有出租物业或做生意的:资产折旧有讲究

0 评论 加国无忧 51.CA 2017年3月17日 07:37 来源:51 博客 作者:朱 蕴华

最近很多有物业出租或是有生意的朋友来报税的时候都会咨询 “资产折旧” 的问题。其实不仅物业可以折旧,生意当中购买的很多资产都是可以折旧的。这篇文章就跟大家聊一聊与折旧相关的一些税务问题。

要谈折旧首先要将费用合理分类。在之前几期的“出租物业报税须知”的文章里边,我们谈到过出租物业的费用分为资本支出和运营支出。资本支出和运营支出的概念也一样适用于生意经营。运营支出在费用发生的当年就可以完全用于抵减租金或生意收入,而资本支出就要根据资产的性质和可使用年限逐年提取折旧,也就是说只有折旧的部分可以抵扣当年的租金或生意收入。

资本支出大概可以分为三类:


  • 不可抵减的资本支出 (non-deductible capital expenditures): 比如土地,其购买成本只能当作企业资产而不能折旧。
  • 可折旧资产 (depreciable property): 大部分的资产都属于这一类,比如房产,为出租或生意购买的电器及各种设备。
  • 合格的资本支出 (eligible capital expenditure): 主要包括无形资产,比如商标 (trademark) 或商誉(goodwill)等。


本篇文章主要就第二类资本支出也就是可折旧资产探讨其折旧的问题。税法中将折旧称为Capital Cost Allawance (CCA), 进而允许企业将可折旧部分的资产成本当作费用从当年的收入中抵扣。不同的资产可按其性质和可使用年限分成不同的级别,每个级别都有其最高折旧率。

将某资产的未折旧资产成本(Undepreciable Capital Cost) 乘以其折旧率,即可得到允许提取折旧费用的上限。比如,电脑属于Class 50,这个级别的折旧率是55%,如果还未折旧的部分成本是$1000, 那么这一年电脑的折旧费用是$550 ($1000*55%)。提取完折旧,还未折旧的部分成本就只有$450了。

购置资产当年的税务规定

大部分的可折旧资产在购买的当年只可以提取折旧上限的一半。这也就是税法里讲的“半年原则”,即“Half Year Rule”或“50% Rule”。还用上边的$1000电脑为例, 在购买的当年,最多可以提取折旧$275 ($1000*55%/2) ,下一年的最高折旧为$398.75, 即未折旧资产成本乘以折旧率($1000-$275)*55%。再下一年以此类推。

如果您的盈利状况比较好想充分利用折旧来抵扣收入,那么一年当中何时是购置资产的最佳时机呢?因为有这个半年原则,不管在年初或年末购置资产都只能折旧一半。如果比较在同一年的任何时间购买,折旧费用是一样的;但比较上一年年末和下一年年初购买,上一年年末购置资产可以让您尽早的使用到所购买资产的折旧费用。虽然时间上只差了几个月甚至只有几天,但折旧费用就可以提早了一年。比如2015年圣诞节买电脑和2016年1月买电脑比起来,前者就可以在2015年提取折旧了,而后者要等到2016年才可以。

折旧不可以制造或增加亏损

税法规定折旧不可以制造或增加亏损。您所申报的折旧只能把租金收入或生意收入降低至零。当您拥有多处物业时,更要注意这一点。例如,公司名下拥有两处物 业楼A和楼B,楼A今年租金收入是$20万,可以抵减的费用是$15万,而楼B今年租金收入是$20万,可以抵减的费用是$21万。楼A赚了$5万而楼B亏了$1万,两处物业共计赚$4万,那么该公司当年只可以折旧最多$4万,因为折旧不可以制造或增加亏损。

自住房提取折旧一定要谨慎

有一些朋友把自己住的房子出租一部分给别人或有生意的朋友在家里办公,那么提取房屋出租部分或家庭办公室部分的折旧一定要小心。在之前的“自住房的税务优惠”的文章里我们提到过,如果您只将自住房相对较小的部分用来出租或做生意并且没有做过结构上的改变,您仍然可以指定整个住宅为自住房而享受在卖房时不用付增值税的税务优惠。

但是如果您平时报税时对出租或做生意的部分提取了折旧,这样的做法会改变自住房的属性,您在卖房时不仅要为提取折旧的部分付增值税而且还要把历年来提取的折旧算作卖房那一年的收入而纳税。所以,大部分情况下,只是为了降低租金或生意收入而为自住房提取折旧通常是不划算的。

当出售资产时

当您出售可折旧资产时,其所属级别的未折旧资产成本要减少该出售资产的原始成本或其售卖价中较低的,即该出售资产买价和卖价中选两者中较低的一个。还以上边的电脑为例, 如果是$1000买回来的,用了一年后以$600卖出,那么级别50的未折旧资产成本就应该减少$600,即取原始成本和售卖价中较低者。

在出售可折旧资产之后,通常会出现两种情况:

第一,其所属级别的未折旧资产成本余额是“正数”,而您的物业或企业已经没有任何属于该级别的资产了。在税法上,这个余额称之为“终结损失”。可以全额抵减该年度的出租或生意收入。例如,您以$300出售了一台旧电脑并且它是级别50里最后一项资产,在未出售前级别50的未折旧资产成本是$500,那么您就有$200终结损失(即$500-$300),$200可以在该年度全额抵减其它收入。

第二,其所属级别的未折旧资产成本余额是“负数”。无论该级别是否还有其它资产,该余额都要算作当年应纳税收入,也就是税法上说的“折旧退还”。意思就是说以前折旧抵减收入太多了,现在要补回来。例如,这次您以$800出售了一台旧电脑,在未出售前级别50的未折旧资产成本是$500,那么您就有$300折旧退还(即$500-$800),$300应纳入该年度收入所得。

对于有物业投资的朋友,折旧要特别小心。大部分的资产会因其磨损而逐渐贬值,但房产往往会随着时间升值。如果在卖物业之前的年度您有申报折旧以抵减租金收入,在卖物业的这一年您就要把以前申报的折旧当作这一年的收入加回来,也就是上边所提到的折旧退还。不仅如此,您物业的升值的一半也要算作当年的收入所得。因此,平时的折旧看似降低了租金收入,但在卖房的那年又要全部加回来,如果您的边际税率高的话,往往是得不偿失。那么什么情况适合折旧物业呢?

- 如果您将物业放在个人名下,您的边际税率比较高但可以预见在卖房的那年您会因为某些原因,例如失业或退休,您的边际税率会比较低,折旧有可能是划算的。如果您的边际税率始终都在比较高的税阶,折旧可以起到延迟缴税的作用。

- 如果您将物业放在公司名下,租金收入要作为被动收入而缴纳很高的收入所得税(2015年是46.2%)。当您的物业租金收益很好时,您可以考虑折旧物业以降低每年的租金收入。在这种近况下,折旧可以起到延迟缴税的作用。

每个纳税人的情况不同,具体做法还需咨询主业会计师而定。

可加速折旧的资产

在可折旧资产的级别当中,级别12属于折旧快的资产。税法中赋予它100%的折旧率,而且大部分是不受半年原则限制的,也就是说可以在购买的当年完全用来抵减收入。如果有效的把资产归属到正确的级别,可以达到理想的节税效果。例如,成本在$500以下的小工具属于资本支出并且归属于级别12 ,所以就可以全额从当年的收入中减掉。

51官网微信 QR CODE
51官网微信
51官网微信 QR CODE
51口碑微信
分享
分享新闻到
微信朋友圈

扫描后点右上角分享

0 评论 | 注册

网友评论

x
x