只有买不到房子的人才是真正亏钱的人

8 评论 加国无忧 51.CA 2017年8月14日 08:53 来源:来稿 作者:DENG BRUCE

在这里,一些单独,简单的数据,往往能被拿来大做文章。前段时间报道的什么六月份新屋动工量下降,是因为房地产市场放缓,因此导致承建商/开发商动工意愿不足等云云.....作为一个路人甲,我忍不住有一种不吐不快的冲动。

新屋动工的事情,不是说今天申请了,明天就能审批,后天就能动工的问题。这段时间的新屋动工量,基本上都是数年前已经卖光的楼花,至于是这个月动工,还是哪个月动工,都是很随机的事情,只要能在预期内完工就可以了。单凭一个月的新屋动工量就推断什么承建商/开发商动工意愿不足,这是毫无说服力的!

“七月份房价比四月份暴跌18%.....,然而,工薪一族仍然买不起房!”, 如果下跌18%就称为暴跌的话,那回顾一下这些年来房价的疯狂,已经不能简单地用“飙升",“井喷"来形容了。

先以前段时间的Markham“风水屋”来直观感受一下这几年房价是如何疯狂飙升的,2011年的买入价是54万,2017年的要价是125万(尽管没成交,但至少同一小区内有过相近的成交价!)

2011(April) 2012 2013 2014 2015 2016 2017(April)

54 万 57 万 61 万 67 万 77 万 96万 125万

(以2011-2015 年升幅大致为6%到15%左右,2015-2016年的升幅为25%,2016-2017年的升幅为30% 来算)

当下,貌似潮退之际,看看风云变幻的四月份房地产市场究竟都有哪些弄潮儿。

卖家

1. 嗅觉敏锐,出手果断,资金雄厚,恰恰就是这一波主力卖家(相当部分的人跟房地产行业联系紧密)的真实写照。严格来讲,他们是真正意义上的炒家,炒卖楼花,囤积现楼,却甚少参与抢OFFER大战,越赚越投入,越投入越赚,手上拿着好几套房子的大有人在。正是因为他们的推波助澜,惟利是图,投机取巧,才得以让这种“恐慌性卖方市场”现象,从当初的“土豪手法”,到慢慢的被认知,接受,再到今时今日的“理所当然”大行其道。

2.新政出台后,一部分人迅速地进入卖方市场,他们期望能以四月份的价格成交,让炒房利润最大化。他们是一群激进型的炒房跟风者,也是炒房大军中最坚定不移的多头者!

3.买卖方市场发生明显变化后,对自家房产的现值了如指掌的一帮人逐渐地进入卖方市场。他们希望能以比四月份最高价略低的价格成交,现金先落袋为安,之后是大房换小房,房子换公寓,还是租房,现金到手后再说。他们是一群对现金流非常敏感的利润追逐者!

(卖家的心态正好阐释了当前卖方市场的状况:没能以高价位卖掉,就让牌子一直挂着呗,反正我不急;挂牌两三周没卖掉,干脆就把牌子撤下来,哥不卖了;我是不会主动大幅降价的,还没到非卖不可的地步。)

买家

1. 海外买家

如何将海外资金转化为当地优质资产是海外买家一如既往的追求目的!收不收税,收15%,还是30%,根本就改变不了他们购买的意愿和能力。无可否认,他们是BULLY OFFER的始创者,但从一开始,他们就不屑于作为炒房者,更没有希望从中获利!低调,安全才是他们永恒的主调。

2.换房子的本地买家(更多的是真正的购房刚需者,而非炒家)

这群人有充足的购房能力和强烈的购房意愿,首付是之前换房时赚的差价利润(一般的工薪一族根本就很难存到这笔首付),经历过数次的抢OFFER失败后,看着手中的现金却一点都高兴不起来,更多的是沮丧和悔恨,“当初要是出手再狠点的话,现在已经赚了多少多少万了”.....一旦再有机会去抢的时候,他们比谁都狠,房价年升30%,他们是“功不可没”。在欣慰终于抢到房子之际,回头一看,一不小心却成了近期高位的解放军......

3.首次购房者

房价高居不下,公寓/楼花成了多数首次购房者的唯一“可负担”的选择。曾经遥不可及的“内部认购”机会突然间出现在眼前,就算是砸锅卖铁,也得把它抢下来!因为过往数年的经验不断的提醒:现在不买,以后就再也买不起啦!

一帮排了好几个小时队还没能拿到座位的BUFFET食客,早已是饥肠辘辘,一旦进场,肯定是把能先吃得上的(通常是炒饭,点心之类)来一个狂风扫落叶!到下一轮蟹脚,生蚝出来的时候,就算是想吃也吃不了几个了。

(这种心态恰好解析了新政出台后的两三个月内,在独立屋市场萎糜不振的同时,为何公寓市场居然还能一枝独秀,火爆异常!)

当下谁比较焦急

最高价位买下来的房子,再这样子跌下去,首付都快跌没了,房子要变负资产了;

过往,房子一直都这么涨,早已习惯了把二次按揭当成快捷取款机了;

先抢下了买房的OFFER,转头却发觉现有的房子一时间竟然卖不出去了;

利率再升的话,房贷的还贷压力将会越来越大了;

本来指望靠租金来以房养房的,新政策却限制了租金的相应升幅了;

交了好几万的入场费,手上拿着好些个VIP楼花单位的;

好不容易才当一回亲朋戚友的卖方经纪,却发现FOR SALE的牌子被风雨打歪了,还没有一个象样的电话打进来;

......

谁亏钱了?

任何时候买房都是对的,不存在亏钱的问题,只有赚多赚少的问题,正所谓“手中有房,几年翻番”!过往数年也确实如此。 而这种观念早已根深蒂固,再加上惯性思维的影响,大家都一致认同——“只有买不到房子的人才是真正亏钱的人”!

那些在新政出台前已经套现的,现在早已是开着PORSCHE 在笑看风云了。退一万步来说,在四月份以最高价买入独立屋的买家,就算是以当前价“止损离场”,乍看好像是亏掉了20%左右,但其实亏掉的这笔钱只是之前卖房所赚的部分而已。对他们而言,还不至于伤筋动骨,顶多是心疼一段时间而已。所以,单从这方面来说,几乎没有人在这一波房市中亏钱!

当前的房地产状况是成交量萎缩,成交价缓跌,买卖双方似乎处于一种胶着状态。有专家解读为现在正处于一个心理消化期,一方面卖家不愿主动降价,另一方面潜在买家多了选择,暂且持币观望。建议现在是可选择性购房的好时机,因为房价很快就会升回来,温哥华就是一个很好的例子。(呵呵,又是什么专家的话啊)

当这一批既有购房能力,更有购房意愿的买方义无反顾地冲进去房地产市场的时候,却悄然发现,自己正被日益壮大的卖方海洋所逐渐淹没;而前行路上,志同道合者的身影却是愈见孤单!

在当前形势下,对卖方而言,不要一味地盯着四月份的最高价,认为我当前的卖价已经是少赚了多少多少万了,唯一具有实际参考价值的那是自己房子当时的买入价;对买方而言,不要认为现在是拣到便宜了(比最高价又便宜了多少多少万),真正需要考虑的是在利率上升,借贷条件收紧的环境下,什么样的价位才是我长期所能负担得起的。

地球人都知道,十六条新政对房市影响甚微,它更多只是一种心理作用而已。单凭市场本身的自我调节去达到一个相对平衡点,这需要相当长的一个过程。而房市经过数年的“变异”发展,房地产泡沫已经发展成一个非单层的“怪异泡沫”。而新政顶多就是触碰了一下泡沫外层而已,结果如何,还有待时间验证;对于泡沫内层而言,想要有所触及,在今天来看,似乎还是遥不可及......

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