万科掌门人悲观喊话，房地产面临危机?

近日，万科集团董事会主席郁亮在公司年会的发言传出，备受瞩目。在这份 1 月 9 日的内部发言稿里，郁亮把 2022 年定位为万科 " 破釜沉舟、背水一战 " 的一年，" 如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。" 更宣布中国房地产进入了 " 黑铁时代 "。

此言一出，引发热议。

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何为 " 黑铁时代 "

" 黑铁时代 " 源于古希腊神话，是继黄金时代、白银时代、青铜时代、英雄时代的 " 第五时代 "，是带有 " 末世 " 色彩的悲观。郁亮不是第一次用这个典故，2014 年，郁亮就曾撰文《楼市进入白银时代》，而这次跳过了青铜时代、英雄时代直达黑铁时代，沉重的危机感跃然纸上。

" 黑铁时代 " 的悲观判断，让人想起 2018 年郁亮高喊 " 活下去 " 的场景，当时也引发业内外的热议。2019 年万科蝉联房企 " 拿地冠军 " 后，这句 " 活下去 " 引来了一些非议。

那么，这次 " 黑铁时代 " 后，万科会不会重复当年的 " 口嫌体直 "？答案是否定的，2022 年的万科不会成为 " 拿地冠军 "，而是如郁亮所说的加速出清缩表，2021 年万科的经营表现已然如此。

2021 年，万科在 " 北、上、广、深 " 四大城市一线寸土未入，20 年来的头一回。这已经充分体现了万科的收缩决心。

万科的财报也显示了出清缩表的迹象。2021 年前三季度，万科营收同比增 12.42%，归母净利却同比下滑 16.0%。同期，公司毛利率为 22.10%，同比下降 7.8%，净利率为 9.06%，同比下降 3.4%。历年年报数据显示，自 2004 年以来，万科的净利率从未低于 10%。

利润率同比下降，销售额也不乐观。万科 2021 年累计实现合同销售额 6277.8 亿元，同比下降 10.85%。这是近六年来，万科年度销售增速首次由正转负。

2021 年，万科收缩。不管这是主动的战略选择，还是形势所迫，抑或兼而有之，2022 年的万科已经不是 2018 年的万科。

不只是万科，" 黑铁时代 " 是中国房企共同面对的。

2021 年中国房企的日子都不好过，2022 年也不乐观。1 月 31 日，国际评级机构穆迪发布的报告称，2021 年全国合约销售额同比仅增长 5.3%，低于 2020 年的 10.8% 与 2019 年的 10.3%。穆迪还预测，由于房地产融资渠道受限以及购房者信心趋弱，预计 2022 年全国合约销售额将同比下降 5%-10%。

其实，无需数据，也能直观地感受到 2021 的寒意逼人，暴雷的暴雷、违约的违约，恒大危机更是中国房地产行业里程碑式的事件。

郁亮的行业危机感无比真实。

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真正危机在于资产缩水

那么，郁亮到底在担心什么？

作为中国房地产行业的 " 最资深头部 "，万科还是比很多 " 老对手 " 要稳。上半年报显示净负债率仅 20.7%，远离 " 三条红线 " 的死亡区间。就算 2022 年的日子不太好过，也不至于到了 " 背水一战 " 的山穷水尽吧？

中国房地产企业这两年过得心惊胆战，要担心的因素很多。首当其冲的莫过于强调控的政策因素，但这应该不是 " 黑铁时代 " 悲观判断的直接原因。

去年下半年以来，政策口已经出现了松动的迹象。再加上对 " 稳 " 字当头的经济政策大背景，2022 年房地产调控政策继续加码的可能性并不大，不至于让万科陷入 " 背水一战 " 的绝境。

郁亮担心的另有其事，那就是土地资产估值的基本面。虽未明言，却有迹可循。

恒大近期又传出消息。2 月 6 日，在 2022 年保交楼新年开工动员会上，许家印明确表示 " 任何时候都不能贱卖公司资产，不能依靠贱卖资产去偿还债务！"

许家印此番表态，看似强硬，实则无奈。不是不想卖，而是卖不动了。

图 / 微博

2021 年 9 月恒大暴雷之前，就曾试图出售资产。8 月 10 日，恒大发公告称，正在接触潜在第三方投资者，可能会出售部分旗下资产。在公告前一天，有消息称有大型国有企业会 " 驰援 " 恒大。后来证实恒大接触的 " 接盘 " 名单中，万科赫然在列。只是双方没有谈拢，遂作罢。

由此可见，恒大不是不想卖，而是卖不动。当年王健林靠卖资产脱困，许家印却不行，恒大手上的大量土地资产估值缩水了，要卖就得贱卖，贱卖无济于事。

尽管长期的政策干预已经让市场价格信息失真、失灵，但是从具体的调控政策中依然可以清晰地看出 " 变盘 " 的信号。

2021 年，全国 26 城推出了各种形式的房价限跌措施。其中主要是弱二线及以下的三四线城市，而这正是恒大等大型房企在 2018 年前后大举扩张拿地中重仓的资产。地方政府作为土地资源唯一的供给方，房价调控从限涨转为限跌，资产估值的情况可想而知。

终端销售市场也有明确的信号，2021 年全年交易量前高后低，下半年交易量 " 跳水 "。初步统计，2021 年 1-11 月，50 个代表城市新建商品住宅月均成交面积约 3315 万平方米，同比增长 8.0%，其中 7-11 月同比下降超 20%。

再从宏观经济背景的角度分析，第四季度的房产交易量同比大幅下降，与 GDP 增速的大幅回落同步。这意味着本轮的房产估空，已经不是调控压力下的技术性回调，而是基本面发生了改变。

这是中国房地产行业二十年未遇的新局面。

对恒大而言，面临的不是流动性危机，而是资产价值缩水的危机。其危机处置的举步维艰，为整个行业敲响了警钟。底层资产的变盘，无疑改变了整个行业的逻辑。

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留给企业的选择不多了

过去，中国房地产行业是典型的 " 资产规模为王 "，进也资产、退也资产。

2018 年喊着 " 活下去 " 大举拿地的万科，遵循的也是这套逻辑。高速发展靠做大资产包，应对流动性风险，也靠做大资产包。只不过万科喊出了 " 活下去 "，恒大、碧桂园没有喊罢了。为 " 活下去 " 大举拿地，不是阴谋论，也不是 " 口嫌体直 " 的矫情，而是中国房地产曾经的标准模式。

这套模式是以资产长期估值上涨为基础，如今这一根基动摇，一个时代也就结束了。所以，这次郁亮高喊 " 黑铁时代 "，其危机感更甚于 " 活下去 "。

恒大暴雷，固然有多元化失败、扩张过度的战术原因，但根本原因还是出在了资产层面的战略根基不稳。

万科当然不是恒大，没有在失败的多元化和规模扩张上失血过多，但这并不意味着就可以高枕无忧。2018 年、2019 年万科在拿地大赛中胜出，却也留下了不少的 " 历史包袱 "。万科同样面临着消化这些风险资产的考验，形势并不乐观。

今年 1 月份，返乡购房潮没有如期而至，房地产销售量大减近半，万科也没有逃过这次退潮。其中有疫情因素影响，却也显示出人口迁出为主地区的房地产市场后劲不足。

中国房地产市场正在加速分化，这一分化趋势让中国房企的经营选择大大减少。

分化的结果是，一线城市的地越来越拿不动了，三四线的地不敢拿。

中国一线城市进入了城市更新期，加之地方财政的长远考虑，核心区的优质土地资源供应量下降、价格高昂。" 偏远差 " 地块虽然有长期增值的潜力，但是承受融资压力的房企无心也无力 " 长远 "。这就是 2021 年万科在一线城市零拿地的原因。

一线拿不动，不被看好的三四线又不想拿，剩下的选择就是 " 中庸 " 的二线。据《证券日报》分析报道，按照国家统计局的城市级别划分，万科 2021 年获取的土地中，至少有 37% 的土地来自二线城市，权益地价占比更是超过一半。万科 " 二线化 "，这是没有选择的选择。

没有选择，将是房地产 " 黑铁时代 " 的特征。万科尚有转战 " 二线 " 的腾挪空间，很多资金压力更大、资产结构更糟的房企恐怕连这样的余裕也没有。

开年暴雷的雪松控股，在 2021 年的广州旧改项目中铩羽而归，旧改的政策规范收紧，成了压垮雪松的最后一根稻草。在广州深耕多年的世界五百强、号称 " 广州第一民企 "，在政策环境和市场环境的双重压力下如此不堪一击，遑论其他？

图 / 微博

这也意味着相对被看好的一线城市更新旧改项目，也难以高估。2021 年 12 月 17 日晚间，万科宣布子公司上海万科出资 20 亿元，参与设立募集规模达 100.02 亿元的上海城市更新引导基金，投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。从大举拿地转为部分参与旧改，万科的步调无疑是谨慎的。

有人退也有人进，2021 年央企成为拿地主力，正如很多评论者指出的，房地产行业进入了央企时代。这会不会是房地产 " 黑铁时代 " 的一抹亮色呢？有待观察。对央企的政策抗压能力，不可高估，恒大爆雷，中建何尝能躲得过？大央企出状况，也不算是什么新闻。更何况宏观经济的大势，不会因为企业性质而改变。

2022 年黑铁时代元年，中国房地产行业的前景晦暗不明。