大温房价高怪华人买家?真相出乎意料

2 评论 加国无忧 51.CA 2018年4月28日 08:53 来源:加西网

加拿大的房地产市场到底有多少外国买家进入?

联邦统计局和加拿大按揭及房屋公司(CMHC)2017年12月的数据显示,温哥华的所有房产物业中,只有4.8%;多伦多所有房产物业中,外国买家只占3.4%。

加拿大房地产协会的房价指数显示,从2005年1月到2017年11月,温哥华房价增加了173.7%,多伦多房价在此期间上升了145%。

过去3年温哥华房价上升了60%,多伦多升了40%。

多伦多和温哥华令人望而生畏的高房价背后,到底是供应不足还是因为外国买家,一直在争论!

而加拿大本地某些媒体的报导看,更多强调外国买家。

温哥华实施15%的外国买家税前,房价年增长率已超过30%。


大量媒体报导来自中国的投资者炒房,导致当地居民上街抗议,指中国买家使他们买不起房。

2016年8月,BC省政府对温哥华房市实施外国买家税,房市即时降温,但持续半年后,房市又回暖。

2017年4月,多伦多房价年增长率超过30%,安省政府实施同样的15%外国买家税,房市随后经历了和温哥华类似的冷却过程。

期间朝野对房价高升的原因争论不休。

政府及行业开始统计外国买家的购房记录,发现他们的比例没有想像中的那么高,且实施外国买家税后,比例已大幅下降。

不少行家认为,房市在外国买家税实施后马上下滑,主要是心理因素造成的。

多伦多地产局每个月报告房市销售量及价格下降时,几乎都提醒说,很多买家在观望,市场供不应求的状况没有本质改善,那些观望的买家入市后,房价还会上升。

房市冷却更重要原因

多伦多及周边城市去年实施外国买家税后,央行先后调升了3次利率,从0.5%升到了1.25%,房贷利率上升显然会抑制人们的购房能力;今年开始的还贷“压力测试”使更多人获得贷款的能力明显下降。

很多学者专家认为,房贷政策收紧及贷款成本升高,足以抑制房市过热。

确实,今年3月多伦多地区二手房屋销售数量较去年同期下降了40%,平均房价下降了14%,从915,126加元降至784,558加元。

不过,多伦多公寓市场一直没有下滑迹象,在像独立屋这样的矮型房量价齐跌期间,公寓一枝独秀,3月份的情况是,独立屋、半独立屋和镇屋的平均价分别比去年同期下降17.1%、8.8%及9.5%;公寓相反,平均价上升了6.1%。

这正好表明,房贷成本上升使人买不起较贵的房子,很多人只好买公寓了。

也就是说,市场的整体需求不一定少了。

按多伦多地产局市场分析总监Jason Mercer预计,因为供应低于平均水平,随着销售增加,今年整体房价成长会高于第一季度。

新住宅最新数据显示,大多地区独立屋、半独立屋和镇屋的平均价比去年同期上升7.4%;新公寓价格更是飙升了39.4%。

建筑业与土地开发协会(BILD)首席执行官威克斯(Dave Wilkes)称,3月份新屋市场大约有4个月的库存,而健康的市场应该有9至12月的库存。

多伦多房市面对的挑战,有外国买家税、收紧房贷规则及利率上升,更严峻的,是持续的供应短缺问题。

华人或是替罪羊

外国买家推高房价,是外部因素带来的影响,供应不足,则与政府政策关系密切。

终于,有一名BC省议员站出来,质疑政府政策不妥,暗示中国买家只是替罪羊。

现在BC省已是新民主党当政,最近他们把外国买家税提升到20%,还计划要出台房产投机税。

上届和这届都是自由党省议员的Sam Sullivan最近公开向媒体喊话,说媒体过分渲染了外国买家的作用。

据straight.com报导,Sam Sullivan说,温哥华媒体关于房市的研究出了超过100篇文章,渥太华的的学者只出了5篇。

一方认为要抑制房市需求,尤其是外国买家的需求;另一方认为,应该通过废除政府的反建房政策,增加供应。



目前的情况是,69%的居民将高房价归罪于外国买家,18%的人认为,这是政府政策造成的。

Sam Sullivan称,有30位拥有博士学位的经济学家用数据证明,温哥华房价上涨有75%可以通过收入、人口和贷款利率预测。

剩下的25%,他们发现供应弹性是个重要因素,温哥华房市的供应弹性指数全国最差(0.25),其次是多伦多的0.5。

埃德蒙顿、蒙特利尔和卡尔加里属于健康范围。但是,“BC省政府支持了责怪外国买家的理论”。

他的结论是,在那25%使房价上涨的原因中,地理和不利建房的政策占了大部分。所以,应该受责备的是政府。

Sam Sullivan批评的,当然是现任新民主党政府,不过,在2016年首先施加外国买家税时当政的,是他所属的自由党。

Sam Sullivan甚至提到中国人很无辜,100年前他们被谴责在BC省赚钱寄回中国,现在被责怪把在中国挣的钱拿来BC省买房。



一年前安省政府为抑制房价上升实施的15%外国买家税,看起来起了效果,外籍人士买房的数量比例大幅下降。

安省政府财厅的新数据显示,去年4月实施外国买家税后,多伦多一度炙手可热的房市持续降温,外国人购房的数量持续下降。

在多伦多,去年5月份出售给外国买家的房产占总房产销售数量的比例是7.2%,在今年2月底为止的3个月里,这比例变成了2.5%。

这3个月内,外国买家共购买了267套房产,其中公寓单元占了77%,多数是较高价的公寓。

安省自由党政府认为,外国买家购买房产数量比例的下降,标志着政府施加外国买家税的政策获得成功。

房市冷却,对减轻当地居民的住房承担力有帮助。

但是,肯定不止是外国买家税导致了所有这些变化。

很多专家认为,期间房贷利率的上升起了很大作用;银行收紧审批房贷,尤其是今年1月开始的还贷“压力测试”,对冷却房市起的作用更大。

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