假如房子要被拍卖,你该怎么保护自己?

加国无忧 51.CA 2010年5月6日 07:44 来源:北美时报 作者:夕 子 [ 加大字体缩小字体 ]

在房地产热闹的今天,夕子却总是想起去年初看到的几个银行拍卖房,那种悲怆和措手不及的感觉,在脑海里挥散不去。

这些房子都是因为房主无力支付每月的贷款,被银行强制赶出去,拍卖房屋来偿还银行贷款。去年经济危机的时候这类的房子很多,虽说地产市场回暖,政府的经济刺激方案开始见效,可是破产房依然层出不穷。

最近在靠近温莎的一个小镇出了一档子事儿,镇上唯一的一个工厂倒闭关门了。随着这支撑小镇1000人的唯一收入来源断绝之后,小镇的人纷纷出售房屋,逃离这个死亡之城,镇上一夜之间挂满了卖房子的大大小小的牌子,只是鲜有问津。 没了收入,不能按时还贷款,自然银行是第一个找上门来的。我们的生活中贷款断供的现象不多,大家对这一方面的了解也比较有限,所以想借这个机会和大家分享,贷款断供之后房主应该怎么处理来最大化保护自己的利益。

首先,我们要明白一个道理,就是我们借了银行的钱,这个钱每一天都会产生利息,而银行收不到客户的还款,每一天也会产生费用。一旦银行应有的收入不能保证,它是不会轻易免除客户的欠款的,而这个欠款会每一天都在增加,并且以复利增长。每一个银行,每一个省份的处理程序略有不同,但是安省的银行一般规矩是,在客户第一次不能按时还钱的时候,会和客户通过电话交流,希望能通过沟通找到一个办法解决这个可能的暂时危机,比如把还款延后几天,把欠款放入本金,把欠款分成几次来偿还,这些都是第一步的解决方案。这个解决方案一般来讲对客户是有利的,也就是说如果可能,尽量找出办法,并且遵守自己的承诺在接下来的时间里按时还钱。

在第二个月,第三个月不还钱(90天之内),银行会采取一些措施,比如发信到客户的地址,说明双方的关系,并且把欠款总额列在账单上,希望客户能够一次性把所有欠款还清,并且给出一个时间限制,如果在期限内没有还清,银行可以诉诸法律程序。这个过程中,银行的信会口气比较重,也比较严肃,而且不大可能再给客户分几次还清的机会,基本上要求客户一次性就还清所有上两三个月该还的欠款,并且一般都会有一些跳票的手续费(一次一般是75块到150块不等)。

这个期间,银行不会派人来查封房屋,客户依然可以和银行保持沟通,寻找解决问题的办法,但是如果90天之后都没有看到客户有能力还清,或者没有卖房的准备,那么银行会将整个案例交由律师处理。律师处理就是费用会变多,而这些费用都需要由客户来支付,包括银行做房屋检查的费用,律师向法庭申请判决的费用,律师收取的服务费用等等。

律师需要一个过程,向法庭申请客户违约的判决,才有权利去强行让客户搬走,而这个过程一般需要大概2-3个月,所以客户在这个时间段内,如果能借到钱还清欠款,或者把房子出售,都可以终止法律程序的进行。但是如果这段时间不能拿出钱来还清欠款,或者不能找到买家购买房产,那么法庭就会勒令房主搬走。

在房主搬走之后,银行需要打扫,清洁,装修,之后挂牌出售。如果银行还没有与新的买家达成确定的合同(firm offer),原房主依然有机会把欠款还清,重新拿回居住权,只是这个时候的欠款要包含装修的费用,清洁的费用,律师费用,法庭的费用,各种维护房屋的费用,这些都需要客户来支付。 当房屋被售出之后,银行收到余款,扣除所有费用,计算总的损失。如果有盈余,那么银行会把这些钱还给原房主;如果有损失,银行先行垫付,之后向法庭申请追诉,客户依然欠银行这些钱。这个时候的损失还包括了银行在整个法律过程中应收到的本金,利息,还有各种跳票罚款,提前还清贷款的罚款等其他手续费用。很多时候,客户只能选择破产,将这些欠款一笔勾销。

从上面夕子给各位介绍的银行卖房的过程来看,客户轻易放弃自己的房屋,失去的不只是房屋本身,还有从前在买房时提供的首付,在房屋内做的装修,银行花掉的各种维护费用,律师费用,政府费用,欠款时发生的罚款。如果破产了,那么这些钱就不用自己出了,但是如果自己有钱,只是和银行赌气,那么吃亏的一定是客户自己。 在自己不能支付银行贷款的时候,第一件要做的事情,是尽早对自己做一个评估,弄清楚自己是否能够在未来有机会维持供款,如果觉得可以,那么试图安排度过这个短暂的难关;如果未来也不能按时付款,那么就第一时间将房产出售,换取最小的费用和损失。一拖再拖,最后出来的无谓的账单和费用,都是不必要的。如果出售房屋之后,依然不能还清银行的欠款,那么只有和银行商量,看看能不能减免一些费用,然后将剩下的欠款在未来分成两年,三年慢慢还清。如果拖到后来被银行赶出去,那已经是不可收拾了。

破产,那是最后,也是最不得已的坏打算,不到迫不得已,不要随便使用。

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