学者:平均价易以偏概全 难反映房市全貌

51 评论 加国无忧 51.CA 2012年7月29日 08:11 来源:世界日报

加拿大主要地产局每月会公布旗下「多重列销系统」(MLS)的交易统计资讯,并将当月「平均成交价」与前一月份及去年同期相较,但「平均价」计算简单,只要将成交总金额除以成交户数即可,因此广泛被各大地产局用以呈现房价涨跌趋势。然而这个「平均价」容易「以偏概全」,无法反映市场的真实面貌。

事实上「平均价」并非预测长期走势的合适指标,因为它很容易受到单一区域或特定产品大幅波动的影响,造成「以偏概全」。



以今年6月加国房市为例,由于房价最高的温哥华房地产成交量较去年同期大减28%,使得加拿大地产协会(CREA)所公布的全国平均房价下跌0.8%。若将温市排除,全国其他地区平均房价仍上涨3.2%。且全国七成以上地区房价均较去年同期上扬。

不仅全国范围如此,个别城市内也可能因一两个特殊区块或商品的成交价大幅波动而让「平均价」所呈现的趋势失真。

中位价、成交量 看房市更准

卑诗大学(UBC)商学院教授索默维(Tsur Somerville)强调,以「平均价」为指标是很可怕的做法,反而「中位价」(median price )比较适合用来呈现房价走势。「中位价」是将所有交易排序,取中间值做为指标作出比较。

不过加拿大地产协会首席经济师克朗普(Gregory Klump)认为,用「平均价」就如同看哈哈镜。因此15年前地产协会发展出一套複杂统计模式,推算「房价指数」(Home Price Index),可较为清晰的呈现房价走势。他认为「房价指数」较「平均价」或「中位价」更适合做为预测房市涨跌。

索默维对此表示,观察房市除价格外,成交量也是重要指标,且「量」通常是房地产的先行指标。交易量萎缩就是市场弱化的最佳徵兆,此时价格出现停滞。

6月全国各地房地产成交量都出现放缓迹象,整体成交量较去年同期减少4.4%,但绝大多数地区的房价并未出现鬆动。不过随着联邦政府在7月进一步收紧房贷条件,可能要等到8月初最新交易数据出炉后,才能论断对市场所造成的冲击。

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