CRA调查 大温那些买豪宅报负收入的富豪麻烦了

加拿大税务机构最近公布了一份秘密调查的细节，曝光25 年前一些富豪移民申报低收入，甚至负收入，却在大温购买豪宅市场。

根据南华早报记者 Ian Young 获得的加拿大税务局的研究显示，25年前，即1994 年两个月期间，在本拿比价值超过 80 万元豪宅的 37 位指定买家中，有 33 位是新移民，他们申报的家庭全球平均收入仅为 16,430 元。在同一时间段内，4名同类房产的指定的长期居民买家所申报的收入为 263,701 元。

数据中最大的差异之一是一位买家购买了价值 288 万元的房屋，但在 1994 年仅申报全球收入仅为174 元。

另一位购买了价值 118 万元本拿比房屋的买家报的收入更加可怜：居然还是负的3,997 元。

在加拿大税务局研究中列出的高贵林房屋，移民平均收入为 33,785 元，但房房价格超过60 万元。

在一个案例中，一位以 117.8 万元购买高贵林房屋的买家宣布其全球收入为 19,582 元。

在相同价格范围内的豪宅中，长期加拿大人申报的收入高出 16 倍。

即使到今天，加拿大仍然存在同样的情况，允许富有的移民在不准确披露其全球收入的情况下购买房产。

加拿大税务局CRA表示很难知道或追踪某人在中国或海外拥有的财产和赚取的收入。

住房分析师史蒂夫萨雷茨基认为，即使调查之后的20多年，加拿大仍然没有公平的竞争环境，大多数银行关注的是外国购房者的资产，而不是他们的全球收入。

加国银行只看申请人的最高净值，房屋首付为 35%，只要出示大量资产，就很容易获得抵押贷款。

但如果是加拿大当地的高收入者，需要支付 50% 以上的所得税后，才能存够房屋的首付款 。

和这些仅申报低收入的富裕移民相比，当地的加拿大人明显处于不利地位。

加拿大国税局最近几年加大了对炒房逃税的打击力度，最近温哥华一名房产经纪6年倒手3套房，被加拿大国税局CRA盯上了！

自住房资本利得税豁免（principal residence exemption）这一政策，让加拿大很多房主在出售房屋时，可以避免因为房价上涨而缴纳过多的税收，但对于那些转售房屋频繁的人，则需要注意了，这种PRE政策还是慎用，因为你的频繁交易很可能已经被CRA纳入观察对象。

一位温哥华房产经纪在2004-2010年共6年的时间里，倒手3套房，都是采取买旧房、拆除、重建、出售的流程，想必收入不菲。

• 第一套：2004年58万买入，2005年获批重建，2006年重建后挂牌出售，售价140万；

• 第二套：2006年89万买入（卖出第一套之后2个月）；2008年以近200万价格出售；

• 第三套：2009年110万买入，2010年底以近230万价格出售。

然而在报税的过程中，由于申请了自住房资本利得税豁免优惠政策，这些年中，这位房产经纪所报告的年收入都在$1.5万-$2万加元左右。

CRA认为，这位房产经纪所有转售房屋的收益都应当作为100%的应税收入纳税。但这位纳税人表示不服，提起上诉。

在税务法庭上，这位房产经纪强调，自己买下旧房建新房都是为了自己和孩子的居住，因此属于自住房。在出售之前也都曾经在里面住过一段时间。之所以只住了很短的时间就出售房屋，是因为自己贷款债务太多，卖了房子好还债……

此外，这位房产经纪认为自己并非建商，因此无需承担GST新房税收的缴纳。

但税务法庭不同意这一说法，认为“如果想要减少债务的人，不会在卖掉房子之后、还清房子债务之前，又立刻贷款买新的房子、背上了更多债务”

税务法庭认为这位纳税人证词不可信。

最终税务法庭认为这位房产经纪的3套房屋都不属于自住房，且都应当为每次房屋销售缴纳GST税。

这位房产经纪不服，继续上诉到联邦政府的上诉法院。

今年6月，联邦上诉法院通过视频会议审理此案，对于这3套房产是否为自住房、房主的持有时间、交易频率、以及纳税人的动机等重新作出审理，最终法官3人小组一致裁定，维持税务法庭的裁决。

这次联邦大选，联邦NDP的党领驵勉诚（Jagmeet Singh）就表示要让富有的加拿大人支付更多费用，来资助经济适用房和医疗保健等计划。

NDP表示如果当选将加强加拿大税局（CRA）的执法力度，提高企业税收透明度，以及限制以较低税率征税的股票期权收益。

驵勉诚称在CRA中额外投资1亿元，将在1年内带来高达250亿元的税收和收入回报。他还特别提到要打击那些在加拿大盈利、但在加拿大几乎不缴税的大公司。

REF:

https://globalnews.ca/news/8158351/canada-revenue-agency-bc-luxury-homes-foreign-buyers/

https://www.scribd.com/document/522584338/Canada-Revenue-Agency-ATIP-Response#from_embed