别买房子了 到加拿大几百万买个农场当"国王"吧

0 评论 加国无忧 51.CA 2017年12月15日 09:04 来源:中国房产报

加拿大是中国人海外地产投资的最热门目的地之一,近一段时间,由于温哥华、多伦多等中国人地产投资热门城市对过热的住宅市场进行了调控,针对外国人投资提高了门槛,用税收等手段抑制当地房价的上涨,这些城市的快速上涨的房地产市场也渐渐冷了下来。那么,这个时间点,对加拿大的房地产投资还是不是好的时机?投资加拿大地产还有什么样的机会?

近日,中国房地产报记者对加拿大新海岸地产集团销售总监苟红琳进行了专访。苟红琳女士在加拿大地产行业有十六年的从业经验,是温哥华地区十佳金牌地产经纪人之一。对于记者提出的问题,苟红琳女士从另外一个意想不到的角度给予了回答:

加拿大的住宅投资已趋于理性,但随着“一带一路”倡议的深入,中国和国外包括加拿大之间在各个领域的合作和贸易、商业往来更加密切,商业和各个产业的机会更多,因此投资加拿大的商业地产以及旅游地产、养老地产以及农业地产,当前机会更好,前景更加远大。比如说,在加拿大,买个农场,几百加元一英亩,上万英亩的农场,只需要几百万加元,投资前景非常看好。

让我们来看看,苟红琳女士是怎么说的。

加拿大的房价不是中国人炒高的

中国房地产报:能介绍一下现在的加拿大房地产市场吗?您觉得现在像温哥华、多伦多这些城市,中国人继续再去投资合不合适?

苟红琳:温哥华的住宅地产这十年多以来,确实是进入了高速增长阶段。

不去温哥华都知道,温哥华本身就是世界上宜居的城市,这么多年都是排在前面的。

但我觉得中国人有一个误区,因为我们只了解中国人,就觉得是中国人带着钱去哪里,把房子一步步炒高了,其实温哥华的房价也不完全是中国人炒高的。

你想想温哥华山水那么好,各方面都是全世界最好的地方,有钱的人也来自全世界很多地方的,全世界的有钱人都会想,我在温哥华能拥有一点什么。这是自然的想法。所以,温哥华房价那么高,慢慢涨上来,也不是中国人把它推上去的。

温哥华作为一个移民城市,加拿大作为一个移民国家,大家看得到的这样涨上去的。

确实这几年加拿大、温哥华的房价在攀升,但政府也在相应控制。美国次贷危机发生的时候,加拿大也会受影响,它(房地产市场)也有一些停顿甚至下滑,但是很快又上来了。总的来讲,它的房价水平跟中国一线城市,北京、上海、深圳比,可以说还是偏低的。所以为什么中国有那么多人过去,虽然不能说是买萝卜白菜,但就看着他们(中国人)那么容易地把那么大的、在外国人眼里看起来那么昂贵的东西就争抢地买下来。这个跟中国的高速发展这几年,大家积累的财富有关系,现在这个财富要找一个不同的地方去放置。从个人角度来讲,确实是有这么一个潮流,很多钱到那里去买房子,帮助房价增长,这是不可否认的。

现在加拿大的住宅价格正在调整

但总的来讲,温哥华的房价还是处在一个很理性的水平。不是说它会永远这么攀升,现在有很多政策出来了,现在新的政党上台,他们在这方面也在调整,让房地产的发展能够更趋于平衡和更科学一些。他们(政府)现在推行的是可负担的住宅,能满足工薪阶层或者年轻人的需求,让他们在那里就业,能买得起那里的房子,能留住他们。因为如果他们买不起房子,到处都是贵的房子,他们可能就会跑到其他省去了。跑到隔壁的省,甚至跑到更偏的一些地方去,那里他们能够安居乐业。从政府的角度来说,这不是他们希望看到的,人才往其他地方流失这是不好的。

所以现在政府也有些策略,这些策略我相信每个国家都有类似的,中国也一样,都是为了让房地产健康发展。有一些政策,虽然有时候针对华人看起来尖锐了一点,我觉得这可能伤害到了某些人的利益,但是从整体来讲,这不是一件坏事,是在这个过程中的一个调整,再平衡、再发展的过程。

你刚才问的问题,我的一个回答,就是在住宅这一块确实是高速发展,有个别比较离谱的,但是现在应该来讲还是比较稳定。

别墅相对来说今年比较稳定,甚至还有一些调整。凡是调整的时候对一些真正为自己的生活安定下来住的房子那个购买者来讲,就是很好的机会。对投资炒房的人来讲,政策限制再加上市场冷静下来了,这个时候对他就不是很好的机会了,他可能要等等。该卖的觉得价格比较低不想卖,该买的人他会买。做投资的人会想到我要缓一缓,因为有这么多政策限制,再买这么多房子也是一件危险的事情。大家都会跟着这个去考虑和思索。但是我觉得整个在温哥华还是比较好的一个氛围。

商业地产现机会:分享加拿大商业地产利润的时代来了

苟红琳:另外一方面商业开发,商业地产方面我觉得应该是一个新的机缘,应该是一个比较新的开始和机会。在房地产这方面的从业人员应该是另外一个台阶,我们有机会的话可以让投资者进入到这个利益阶段,去分享加拿大温哥华商业地产的利润时代。

中国房地产报:这个对国内投资者来说可能是一个相对陌生的领域。你想,我作为一个中国人,面对一个陌生的国家、一个陌生的城市,它的商业我就会觉得风险太高。

苟红琳:中国一些大的集团、大的地产企业,包括绿地、包括王健林的万达出国去投资,这已经不是新鲜事了,在美国、在温哥华的投资,再早一点李嘉诚在二十年前就有那种眼光了,在温哥华把最好的地段拥有了,今天做了很多商业地产开发。

我们就讲一些普通投资者,很多已经不再考虑去住宅上增值或者是投资,他一定会把眼光放在商业这一块。这个领域这几年来我也经历了,眼界也打开了,也看到了不同的一些机会。

商业地产领域含义其实很广,不只是盖写字楼高楼,盖商业的仓库或者是轻工业的商业开发。也还有一些商业,我想特别提一提,比如在农业地产这一块,也算商业地产,包括旅游地产这一块,养老地产这一块,在温哥华其实是有很多商机的,投资者不了解,所以他们需要我们。

中国房地产报:对中国的个人投资者来说,这一块应该还是比较陌生和畏惧,因为商业地产都是需要经营的,而且需要投入成本,需要长期经营。

苟红琳:炒房子很简单,买了这是我的了,我感觉产权是我的,很安心,哪天把它卖了,赚到钱了,揣进口袋,这个过程就完成了。商业是这样的,买了是你的,但是如果你不去经营它,你不把它运转得很好的话,钱就等于砸一个失败的投资里面去了,没有回报。

所以商业地产是要有现金流回报要求的,要去经营的。普通投资者,如果之前不是一个行业的,是会面临很多问题。即使在中国做了这个行业的,到了外国去,他也不是马上就能够做的,还是需要跟当地一些专家,哪怕在这个行业里面工作的经纪人相结合,去看清楚,把风险降到最低,去找到一条路,或者找到一个非常实在的解决方案,能让他从投入刚开始就看到它的未来是一步一步是怎么样的,就是投入和产出,保证它持续发展这么一个过程。应该在他买之前,有一个专家也好顾问也好,有人帮助他去把这条路理清楚。他要从后面倒过来看,我是不是能够达到我预期的结果,有没有人帮助我达到,我要经过什么样的努力才能达到,我现在该不该出发,我怎么出发。

这些问题作为我原来是一个做买卖房子的经纪,到今天开始打开商业地产这个领域,开始在这个上面去实践、去行动一边学习、一边成长。我们要跟当地的主流社会这方面的专业去结合,提供一套能够让我们中国人投资者放心的方案,拿给他们不光要是买卖结束了。

一块地也好、一个商业地产买下来了,带着有现金流的商业,从别人手上接手过来了,这只是一个开始,这是一个冒险的开始。能不能达到投资的目的,能够非常有持续发展,甚至这个产业会成为后代传承的东西。这个真的不是一锤子买卖就能看得到的,给我们更多的要去经营和学习的机会,要去结合别人的经验来为我们的投资者提供一个解决方案的机会。这是很有挑战的,但是我非常喜欢。

商业地产:中国的回报率数字拿到国外去是不适用的

中国房地产报:在国内以前有一句话叫一铺富三代,意思是买了一个商铺,我子孙三代就指着这个商铺生活了。但是近几年国内其实很多人投资这种商铺失败的案例非常多。因为国内这些年互联网商业的发展,对这种商业地产冲击非常大,很多商铺投资可能到最后完全收不回来了。我的意思是说商业地产这个领域,面临风险是非常大的。像温哥华或者加拿大的商业地产,它是什么样的情况?

苟红琳:你讲的这点很重要,确实我也认同,因为现在经济的发展,或者这个经营模式,互联网对实体经济的冲击,既是一种冲击,也是升级,因为你要用新的模式来适应新的社会,寻求更大发展,如果你用好,把模式建立好了,把工具用好了,互联网工具用好了,可能真是如虎添翼,你就完全摆脱了原来的作坊式的经营,必须要有一个店才能把这个进行下去的那种时代已经改变了。

这对商业地产很明显的也是一种冲击,就说是不是我必须要买一个店面,买一个店面就富三代,就吃三代。我觉得这种时代已经结束了,从我们在这个行业的人来看的话,实际上要赋予它更新的内容。

讲到商业地产,我们在给客人提供商业地产的机会的时候,就要把这些想好。第一你盖出来之后你住宅可能比较容易就把投资收回来,因为我盖好我就把它卖了,有人住进去了,我钱就收回来了。商业的钱怎么收回来?这就是一个经营的问题,下面的商业,开发商也好,或者投资者也好,把它自己留下了,把它出租出去了,在国外有一点还是比较稳定的,如果我们在盖的时候,我们想到去把商业一块招租进来,就应该算好是什么样的一个回报。它不是马上能够拿回来的回报,因为在国外有很好的一点,我们这样的杠杆,银行你知道很多人在国外买的房子,银行也是很大的辅助的支持者,它会给你贷款 ,商业也好,如果你在商业的开发和建设你的企业是有那个经验的,有良好的记录的,银行对你的商业也是会贷款的。

这个贷款就包括您在开发的阶段,或者在后面建设的阶段,你都能拿到银行对你的支持,这样对一个投资者来讲,有限的投入能拿回更多回报。你没有把你的资金在一个项目里面,你有钱五千万的项目你就砸五千万进去,这种做法是不可取的。

充分的利用杠杆是对你的商业开发是一个很大的辅助,我们想办法帮客人能够达到这样的杠杆,能够撬动用它最小的基金、最合理的基金去撬动这个项目,这也是作为一个商业地产带客人走进这个领域的时候跟他探讨的问题,让他意识到不是有钱堆进去就能把一个项目做好,而是要合理的利用你身边的资源。你开发好了之后也一样的,我们要知道卖掉的和要留下来经营的,你都要有长远的计划。

商业在那里你如果把未来这块做好,它的回报不是那么高,可能在中国有些数字拿到那边去是不适用的。在温哥华的话,你下面的经营有5%的回报,投进去的钱你有5%的回报。就像你招租一样的,你每个月能拿回5%的,就很不错了。反而偏远的地方拿过来的回报还高一些,你在中心城市里面有些达不到。它的意义不一样,在中心的城市,这种商业它每年增值是比较高的。当你把它经营好了,有个品牌,或者你把这个店开好了,最后你连里面经营的商业的内容,加上这业务本身你再拿出去,两年以后经营好了,把它再拿出去卖的时候,你可能把前面的都赚回来了。为什么这样讲呢?商业有时候是需要经营的,买卖结束的,你把钱收回来了,但是有些商业,现金流的你需要去经营。这种经营的话确实需要当地做更深的调研,能够更有把握地去保证投入能够得到一个回报。

这些方面我觉得都是我们能够把那个价值带进去的部分,因为我们有专业的经验,有资源,我们可以为客人在这方面提供的很多一些解决方案或者提供很好的建议。这样的话确保他在这个投资上不会很盲目的,看到好就投进去,没有想的很明白。

商业地产复杂一些 但更有魅力

苟红琳:所以商业这块我觉得复杂一些,并不会阻碍人们去投商业,因为商业确实是很有魅力,因为它既有传承的作用,你不管是租给别人还是自己在商业里面经营也好,它都是代表了有一个平台一样的,商业的一个载体。比普通的卖一栋房子,卖一个单元。对投资者来讲更长远一些,他也会往这个方面去做更大的一些设想。

我们接触到的现在很多中国投资者,到加拿大很关注商业地产这一块的发展,也就是在看我现在用我的资源,我的资金也好,我投进去,多少年以后我首先能挣到什么样的利润,多少年以后传给我的下一代之后他的价值就更不一样了。这个都是我们可以去为客人打开的,看到更长远的,也减少他们的担忧。

海外地产投资不要只盯在住宅上 商业、旅游、农业地产方面机会更多

中国房地产报:我想还问一个问题,现在国内有很多房地产开发商,他们也想在国外进行一个投资,尽管说国内对资金的流入流出会有一些控制,但是作为开发商来说,他们也想有一些平衡的投资,在国外,现在很多走出去的包括万达、万科这些公司,他们都走出去了。我想提问一下,假如这些公司他们要到加拿大去发展,或者是投资,他们要去开发什么项目,您对他们有什么样的一些建议?

苟红琳:你知道像这些大的,中国就是以大著称,这些企业走出去都是百亿的这样一些规模。他们一定有自己的方式,其实这就是它的一个资产配置,他把中国也好、美国也好、加拿大也好,他是纵观全局的,这种投资也不是轻易做出来的。我想我们在那里也能够感受到这些大的开发商进入到温哥华,进到多伦多,进到各个地方去,对这个市场的影响很好的。我们哪怕是在做经纪,在相对比较接地气的这块,每一个到温哥华去的人,可能第一个就跟我们打交道的,在这块比较接地气领域的话,他们这些动作对我们来讲是一个很好的消息,也是对温哥华房地产在这块的一个肯定。在规划上面他们的那种出发点当然跟我们在当地的生活者或者普通的移民走到那边去考虑的角度是不一样的。

现在中国有这么好的一个倡议:“一带一路”。温哥华虽然不在“一带一路"那个上面,"一带一路"的思想对温哥华、对加拿大也在产生影响,都在感受到这样一种机会。两国之间的互动,在元首级,在最高层的互动,也已经表明了其实现在温哥华、加拿大也是开放的,中国更是,中国走出去、引进来,这些方面都为我们在商业地产这一块打开了很多的机会,所以我们不要再只盯在住宅这个方面去了,不要再只盯在普通的老百姓住的房子上。应该还有更广阔的领域。

农业领域也是可以打开的,农业也是一个大的地产,农业领域打开了之后,因为我在农业这个上面的销售是一块很大的量。这几年在农业地产上面我已经销售了好几万英亩了,在农业的卖的土地大小上,我也是数一数二的。这能看得到这块在某一些的眼光里面,在农业这个行业里面,他们也能看到加拿大的资源在哪里,如何去经营这也是他们要探索的。你刚刚提到的那些大的开发商,他们主要是在城市的建设,这一块上面的。

中国房地产报:还没有考虑到农业这个行业。

苟红琳:每个不同的商业地产所针对的人群是不一样的 我们有没有可能,他们选择一样产品有几种可能。第一,这个产品是一个发展的趋势,在这块有很大的商业利润。第二,他们可能还不知道,或者还没有看到另外的领域。我觉得这块领域我们有机会能够至少展示给大家,看到说还有这些领域是有合作的全景的。

旅游地产也是一块很大的领域,中国有这么多人富起来了要走出去,你在国内能享受到的理由都玩遍了,现在该到国外去了,这个早就走出去了。但是温哥华这块它有自然的风光,有很有名的。比如在温哥华往北边再开有落基山脉下面的非常美的一些风景,在这个周边,刚才跟你聊到特色的小镇,打造这些,这种概念中国现在是在做一个比较大的事情,但是在加拿大,在温哥华,其实这种概念,这种生活的方式,在温哥华可能一百年前就有了很多,几十年前就有了,只是我们没有走进去老外的那个圈子,他们在旅游上的生活的方式和态度和他们对于旅游成为生活很大的部分,他们其实早就在这些特色的事情上有很多的感受,很多的经验了,很多的体验了。

比如说两年前一个投资者投到温哥华,就是加拿大最大的最古老的马场。这块有很多投资者都去看过了,看了都喜欢,但是都不敢投,为什么呢?他觉得是很好,土地也不贵,也非常便宜,非常想买,但是回头想一想买下来了谁来管。

中国房地产报:这是很大的问题。

苟红琳:我们能住到农村去吗?我们到了温哥华是享受温哥华的城市繁华,我们会到偏远一些地方去经营,做一个农场主吗?他们根本就没有这么想的,再好我可以去玩玩,但是我投吗?他可能不会投。

中国房地产报:我前一段时间看了一篇报道,也是中国人到澳大利亚去投资牧场,养鸵鸟、养羊、养牛这些,当时他去考察的时候就说这个好美、这种生活才是我想要的生活,其实他到了那边之后,发现到处都是问题,我怎么样去放牛,怎么样去放羊,怎么样去养鸵鸟,怎么样从安全考虑,怎么样防止盗贼,各种各样的问题,还有税务的问题。他后来做了一段时间,赔钱了,再转让也不太好转让,然后就心灰意冷地回国了。好像就是遇到这样的问题。

我不知道在加拿大,比如说做这种农业、农场这种情况到底是什么样的?

苟红琳:你刚才讲的那种总结一句应该讲就是一个失败的投资。那这种失败的投资,作为我们行业的从业者在这个商业地产,地产方面的从业者,这也是我们的失败。为什么这么讲呢?如果多了这样的失败案例,我们在向投资者去推荐这东西的时候,他们就越来越退后了,不敢去了。你哪怕在国内做农业的,哪怕在国内做房地产的,你做到多大还是多小,这只是一个规模的问题。但是到了一个新的地方,真的是有水土不服的问题,文化的差异,还有你想象的美好的东西,到了你去落不了地,回头你会发现你是完全不能控制的,你不能把它经营好的,这个问题也是对我们从业者的挑战。

像你刚才讲的就是一个失败的投资,当初可能他投资的只是凭着他个人的感受,对没有经历过的生活的向往,就像说大草原、大草地,它是一种想象,但是真正你去经营的时候,你会发现那根本不是你想象的那么美。你投资的结果你要想到最后是有利润的。你如果不赚钱,你一直往里面投钱那你就是失败的,你一定要有进要有出。到哪一个阶段的时候你还出来的很漂亮,别人接手的人还心甘情愿的能够成倍的给你一个回报之后,他还心甘情愿的接进去的,那才是一个成功的投资。

中国房地产报:您觉得怎么样做到呢?

苟红琳:这个对于我们这个行业的人,不是我一个人能做的,这个一定是一个系统的工程。这个系统的工程是多方面的。第一,投资者本身要投在这个行业它一定要有充分的,是有一点点内行的,他不是看到好就要买,而是他知道他在做什么,所以很多投资者当我们接触的时候,他一看这么大一片土地不贵,不可以想象的这么便宜,我先买了再说。

中国房地产报:我想问一下便宜到什么程度?

苟红琳:这么说吧,举个例,你现在农业的地产可能在远一点的地方,当然在温哥华周围的农业的地产已经不便宜了,很贵了。因为那个农业是打上了一个商业的烙印,大家都觉得买了之后能不能商业化。所以卖家也是这种心理来卖,买家也是带着这种期望去买,那个土地当然就越来越贵了。如果又能够商业化、又有这个前景,那个就不要说了,那个是十万、二十万加元一英亩那都是很普通的事情,几个英亩就上百万加元了,这是很正常的。

我们讲农业的地产,再往远一点走,往往北边往更所谓的生产粮食的那些区域,土地那边去看的话,那边可以到什么程度呢?你看起来很便宜,八百加元一个英亩。

中国房地产报:英亩比国内的亩要大。

苟红琳:所以你想想你就拿出几百万元,你就可以拥有了上千个英亩,这是一个多大的产业,看起来是很好看的,也是很好听的,但是不好玩的。为什么那么讲?如果你在上千个英亩,上万个英亩还养着牛,这是一个全新的系统。如果你没有这个打算,你不会懂得怎么去经营,这是很容易失败的。当我们跟投资者去推荐这些东西的时候,我们也都非常慎重,我们也都带着一种方案去给他,就是要排除他的一些顾虑,让他意识到这条路,这个到底是什么样一个回报,是什么样一个过程,它的价值是在那里,价值是不是在每天得到的收入里面体现,还是在你做了一件农业的投资,看的是在这个产业上你今后发展的方向。

从这个角度来看,如果这个投资者有长远的眼光,或者他已经有一套他自己的解决方案和运营的机制,能保证他这个投资能够达到他所满意的回报他就可以去走,我们只是一个辅助的作用,把这些文件都弄好,让它没有风险,不要出现买下来发现哪里不对,这是我们从业人员要做的,要去把关的,因为在加拿大是很正规的,有律师,有会计师也有房地产的协会,这些东西都能让一个交易在一个法律所保障的情况下去完成,这是我们能做到的,但是对于经营和管理那是另外一个话题,我们能不能做到呢,我们能够辅助的去给我们投资者去做一些,刚才提到我说卖掉过的这些农场也好,或者我提到过我们卖掉过的马场,现在经营的不错,经营的很好,那就是基于我们做过的充分的调研,我们给出来了一个可以灵活,也是非常坚定的一个方案。

这个方案还得到了银行的支持,给了我们贷款,我们还有一帮队伍一个团队,了解当地的运营情况的一个团队在那里去经营,这种情况下我就会非常自信的给我的合作者去推荐这样的投资。他们买下来之后,人在中国他也能够享受到这个投资给他带来的回报。不管是短期的、中期的、长期的都是可期待的,而且是很现实的。这种对我们来讲要求就更高了,所以这个领域不是普通的经纪一个交易所能体现的,还有更多的后续内容,一些工作要去做。这部分我有些经验,也有成功的案例。

中国房地产报:说服客户也不是很容易的事情。

苟红琳:不是很容易的事情。客户也必须有基本的这个方面投资的知识。

中国房地产报:都愿意投资一个住宅,可以看得到,可以很方便把它出手卖掉。

苟红琳:但是你想为一个国家的经济你能带来一个促进也好,在这里面是一个很好的参与者也好,能够从大的层面来讲,一个国家在房地产每一个国家都是蛮大的一块,如果我们能够在这个里面起到一种积极、正面的作用而不是让投资者也失败了,套不出来了,让国家也对这件事情反对了。这就是我们不想看到的大环境。这个方面是一个互动的是一个调整的,大家一起共同努力的过程。
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