别指望政客们能管好房市 他们越管只会越糟!

15 评论 加国无忧 51.CA 2018年1月2日 13:15 来源:本网编译 作者:吴楚河

加拿大的政客们或是政府能管好房市吗,答案是否定的,他们只会越管越糟糕!

实际上,不只是在房地产一个方面,政府在其它方面的干涉也是如此:政府越是在医疗上花的钱多,民众轮候看病的时间反而越长;比如政府给企业补贴的结果是褒奖了无效率的企业,同时也惩罚了有效率的公司;再比如提高最低时薪,随之而来的结果却是工作更难找,产品和服务的价格水涨船高...

近年来,加拿大房价飞涨,尤其是温哥华和多伦多地区,不少人把房价飙升归咎于海外买家,声称就是这批人投资炒房,推高了房价。在媒体的推波助澜之下,政客们开始大刀阔斧的行动,先是BC省府于2016年8月初实施针对海外买家征收15%转让税的政策,该政策确实取得立竿见影的效果,令房屋销量短期内大滑,房价也随之下跌。

可是就在不少人唱衰温哥华房市之际,大温地区的房市又开始复苏,房价也开始反弹,到2017年11月份,均价又回升到 $1,046,900,比2016年8月初高峰时期的均价($933,100)还高。

时隔8个月之后,安省省府也仿效BC实施同类政策,同样收到打压房市的效果,不仅房屋销量大滑,房价也开始下跌。按照国家银行上月公布的数据,全国各大城市中,安省汉密尔顿按月跌幅最大,达到1.6%,多伦多也有1.4%

但加拿大皇家地产(Royal LePage)最近出台的新年地产展望报告称,根据对全国53个城市的市场调查,预测2018年加拿大房价综合指数将增长4.9%,GTA地区房屋需求仍然强劲,预测该地区2018年房价会上升6.8%,高居全国之首。换句话说,虽然安省政府采取了强硬的打压措施,但多伦多地区房价还是要继续上升。

温哥华的城市规划专家Andy Yan曾经指出,人们往往喜欢强调某一个因素,认为就是这个因素造成了大问题。其实至少有三大因素导致温哥华和多伦多的房价大涨:一是来自国际买家的海外资本,二是加拿大史上的超低利率,再是炒房及房地产投机。实际上这几个因素是相互作用的,多伦多和温哥华的房价飙升,就是这些因素综合作用的结果。

经济学家们认为,政客们在房市干预中最适得其反的举措就是所谓的租金管制,因为他们以为最有效的办法反而减少了出租屋的供应,并导致现有出租屋存量的日益枯竭。安省和BC都对出租条例进行修订,不仅没有收到增加出租屋供应的效果,反而使得出租屋空置率一降再降:加拿大按揭与房屋公司(CMHC)提供的数据发现,去年10月份,温哥华的出租屋空置率接近于零,多伦多则是1%,均为历史最低水平。

CMHC在调查中发现,本来新建出租单位可以某种程度上缓解供应紧张的矛盾,但事实上新建公寓及其它房屋的供应也不充足,导致租房市场供需失衡。而这在某种意义上与政府的政策有关。

为了遏制房价并减轻民众的房屋负担,安省省府在去年4月推出16项新政。在这一揽子政策中,为了限制房东乱涨租金,省议会特别修法,取消针对1991年之后所建房屋的豁免权,对所有出租屋“一视同仁”,即实施统一政策,省内各类出租物业的涨幅,年涨幅不得超过2.5%。

省府收紧出租物业的政策之后,开发商感觉“无利可图”,有的取消原有的出租公寓建设计划,有的则干脆把在建中的出租公寓改成condo,不租只卖。统计显示,自2017年4月以来,超过1,000套这样的出租公寓已经改成condo,拟上市出售。

比如一家知名开发商RioCan就是这么做的,他们将在多伦多King Street West上一幢公寓楼改变用途,从原本设计的出租公寓,改成上市销售的condo,仅这个公寓楼就包括133个单元。开发商还直言不讳地表示,省府的新政策使得新建出租公寓没有增长前景,言外之意就是无利可图。

民意调查发现,加拿大90%以上的经济学家认为租金管制是破坏性的。正如经济学家林贝克(Assar Lindbeck)曾经指出的那样,在许多情况下,租赁控制似乎是目前已知的摧毁城市的最有效的技术 - 除了派战机轰炸之外。

大把撒钱也无助于解决房市危机

去年11月,总理杜鲁多在多伦多宣布自由党政府的全国房屋政策计划(National Housing Strategy),十年内拨款$400亿,新建10万套新的住房单位,修缮30万套现有住房,向低收入者直接提供租金补贴,以及采取得力举措减少无家可归人士。小杜在多伦多还抛出了一句名言:房权就是人权(housing rights are human rights)。

小杜雄心勃勃的十年计划公布之后,不少专家似乎并不买账,称自由党政府如此大把撒钱不仅有政治目的,而且对解决加拿大房市现存的问题无济于事。

对于加拿大房市危机,不少专家提出过解决方案,有些甚至是相互矛盾的,诸如开放更多农地增加土地供给,禁止海外移民,建设更多可负担房屋,“赶尽杀绝”外国投资者,放开所有的租房限制,加紧租房限制...

遗憾的是,加拿大的房市危机不是下一两剂猛药就能解决的,否则那就不叫什么危机了。加拿大的房市危机太大,太复杂,而且许多问题相互交织,不是一项两项政策或措施就能见到成效的。

加拿大一个非盈利组织CHRA(Canadian Housing and Renewal Association)的执行主任Jeff Morrison就直言,杜鲁多政府如此大把撒钱并不能解决加拿大房市危机,因为怎么花钱都嫌太少,而且政府的政策来得太迟。更为重要的是,这个做法本身并不正确,也很难帮到真正需要帮助的人。

更为重要的是,房地产本来就是一个市场,而市场的经济规律是不可违背的。在加拿大经济和社会的宏观背景下,一是海外移民在扮演重要角色,他们每年都源源不断地流向加拿大。根据自由党政府的最新计划,未来三年会有百万海外移民移入加拿大,这些人并不想在穷乡僻壤安家,他们的落脚点一般都是大城市,因为那里有更多工作机会,因为那里有他们的社交网络。

再是加拿大人自己,无论富人,还是穷者,甚至无家可归者,他们的流向也是大城市,甚至是最大城市,包括多伦多,温哥华和蒙特利尔。因大城市各方面优势明显,不管房价有多高,有多贵,人们仍然趋之若鹜,仍然往哪里涌。

难怪批评者说,虽然杜鲁多宣布的$400亿听起来很多,但若分摊到十年,那就不多了;再分摊到各省区,各城市,又更少了。这点钱比起GTA的房屋重售价值真个是小巫见大巫:GTA地区仅一个月的房屋重售价值就高达$50亿!

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