Condo业主买楼花赚大钱 但出租却成了负资产

20 评论 加国无忧 51.CA 2018年4月7日 06:54 来源:本网编译 作者:吴楚河

GTA的房市在2017年是冰火两重天:独立屋销量价格齐跌,但Condo/公寓市场则是异常红火,不仅交易火爆,而且价格也一直升高。显而易见,当初买楼花的业主们喜在心头,因为他们不知不觉中赚了大钱。

但CIBC银行与市场分析公司Urbanation最近所做的一项研究显示,由于Condo售价上涨,买楼花的业主们赚了钱不假,但若他们将买来的Condo出租,实际上拿到的租金难以支付房屋成本,包括按揭贷款以及公寓管理费等等,仅从现金流的意义上,实际上成了负资产。

在这批业主中,有45%的人每月在收支相抵之后还要自掏腰包赔上$500;20%的人每月要赔$500-$1,000;34.5%的人更要赔上$1,000多元。

CIBC世界市场公司的副首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)评论说,公平地说,这些业主买下Condo之后显然赚了钱,主要是从他们买楼花到公寓建成的数年间,物业因涨价而增值。但是他们出租时却变成了负的现金流。他们的这笔投资是否划算,那就要看业主什么时候卖房了。

Urbanation的副主席Shaun Hildebrand更算了一笔账:在GTA地区,很多业主是在Condo市场火爆之前,也就是2011-2013年之间买的楼花,那时候平均每平方英尺的价格为$541,而到去年则涨至$817,涨幅高达51%!

假设这些业主首付20%,平均是$75,000左右,意味着这些投资者在过户之前实现了155%的回报。得益于最近两年的房价疯涨,这应该是历史上最高的回报率了,因此这批投资者当然赚大钱!

假若买家在去年买的楼花于2021年完工,假设业主支付20%的首付且利率不变,那么这四年间的租金要涨17%,才足以支付按揭、管理费及维修等费用。但若利率按揭升高1%,那么租金涨幅要达到28%才可能做到收支相抵。但实际情况是,由于未来时期大量公寓建成并投放市场,随着出租公寓单位增加,四年内租金升幅达到28%几乎不可能。

Hildebrand为此警告说,Condo市场变得火热,主要是两大因素催生的,一是供应紧缺,再是需求强劲,其实说穿了就是供求关系所致,但GTA的Condo市场不会永远火下去。目前GTA在建公寓单位有60,000套,估计从现在到2021年,每年都有20,000套新公寓单位完工并投放市场。

这项研究还有另外几个重要发现:

*GTA地区去年出售的新屋80%是Condo;

*48%的投资者买Condo只是为了出租赚钱;

*Condo买家中只有10%为外国投资者;

*买家多数为40-60岁的移民;

*出租公寓的业主中,44%的人收不抵支;

*即使出租公寓赚钱的业主,扣除成本外月均收入也只有$360;

*投资者所买楼花若在未来两三年之内完工,业主仍可获得高额回报。

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