深圳三瞥:实业死了 金融挂了 房价跌了

0 评论 加国无忧 51.CA 2017年11月25日 19:10 来源:看中国

就先从下面这张反映2017年前三季度深圳市主要工业产品产量变化的同比变动表开始讲述深圳:

2017年前三季度深圳主要工业品产量变化表

15种主要工业产品,产量跌幅从1.2%到70.6%不等,普遍跌幅超过20%。注意表格中的灰色部分,这六种产品,是深圳最重要的电子工业产品,算得上是深圳的支柱性产业。华为和中兴的代表性产品,就是这六种。这里必须说明的是,深圳电子产业的溃退并不是始于今年,事实上从去年就已经开始了,2016年这六种主要产品,程控交换机的产量下跌12.6%,微型计算机的产量下跌8.4%,硬盘储存器产量下跌6%,手机产量下跌5.6%,不过移动通信基站设备产量提升了15.5%,半导体储存器产量提升48%。六大产品类型中四种下跌,两种上升,算是没有全军覆没。然而今年以来,深圳的电子产业呈现全面溃退之势,在趋势上已经无法挽回了。另外一组可资参考的实业相关数据为,深圳前三季度的工业企业亏损面26.5%,而全国同期的数据为13.3%。

在这里,笔者必须再次强调,地产泡沫对实业而言,具有致命性的扼杀能力。疯涨的房租将会给企业经营带来无法承受的成本压力,企业员工同样也将面临难以忍受的生活压力。这种压力是全方位的,是无可抵御的。例如,华为可以获得深圳的一些特殊的照顾性政策,深圳官方会对它有些政策倾斜,比如便宜的工业用地以及税费优惠,然而它的仓储物流成本、员工工资成本都必然伴随着剧烈上涨的房价而上升,局部的优惠政策根本无从抵抗整体成本上涨的大势,直至华为都无法承受。因此,华为才坚定的迁出了深圳,将产能搬到东莞,甚至更进一步,搬去内地城市重庆。

在企业搬离的同时,深圳的金融行业整体也遭遇重创。10月底深圳的各项存款余额较去年底的增幅仅5.4%,低于全国同期8.3%的增幅。这也是深圳自改革开放以来第一次存款增幅低于全国的平均水平。而金融行业最重要的衡量指标,“非银行金融企业存款”——也就是深圳股票交易所、各类证券、基金和理财类企业的资金总量,这代表了城市的金融投资实力——自2015年以来就持续下降。2015年的15491亿是历年峰值,2016年下降到14065亿,今年10月底继续下降到13311亿。不到两年时间,资金规模减少了14%,这意味着深圳已经不具备金融的吸引力,深交所上市的中小股票只能是阴跌不止,福田中心区的高楼大厦间每天都要加班到深夜的衣着光鲜的私募基金经理和理财顾问们当然也是焦头烂额。

伴随着实业与金融业的同时扑街,作为一线城市的深圳,居民的收入水平当然也已经无法保证。关于收入数据,我们直接复制深圳统计局的表述如下:“前三季度,全市居民人均可支配收入为40930.32元,比去年同期增加3305.02元,名义增长8.8%,扣除价格因素实际增长7.4%。全市人均可支配收入名义增速均低于全国和全省0.3个百分点;实际增速低于全国0.1个百分点,低于全省0.2个百分点。”

作为一线城市的深圳,居民收入增幅竟然低于全国的平均水平!在这样的情况下,深圳的居民存款随之丧失增长性。今年10月底深圳的居民存款余额10497亿,对比去年底的10361亿,增幅只有1.3%。相对于全国同期6.0%(64.27万亿/60.65万亿)的居民存款增幅,深圳的数据已经算得上是触目惊心了。并且,考虑到同期深圳“非银行金融企业存款”的显著减少,深圳居民的存款同样也未大规模进入到这些金融投资领域,因此,深圳居民的存款丧失增长性,乃是板上钉钉的事了。

好吧,我们总结一下,深圳的实业死了,金融挂了,市民收入和存款都丧失了增长性,这些东西,都要反映到房地产市场上,总归是要刺破房价泡沫的了。深圳,是全国范围内地产调控政策最弱的城市。2016年初出台了一些最基础的限购政策之后,就没有再追加过任何调控政策。今年以来,中国各大城市各种奇特的调控政策层出不穷,限价限签限转让,这些政策深圳统统没有。然而,深圳的地产市场还是就直接衰弱了下去。

2016-2017年深圳各月份住宅成交量(套数)变动情况

无论一手房还是二手房的成交量,2017年1-10月的深圳的住宅成交规模都只相当于2016年的一半左右。按现在日益萎缩的成交趋势,以及年底的淡季规律,全年成交量能达到2016年的六成就不错了。注意,今年以来深圳的二手房成交情况,4-7月份反弹了一下,算是炒楼党们的垂死挣扎,回光返照,此后又重新陷入了萎缩状态。

目前,深圳房价的重灾区有两个:蛇口和龙华。2015-2016年3月,这两个地方的涨幅也是最大。蛇口打的是自贸区概念,从2015年初的4万块钱开始炒,到2016年3月份超过了8万;龙华打的是福田后花园的概念,从不到3万块钱开始炒,到2016年3月份超过7万。各路炒家在这个时候疯狂入市,于是2016年3月份,深圳的二手房成交量达到了创纪录的20453套,房地产交易中心的过户登记处排队都排到了马路上。然而,此后深圳的房价就到了极限,成交量剧烈萎缩,蛇口和龙华的房价开始下跌。到现在蛇口的二手房均价已经跌到了6万,龙华跌到了5万。虽然还没跌到泡沫起始之初的价格,但是在泡沫顶峰时期入市的炒家们,估计想死的心都有。

深圳炒楼党的玩法,是在首付之后,预留一年半到两年的按揭资金。从2013年3月到现在,一年半过去了,深圳炒楼党的资金都已经到了极限,所以突然之间,深圳各路二手中介网站上,就挂满了“诚心转让”、“出国转手”、“换工作急售”的房源。从2015年初到现在,这种抛售现象已经两年多没见过了。二手房业主已经骄傲了很久了,现在终于开始装可怜了,也是很有趣的事。

当然了,除了蛇口和龙华这两个重灾区,现在深圳二手房整体跌幅相较于2016年的峰值时期只有10%左右,还没有像环京地区那样,直接腰斩。深圳的炒楼党们也还在拼命挣扎,为了凑钱每个月按时按揭,他们甚至开始努力工作了。现在,深圳广州之间开滴滴顺风车的,恨不得一半都是深圳原来那帮不务正业的炒楼党。只不过这帮连首付都是借来的杠杆狂徒,已经沦落到必须下地工作的地步。那么接下来,房价,也一定是要从天上跌回地面了。

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