多伦多楼市炒底?加息后买房的人更买不起了

23 评论 加国无忧 51.CA 2017年9月7日 10:05 来源:本网编译 作者:思忆

昨日传出两大重磅消息,一是8月份房市销量继续大幅下跌,房价也在按月下跌,二是央行连续第二次加息。两者互相牵动,加息将如何左右楼市的走向倍受关注。

市场有一种论调是8月为传统淡季,房市很快将回暖,甚至有经纪指出买家已经回归市场,可以趁房价下跌入市炒底。但是也有分析指出,加息对买房者申请按揭贷款以及按揭业主月供的影响不容忽视。

加拿大央行周三宣布今年第二次加息,显示经济的增长足以让借贷成本走出历史最低谷。央行于今年7月初首次加息,将持续两年的最低利率0.5%提高到0.75%,周三加息后,央行基准利率已升至1%。

加息对金融机构的各项借贷利率都会产生连带影响,包括按揭利率。

以下是房屋业主和潜在买家可能受到的影响:

固定利率按揭的业主:目前的按揭月供暂时不受影响,只有在按揭到期需要更新时,利率上升会影响到月供。

影响固定按揭利率的不是央行利率,而是联邦政府发行的债券的利率。但是当央行加息时,债券市场的利率也会上升,因而加息会间接影响到固定利率的按揭贷款。

浮动利率按揭的业主:浮动按揭利率与银行的最优惠利率挂钩,再减去银行提供的利率折扣。最优惠利率直接由央行基准利率主导,所以浮动利率的贷款月供会立即随央行加息而增加。

值得一提的是,部分浮动利率的月供数额可能没有变动,但是月供中用于支付利息的金额多了,用于偿还本金的金额少了。这也意味着付清按揭贷款的年限将要延长。

准备买房的人更难申请贷款

联邦政府去年出台新规,要求首付少于20%的房屋买家接受“收入压力测试”,即按照央行的五年期固定利率(加息前4.84%)审批按揭贷款,这一利率是参照加拿大各大银行公布的五年固定按揭利率,远远高于市场优惠利率水平。

当央行利率上升时,买房者就要按更高利率接受“压力测试”,也就是说,加入有房一族的门槛更高了。

早在7月央行首次加息之前,债券收益率上升,按揭市场就闻风而动。皇家银行(RBC)率先将固定按揭利率上高了0.2个百分点,其他大银行也相继提高利率。

而更早于去年联邦政府出台新规,要求首付低于20%的买房者接受压力测试后,加拿大按揭与房屋公司(CMHC)的按揭保险业务就迅速减少了三分之一。

如果你现在还在考虑要买房,以下这个表格告诉你,按照25年摊还期,按揭贷款(房价减去首付)$50万元所需的月供数额。

其他贷款:

信用额贷款(Lines of Credit)或房屋净值贷款(Home Equity Lines)

皇家银行经济师Laura Cooper在9月1日的报告中指出,加拿大家庭过去4个季度每季消费信贷增加$100亿至$120亿元。个人向银行借的信用额贷款增长显著,特别是房屋净值信用额贷款。

由于这种贷款的利率与银行最优惠利率直接挂钩,经济师称,央行加息对消费者影响大,可能仅次于浮动利率按揭贷款的利率。

信用卡:多数信用卡按固定利率计息。但一旦你有欠款未及时支付,部分信用卡公司会开始以更高利率计算未付款。

学生贷款:学生贷款利率分固定和浮动两种。浮动利率的还款者会立即受到加息的影响。固定利率的还款者在到期续约时会受到加息的影响。

Cooper在报告中指出,加拿大房地产市场的变动,加上家庭债务高企以及金融状况收紧,将打压信贷增长,最终抵制消费者开支增长。

她说:“相信加拿大家庭总体上有能力吸收加息带来的贷款成本上升,因为央行紧缩的步伐是逐步的,同时就业仍有增长。但是可以预期,借贷疯潮将要结束了。”

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