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估值最高662亿!香港“新地王”可能是它了…

预期将刷新卖地纪录的香港中环新海滨3号商业地,经历半年招标期昨日中午截标。香港地政总署公布,该地皮共接获6份标书。吸引多家地产财团均有入标,包括长实(1113)、新地(016)、九龙仓置业(1997)、恒地(012)、信置(083)、招商局置地(978)及鹰君集团(041)等,市场估值最高662亿元。

会德丰地产主席梁志坚表示,集团以九龙仓置业(1997)名义入标,是次招标反应好,相信与地点吸引有关,成功吸引数间大型发展商入标竞投。

仲量联行:发展商出价或较进取

仲量联行估价咨询部资深董事区建强称,中环新海滨商业地王招标反应较市场预期理想,始终该地皮为区内25年来首幅招标出售的临海地皮,未来亦未预见有新供应,在物以罕为贵的情况下,发展商出价或会较进取,尤以在区内拥有大型物业的地产发展商或对地皮更感兴趣,因有助他们在区内的物业产生协同效应,提升价值。

另一方面,区建强提到,此地皮发展规模大,须分两期进行,发展期较长,另项目将包括写字楼、零售等楼面,资金回笼较住宅发展慢,较适合有类似发展及营运经验的地产商投资,加上投资环境未明朗,这些则是限制发展商出高价的因素。

新海滨3号商业地势将成为未来中环海滨地标, 上图为模拟设计图。资料图片

莱坊:本财年卖地收益料达千亿

莱坊执行董事林浩文预计,地皮估值370亿至400亿元,楼面地价约2.3万至2.5万元,总投资约550亿至650亿元,长期租金回报率约3至4厘,资金回收期约25至30年。假设地皮顺利以市价批出,估计本财政年度政府卖地收益,可望回复到1000亿元水平。

中环新海滨3号商业地王位于民耀街,邻近国际金融中心1及2期,地皮面积约51万平方呎。可建楼面当中,约161.5万平方呎楼面作为商业发展;另有约22.8万平方呎,须作为政府设施,中标财团必须重置现时的邮政总局而兴建一所新邮局、提供325个车位的公众停车场,以及两间公厕。

由于是次招标采用“双信封”制,同以往不同,即是发展商除了要提交地价竞投外,亦要提交项目的设计方案等,政府审批时亦会考虑设计项目,不一定价高者得。

【楼市拆局】

大型发展商未必占优

作为重量级新地王的中环新海滨3号商业地招标,港府特别采用“双信封制”招标,地价及技术设计评分各占一半,并表明“唔合格唔收货”。换句话说,财力丰厚的大型发展商不再占绝对优势,反而其他财团亦能够以设计突围,打动官方评审团。

中环海滨风貌

流标机会低

美联测量师行董事林子彬认为,“双信封”方式招标料增加竞投成本,估计以大型发展商及合组财团参与为主。莱坊执行董事林浩文则表示,以“双信封”形式招标流标机会低,希望港府解释中标的项目规划及发展内容与中标原因,以免市场产生任何疑虑。

卖地章程形容这块地皮属于“香港新地标”,要建成世界级的海滨地标,去展示香港亚洲国际都会的形象,成为具吸引力的文化景点,并满足不同背景及年龄的市民所需。除了考虑地价,发展商还要提交一份“非地价标书”,显示项目的技术设计方案,两者评分比重各占50%,而且要求两者评分都要“合格”才被视为合乎要求,发展商在任何一方面评分都不可出现缺失。

评审要求分为整体设计和发展概念等6大准则,再细分为13项要求,合共总数100分,发展商要取得其中至少60分才算“合格”。主要的6项评审准则包括整体设计和发展概念;订立以人为本和可持续发展的设计新典范;建筑和城市设计质素;优质园境及富吸引力的公众休憩空间(包括园境平台);用地内部及与外围的连系和易行度;商业用途组合和政府、机构和社区设施的设置。

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