中国去杠杆行动如何令房地产巨头恒大摇摇欲坠

恒大位于北京的上和府住宅项目。

中国恒大集团(China Evergrande Group, 简称：中国恒大)在冒着高风险与时间赛跑的20年间，用天量借贷资金点燃了无数中国人拥有自己房子的梦想。

恒大在中国各省区市推出了一个又一个项目，出售期房，并赶在到期日前拼凑到足够的现金来兑付巨额利息。

这种狂欢已经结束。中国恒大多年来的激进举债策略与政府方面旨在遏制债务规模的行动相悖，致使这家大型房地产开发商目前处于崩溃边缘。恒大在很多城市的项目已经停工。该公司面临着来自供应商、小投资者以及把积蓄投进恒大期房的购房者的一连串投诉和抗议。

由于资金捉襟见肘，今年夏天，恒大宣布，开始用未完工楼盘而非现金向承包商和供应商支付账单。总部位于东南部省份福建的一家涂料供应商称，中国恒大最近用三处未完工房产支付了相当于3,400万美元的账单；该涂料供应商正试图出售这些房产。武汉一家建筑公司的一位经理告诉《华尔街日报》(The Wall Street Journal)，由于恒大的一些应付款项逾期未付，公司已不得不给200多名员工减薪。

前任和现任员工表示，裁员人数不断增加，中国恒大总部为员工提供的免费餐也取消了。据知情人士透露，在湖北省，中国恒大已请求当地政府接管购房者存放在托管账户中的资金，以免这些钱在与债权人的法律纠纷中被扣押。

中国恒大没有回复《华尔街日报》的置评请求。该公司9月14日表示，自6月以来，物业合约销售明显放缓，资产处置计划尚未实现，该公司已聘任了财务顾问。聘任财务顾问使其距离潜在的债务重组更近一步。

中国恒大此次危机是中国过热的房地产市场的一个缩影。中国的房价多年来一直在攀升。目前中国正重新采取行动以结束由债务催生的投机行为并阻止房价飙升，同时政府试图降低不平等以及让大众买得起房，而中国恒大的问题及其对经济和社会稳定的连锁影响将对此带来巨大考验。

现年37岁的Karen Li生活在中国南方大都市深圳，深圳是恒大总部所在地。她说，三年前，她购买了恒大一个高层楼盘的一套住房，面积约400平方英尺（约合37.2平米），她支付了人民币140万元（约合21.68万美元）的全额购房款。Li在零售行业工作，这将是她名下的第一套房子，她还没有拿到产权。Li说，上个月她接到通知，说楼盘施工被推迟了。

她说：“买的时候因为是大集团觉得可靠……。”她还表示，这家房地产巨头的资金紧张问题不断恶化，这给该楼盘的完工日期打上了问号。“对于每个普通家庭来说都是灾难。”

恒大集团在9月13日表示，公司目前确实遇到了前所未有的困难，但公司正在想尽一切办法恢复正常经营，全力保障客户的合法权益。

市场人士越来越相信，中国政府会坐视恒大破产、让其股东和债券持有人蒙受损失，但会想办法保护许多已经掏钱购买期房消费者。

研究机构凯投宏观(Capital Economics)估计，恒大预售了140多万套期房，合同销售金额总计约2,000亿美元。该机构表示，（这场危机的）一个结果可能是，对恒大进行有管理的重组，由其他开发商来接手恒大未完工的项目。

据中国恒大最新财务报告显示，截至6月底，该公司未清偿债务总额约合890亿美元，其中约42%的债务将在不到一年内到期。标普全球市场财智(S&P Global Market Intelligence)数据显示，在全球所有上市房地产管理或开发公司里，中国恒大的总负债最多。

凯投宏观(Capital Economics)高级中国经济学家Julian Evans-Pritchard称，如果政府部门在现阶段介入以防违约，将会发出错误的信息。他还称，政府部门似乎也不太可能会援助一家民营企业，这属于政府正试图整治的领域。

中国恒大这家有25年历史的企业集团见证了中国房地产行业的繁荣和企业发债狂潮。该集团成立之时，恰逢中国开始实施住房私有化改革，住房供应当时主要以经济适用住房为主。许多人曾为了有机会购买中国恒大的房子连续排队好几个小时，并且常常以现金全额预付购房款来购买几年后才能竣工的期房。

中国恒大的创始人、董事局主席和最大股东许家印在河南省中部一个贫困村庄长大。他经过刻苦学习，考上了大学，毕业后在一家国有钢铁公司工作。37岁那年他在南方城市广州创办了中国恒大，业内称他为Hui Ka Yan，即许家印的粤语读音。

前雇员和其他曾与许家印共事的人称他是个工作狂，抱有很高的期望，喜欢冒险和大胆下注。他还与香港商界的富豪们关系密切，这些富豪是中国恒大股票和债务的积极买家。

2009年该公司在香港上市时告诉潜在投资者，“快速开发”是其关键的商业战略之一，该战略有助于实现投资回报最大化。

中国恒大收购了数以百计的地块，房产销售比其他所有开发商都多，而且随着房价的飙升，其销售年复一年地创下纪录。

在2017年对员工的一次讲话中，许家印引用已故最高领导人邓小平的话表示，发展才是硬道理。他还说，另外加上现金为王的理念，确保了该公司稳定迅速的发展。到2018年底，中国恒大在中国各地的项目楼面面积超过33,000亩，是四年前的三倍。

该公司从银行和全球投资者那里大量举债，为垃圾级美元债券支付的利率经常达到两位数百分比。该公司的业务扩展到主题公园、医疗健康服务、矿泉水生产，以及电动汽车制造。该公司一度聘请香港演员成龙(Jackie Chan)帮助推广其瓶装水，并收购了该公司所在省份的一家职业足球俱乐部。

这家开发商还通过向承包商和建筑材料供应商开具短期借据（即商业票据）的方式为建设提供资金。

中国恒大在大举举债的同时，向股东支付了数以十亿美元计的分红，其中多数现金发给了该公司的最大股东许家印。这些分红加上他所持股份的价值，帮助他跻身中国最富有的人之列。自2018年10月以来，他已收到超过人民币340亿元的股息，相当于53亿美元。2019年，他宣布该公司将开始生产电动汽车，目标是在这个快速增长的行业中成为世界上最大的参与者。

去年在新冠疫情期间，中国恒大的问题开始浮现。新冠疫情导致中国实施了封锁措施，抑制了几个月的房地产销售。

恒大之前经常为其楼盘提供价格折扣，并推出更大力度的促销活动，以保持现金流入。在某些情况下，折让幅度最高可达广告价格的30%。

恒大还鼓励员工购买该公司自己开发的住宅。在一项面向员工的购房大礼包活动中，恒大推出了一个抽奖活动，中奖者可以五折买房。

该公司成功地创造了又一个销售纪录，报告2020年合同销售额相当于1,120亿美元，同比增长20%。

其他方面却暗藏风险。去年秋天，恒大的股票和债券价格暴跌，之前网上流传的文件警告说，这家房地产巨头即将出现现金荒。这些文件显示了恒大与当地政府的通讯内容，警告说如果该公司无法完成将一家旗舰子公司上市的计划，可能会有风险。

几年前，恒大向不同的战略投资者出售了旗舰房地产开发部门的股权，并向他们承诺该部门将于2021年初在上海上市，否则将向他们偿还相当于190亿美元的资金。

恒大称这些文件凭空捏造、纯属诽谤，随后表示这些投资者中的大多数者已同意不要求进行回购。

恒大的麻烦还没有结束。中国有关部门去年为房地产开发商设定了“三条红线”，也就是要避免的具体杠杆比率，而恒大踩中了所有这些红线。这些规定使该公司无法承担新的债务。

深圳一处施工中的恒大住宅项目。

今年6月，对恒大财务状况的担忧再次出现，导致该公司债券和股票价格再次大跌。互联网用户分享了描述恒大楼盘大幅打折促销的帖子。该公司当时表示，没有提供广泛的特别折扣。

7月1日，许家印在北京举办的中国共产党成立一百周年庆典上公开亮相。一些政治观察人士说，他出席中国今年最重要的活动，应该是为了向中国高层领导人示好，并缓解外界对恒大的担忧。

恒大在集团官网上发布了这位现年62岁的董事局主席在天安门城楼身着海军蓝色外套微笑的照片，称赞他是党龄超过35年的老党员。网站上转载的报道引用他的话说，他将继续做好企业的经营管理，并投身于公益慈善事业。

对恒大股票和债券的抛售在这个夏季愈演愈烈。恒大的流动性问题恶化，该公司不得不开始用未售出的房屋向一些供应商和承包商进行支付。8月中旬，金融监管机构约谈了恒大的高层管理人员，敦促他们在不扰乱金融和房地产市场的情况下解决该公司的问题。

该公司正试图剥离其它一些资产以筹集现金，并正谈判出售电动汽车业务的部分股份，该业务的市值已从近期的峰值缩水了800多亿美元。

沈永年经营一家专注于中国大湾区的房地产机构，他表示，中国恒大的麻烦已经伤害了更广泛的房地产行业。谈到中国恒大的生存策略时，沈永年称，这就像大富翁游戏。在这个房地产主题的棋盘游戏中，玩家如果缺少现金，必须出售他们的房产以避免破产。

自从中国恒大的坏消息频频成为重磅新闻，沈永年在香港的公司业务下降了一半；他的公司销售多家开发商的房屋。他说，中国恒大的消息使人们整体上对购买房产更加谨慎。