2017年经济学智库的全球城市宜居排名

0 评论 加国无忧 51.CA 2017年8月18日 11:37 来源:www.qinrealestate.com 作者:Qin Dan

在2017的排名中,多伦多的综合评分为97.2分,其中三项 (社会稳定和医疗卫生,教育)获得是满分, 文化环境获得97.2分,基础设施获得89.3分。 此处注解: 第一名澳大利亚的墨尔本的综合评分是97.5分。就像奥运会,金银铜的差别只在毫厘!

经济学智库颁发了2017年的全球最宜居城市排名,加拿大有三个城市入围前十名,温哥华,多伦多和凯尔加里分别列居第三,第四和第五!先举杯祝贺这几个城市,尤其是多伦多 , 因为我们住在大多区域,离得近,沾得光! 接着,我很想跟大家分享一下关于宜居的心得。

我从2012年开始关注加拿大本土财经杂志Money Sense的宜居排名,当时写了文章哈密尔顿 PK 伦敦, 谁更宜居,给我印象比较深的是,Money Sense 主要把人口增长,经济活力,房价收入比,人均医疗,人居税负,交通便利,低犯罪率,艺术类就业率作为几个重要的指标。因为Money Sense 关注的是加拿大本土细分的比较,所以有时对于不同机构的不同结果感到混淆。 经济学智库站在全球的视野是怎样评分的呢? 相信这是大家更关心的,理智的人是不愿意被莫名其妙捧杀的,不是吗?智库也的确就评分方法认真进行了阐述和解释:

首先智库设置了5类大指标并分配好各自的权重:
• 第一,社会稳定,分值权重为25%;
• 第二,医疗卫生,分值权重为20%;
• 第三,文化和环境,分值权重为25%;
• 第四,教育,分值权重为10%;
• 第五,基础设施,分值权重为20%。

其次,五大指标下细分为更加量化和具体的分项指标
• 社会稳定包括:轻罪犯罪率,暴力犯罪率,恐怖威胁,军事冲突威胁,内乱与冲突的威胁
• 医疗卫生包括:私人医疗数量,私人医疗质量,公共医疗数量,公共医疗品质,药店柜台多少,医疗卫生的其他通用指标
• 文化环境包括: 天气温度和湿度,旅游者感受到的天气舒适度,腐败的程度,社会信仰的限制程度,审查程度,运动资源文化资源,食物和饮料的质量,消费物品和服务方便程度;
• 教育包括: 私立学校的多少,私立学校的品质,公立学校的品质等
• 基础设施包括:道路网络的质量,公共交通质量,国际链接的质量,优质住宿的提供,能源质量,水质,通讯品质

阅读这些高分背后的分项指标更让我有共鸣,因为作为一名房产经济人,我联想到自己客户曾有的问题和评论,比如我了解买房的需求时,客户说:我需要买个社区安全的,毋庸置疑,社会稳定是居住的最低底线;80%的客户需要一个好的小学和高中学区,此为教育;很多人正在享受加拿大良好的免费医疗,此为医疗卫生;面对公共交通,常有评论: 要是加拿大也有中国那么发达的高铁和地铁就好了;此为基础设施;还有评论: 太爱加拿大众多的运动的场所了,此为文化环境; … … 原来一个宜居的城市就是你心中的众多渴望!买房时,的确宜居当先!

可是为什么美国没有那么宜居的城市,为什么人们还争先恐后的去呢?经济学智库认为美国宜居城市排名的下降部分来自于黑人死于警察的案例增加,和国内对新总统政策的抗议,这意味着在社会稳定上分数降低,拉低综合宜居排名。


全球商业中心,诸如纽约,伦敦,巴黎和东京等这样的特大城市为何不在宜居前位呢?经济学智库认为全球商业中心正在成为自身成功的受害者。因为超大城市可能导致基础设施过分透支和犯罪率的升高。纽约,伦敦,巴黎和东京等,正在面临更高的犯罪率和更加严重的公共交通堵塞等问题。当然,这些巨大城市仍然可谓宜居城市,综合评分在80分以上。面对宜居和经济繁荣,人们选择权衡的是:多高的收入,多大的生活成本,对于一个城市有多大的痴迷,才能够抵消因城市巨大带来的不适的问题。


根据智库的结论,最宜居的城市特征是: 国家富裕,城市中等,人口密度低。娱乐活动丰富,没有高犯罪,基础设施不被超负荷。

边写边想,我不禁自问:宜居城市的房价应该高还是低?宜居排名怎么也应该和房价正相关吧?但事实上,加拿大财经杂志MoneySense在宜居城市的指标设计中,把房价承受能力作为是一个重要指标即房价低可承受才是宜居的标志 所以MoneySense评出的加拿大最宜居城市是渥太华,而不是温多凯(温哥华,多伦多,凯尔加里);而渥太华的房屋均价几乎只是多伦多的50%。

相对加拿大本土的MoneySense 排名, 经济学智库的全球宜居排名模型中,房价可承受是个被弱化的权重很低的指标。 而MoneySense 因为把房价低作为正面的宜居指标,实际上是给房价和宜居定义了一个反比的关系。面对强大的经济学智库和加拿大本土财经杂志MoneySense,买房人应该何去何从呢?

回忆现实生活中,真正决定买房人自住需求的决定因素包含:
1. 工作地点,人们的工作地点决定了人的走向和收入来源;经济繁荣的城市必然是就业能力强的城市,自然成为工作认识聚集的地方;
2. 购买力, 越多的资产和现金创造能力决定了购房的预算和贷款能力;
3. 好社区,治安稳定是人心所向,加拿大整体治安不错,但买房人总是追求最好!
4. 教育,有孩子的家庭会选择教育资源优质的地方,太多买学区的客户了;
5. 医疗和舒适,退休或追求舒适的人群更看重的因素;

看来人们的需要真的已经反映在宜居排名的考量中.

理性的买房人一边在追逐宜居,另一边发现有这样那样的限制,比如价格,收入,交通;MoneySense 提供了多种排名的分类,比如最适合新移民的城市,最适合小孩的城市,最适合老人的城市;借鉴这个思路,每个人都可以更具自己的情况,收入,财产,家庭需求等,设计最适合自己的城市。 事实上很多新移民在选择城市时已经或多或少经历过这种过程。

排名很夺人眼球,但宜居排名给买房人的借鉴意义更在于关注排名每年在调整和变化。 因为城市的发展也是这样: 人们本能地追逐宜居,在宜居又经济繁荣的城市,人们蜂拥而至,宜居的变得日益昂贵;人口大量涌入造成的城市繁荣,其负效应也随之加深。昨天好的明天不一定好!看上去不变的正在悄悄地变。 聪明的买房人,审时度势,了解宜居的本质,结合自己的实力,了解排名的变化,为自己选在最适合的居所。—— 买到宜居的房子,这就是买房的逻辑!

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