸到客人脸上,那一样得不到小费。

在服务业这个领域里,估值的模型已经变了,核心指标变成了每平方米的回报率,而不是开发面积。我们在过渡模式下做的上百套楼也比不上人家的一套。

之后把服务业上市,就又跨越到了金融业,价值链又会随之发生变化。

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“估值”标准也不同

第三,市场经济的金融环境和金融制度发生了变化,使得轻资产模式、美国模式的生存能够越来越容易。

现在很多公司抱怨说房地产不好,没钱。但事实上一些专业性好、历史长的公司,他们却过得很好,完全不差钱。如果按照我刚才讲的创新逻辑去看,现在真不差钱。因为现在直接融资也在大规模进入房地产市场。

但是这些钱很少用在第一阶段的制造业,如果你还在这一阶段,是闻不到香味的。

但是到了第二第三阶段,比如像一些已经在做私募基金的企业,就会发现钱并不是问题,问题在于专业能力,能不能做到眼光好、手艺好、服务好,因为直接融资比银行更挑剔。

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从制造业到服务业再到金融业,每个阶段创新的重点不一样,所以企业要选择好自己的位置,并且有清晰的认识,有属于自己阶段的战略和创新,这很重要。

在未来一个阶段,住宅仍然是长期发展的重点,但是会转移到三四五线城市,因为这些城市的人均 GDP 大部分都还远没有到头,发展空间还是很大。

所以按照我们前面讲的行业规律,房地产行业实际上还处在盛夏,将来的路还很长,我们的好日子也才刚刚开始。

文:冯仑


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