多伦多房市持续发烧 联邦财长终于坐不住了

160 评论 加国无忧 51.CA 2017年4月6日 09:25 来源:本网综合 作者:吴楚河

就在多伦多房地产局(TREB)周三发布月报,称今年3月份GTA 地区房价则比一年前上涨33.2%,平均房价涨至$916,567之后,联邦财长莫奈(Bill Morneau)终于坐不住了,要求尽快与多伦多市长庄德利和安省财政厅长索萨(Charles Sousa)会面,以讨论GTA地区房价太高及房屋负担问题。

莫奈为此还特地给财政厅长索萨写信,称他不仅对加拿大人的债务水平担心,也对GTA房价飙升,中产阶级家庭买房更难表示忧虑。他在信中还说,房价不断升高不仅影响到民众的负担能力,而且很可能引起房市失控,因此三级政府有必要近期内坐在一起,共商对策。

多伦多市长庄德利的办公室也证实,联邦财长已经提出要求,希望尽快与市长会面,请办公室安排时间。

其实,加拿大各级政府对GTA地区的火热房市并非熟视无睹或无所作为,实际上各个层面已经或正在努力:如联邦出台了税务和收紧按揭的政策;安省财政厅长索萨(Charles Sousa)表示会在新的预算案中推出相关措施,其中对海外买家收税也是选项之一;多伦多市长庄德利也拟出台针对空置房屋收税的措施。

但这些政策和措施有效吗,或者三级政府还有什么新的招数?

对海外买家收税是一剂猛药 但副作用很大

针对GTA飙升的房价,不少人建议仿效卑诗省府对海外买家征收转让税,称这是可以收到立竿见影成效的办法。

如卑诗西门菲沙大学(Simon Fraser University)的助理教授Josh Gordon认为,不少经济学家和房地产业内人士称,多伦多的居高不下而且继续攀升的房价主要是因为房屋供应紧缺。但他认为不是这样,海外投资者在多伦多房市中异常活跃,房价飙升的主要推动因素是来自海外买家,因为仅仅是供求关系不会导致过去两年来GTA地区的房价如此快速地上升了20-30%。

但反对者说,对海外买家征收转让税无疑是一剂猛药,虽然可以取得一时的效果,但对房地产和经济伤害很大,副作用也很大。再说,实施这个政策可以在短期内把买家赶走了,吓跑了,但房价仍然是先跌后升,温哥华就是这个情况。

加拿大丰业银行(Scotiabank)的首席经济学家 Jean-François Perrault指出,安省不要卑诗向海外买家征收转让税走这条路,因为此路不通,不仅不会有效果,反而会“羊肉吃不到,惹得一身骚”。这位专家说,卑诗对海外买家征收15%的转让税之后,的确起到立竿见影的效果,令大温地区房屋销量狂降,房屋价格也随之下滑。但据国家银行最近发布的房价指数,卑诗的这个新政策是短命的:温哥华房价又开始回升。

多伦多房地产局一直强烈反对对海外买家收税,地产局主席Larry Cerqua曾经向省府发出呼吁,不要在安省实施类似政策,坚称在GTA买房的海外买家只是极少数,相关调查显示不到交易量的5%,省府该做的是鼓励开发商建更多新屋,以满足需求端,让房价自然而然地下降。

多伦多开发商Brad Lamb更是直言不讳,他警告说,如果安省仿效卑诗向海外买家征收15%的转让税,不仅没有多大效果,反而会带来灾难性后果,引起全国范围的经济衰退。他强调说,这个投资者税”不仅会从多伦多赶走海外买家,也会让房市变冷。而房市下行及冷却的结果就是房地产业萧条,建筑业不景气,从而影响到相关产业,导致全国性的经济衰退。

多伦多征空屋税会有多大效果?

多伦多市长庄德利日前表示,解决日益严峻的住房危机问题,一个可行的办法是向市内约 65,000间空置屋的业主征税。他不仅要求市府职员进行专门研究,同时希望省府考虑相关立法的可能性,称征空屋税将有利于增加上市房屋存量,打击炒房行为,并大幅减少买家抢offer的现象。

但皇家地产(Shawn Zigelstein)的经纪Shawn Zigelstein并不认为征空屋税行之有效,也不可能遏制上升的房价。他以自己的亲身经历说,他的客户很少有人拥有空置屋,唯一一幢代理出售的空置屋是屋主已经去世。

Zigelstein不仅对多伦多空置屋的数量表示怀疑,而且称,这个税项只对政府有利,因为业主所交的税是进入政府库房的。

打击炒房行为最有效?

多伦多地产公司Realosophy的主席John Pasalis通过专门研究发现,GTA地区36-39%的房屋是被投资者买下,而在多伦多外围地区的Ajax, Oshawa 以及Whitby,投资者在最近四年时间内的交易量增加了五倍。估计2016年多伦多地区的房屋交易中至少有三成是投资者在倒房,也就是说,每十套销售的物业中至少有三套属于炒房。

他的研究团队专门分析了这些投资者买房与出租之间的关系,发现几乎95%并不赚钱,反而还亏钱,但这些投资者或炒房者似乎并不在意,因为他们醉翁之意不在酒,也就是说,炒房及投机活动本身并不是为了靠出租来挣钱。

而据环球邮报提供的数据,以多伦多为基地的验屋公司Carson Dunlop的验屋生意去年下跌了34%。安省验屋师协会主席(Ontario Association of Home Inspectors)Murray Parish也表示,他本人旗下公司的验屋生意也下跌了30%。有业内人士称,买家纷纷免掉验屋程序就是投资者炒房日益增加的证据,因为他们不在意房屋存在的缺陷,也不担心买下之后的修理成本。

加拿大丰业银行(Scotiabank)两位资深经济学家上月底向政府建言,控制房价不应向海外买家征税,而是应该向GTA市场上翻云弄雨、推波助澜的炒房者及投机者开刀,要征税就找他们!虽然这不是一个长期的治本之策,却会是一个立即见效的办法。

满银(BMO)首席经济学家波特(Douglas Porter)也有类似看法,他说政府要从需求端着手,打压头脑越来越热的买家,采取措施让他们的头脑冷静下来。他说增加供给无疑耗费时日,但遏制需求却是可以立即见效的办法。他多次直言,GTA房市虽有泡沫,但不至于马上就要破了,但政府要尽快采取行动,以免泡沫变得越来越大。




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