转型中国最强包租公？王健林低调归来

文 《中国企业家》记者 李艳艳

编辑 周春林

头图摄影 邓攀

68 岁的万达创始人王健林，大概自己也没想到有一天会被冠以 " 白衣骑士 " 的名号。

今年以来，王健林先后驰援身处现金流危机中的 " 河南王 " 建业胡葆森和鑫苑张勇，并与山西田森杜寅午合作，剑指商业项目的运营托管。有知情人称，与建业合作，万达耗资 7 亿元，获得后者商业项目的 10 年运营权。北京市场上，万达商管亦在频频 " 扫货 "。近期，万达涉及医院、物业、地产等多个领域的签约同样不断，还投资了新茶饮。

财富榜单上又有了王健林的显着位置。胡润研究院最近发布的《2022 胡润全球房地产企业家榜》中，王健林一扫过去几年的颓势，以 1050 亿元身家，与龙湖集团创始人吴亚军并列第五。

那个意气风发的王健林似乎又回来了。过去四五年间，他很少出现在公众面前。更早之前，巅峰时期的王健林多次坐上中国首富之位，一度成为亚洲首富。而今，外界对他的认知也不仅仅停留于财富，更多的是力挽狂澜、绝地求生的传奇与精神。

5 年前的 " 断臂 " 时刻，至今仍令业界侧目。2017 年，国内地产行业严控背景下，正在全球快速扩张的万达突遭 " 股债双杀 "，被证监会排查授信风险。为了缓解流动危机，王健林接连抛售旗下酒店和文旅项目，放弃大量海外资产。一年多时间里，万达就清偿了 2000 多亿元的债务。

断臂求生虽给王健林带来了伤痛和争议，却赢得了休整的机会。甚至有人说，王健林成了许家印最羡慕的人。" 首富 " 不再是其头上的鲜明标签，轻装上阵的万达商管或许对他更为重要。这不仅是他重启事业的基本盘，也是谋求转型的主战场。

摄影：史小兵

早已成为 " 城市名片 " 的万达广场，是万达商管进行轻资产转型的重要支点。王健林的身份也从一名 " 投资盖楼 " 的房地产商人，转型做起了 " 二房东 "，凭借商业管理和服务能力去赚钱。当前，万达商管管理着 417 个商业广场，若算上储备项目，第三方委托运营项目的占比将近一半。

去年 10 月，王健林拉上腾讯、苏宁、京东等股东，推动万达商管赴港 IPO。" 推进万达商管上市，是集团目前阶段最重要的事。" 多位万达方面的人士对《中国企业家》强调。不过，因已满六个月未能通过聆讯，万达商管招股书于 4 月 21 日 " 失效 "。

万达商管距离上市只差 " 临门一脚 "。尽管后续又提交了资料，但投资者难免对其能否顺利上市和未来预期多了几分担心。整体来看，受疫情影响，叠加香港资本市场、楼市低迷等多重压力，商管上市、规模扩张、利润提升都是王健林必须解决的命题。

又一场硬仗就在眼前。

不当 " 白衣骑士 "

楼市低迷的整体态势下，王健林开始 " 抄底 " 商业地产。

3 月 28 日，鑫苑集团与万达集团在北京举行战略合作签约仪式；4 月 1 日，建业集团与万达集团签署战略合作协议。前者计划将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方，万达商管将会全面负责其招商、对外租赁、运营和物业管理。

来源：万达集团官网

北京市场上，4 月 19 日，万达拿下北京 SOLANA 蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的运营权。5 月 1 日，北京蓝色港湾管理权全面移交给万达，为期 20 年。五棵松卓展中心也将更名为北京五棵松万达广场，未来将落位第四代万达广场全国旗舰产品。

5 年前，孙宏斌被誉为接盘万达、帮助王健林走出负债泥潭的 " 白衣骑士 "。而今有说法称，王健林也成了别人的 " 白衣骑士 "。

确实，万达此番的合作对象中，作为河南第一大房地产商的建业集团陷入了经营困境。在房地产紧缩的大背景下，加之千年一遇的郑州特大洪灾，建业集团经营指标全线下滑。2021 年 8 月，建业集团还曾给河南省政府发出一封求救信，请求施以援手。

接近万达的人士称，万达并非 " 抄底 "，" 至少与孙宏斌相比，交易本质有很多区别 "。他理解外界为何给予王健林 " 白衣骑士 " 的称号，" 它不是贬义词，至少代表一种期待。但从根本上来讲，这是万达基于自身业务发展、进一步扩充规模的选择。"

在前述人士看来，王健林的 " 抄底 " 首先是正常的商业投资，" 不管未来双方合作到什么程度，都是与业务相关的 "。其次，相比那些动辄几十亿、上百亿元的 " 收购 "，万达付出的成本较低，" 与建业合作，万达耗资 7 亿元，但也不是一次性付款 "。此外，合作双方姿态对等。

摄影：邓攀

" 王健林算不上‘白衣骑士’。" 一位曾在 TOP10 房企商业板块工作多年的高管对《中国企业家》表达了更为明确的判断。他说，对于王健林而言，" 他只是接受第三方委托，去运营这些商业地产，又不是‘买买买’，最多算‘租租租’。"

一位曾在万达商管工作多年的员工对《中国企业家》表示，万达能够拿到建业、鑫苑的商业项目，最大契机还是疫情。行情好的时候，商业物业没那么难做。现在行情太差，线下客流不行，招商难度也很大。" 迫不得已，只能委托出去给万达管理，总比烂在自己手里强吧。"

在他看来，万达商管经验丰富，商铺资源相对更强，" 起码‘兜底能力’比大多数商业运营公司要强 "。此外，万达广场的客群偏向中低消费群体，这类合作能帮万达深耕下沉市场，在具体城市占领更大份额。" 管理商业物业面积越大，万达的规模化优势就越明显。"

围绕商业板块，万达还在不断开辟新赛道投资。

《中国企业家》获悉，万达集团对外投资名单中增加了一家名为 " 万达汽车科技服务有限公司 " 的企业。相关人士称，万达广场的线下消费场景，将成为汽车销售业态的自然之地。

近期 " 天眼查 " 信息显示，万达已注册多个 " 万茶 " 商标，涉及饮品啤酒、方便食材等，想要拓展茶饮、休闲行业。此外，万达开始向健康医疗行业进军，其投资 60 亿元和匹兹堡大学医学中心合作建立的成都万达匹兹堡国际医院即将开业。

转型与回归

" 商业地产一直是他的主场。" 谈起王健林的转型，前述 TOP10 房企商管人士评价称。从 2000 年确定进军商业地产至今，万达已成为国内商业地产领域龙头企业。

万达的轻资产战略最早在 2015 年提出。2020 年 9 月，万达商管透露，从 2021 年开始，万达商管不再发展 " 重资产 "，即不再投资持有万达广场物业，全面实施 " 轻资产 " 战略。

时任万达商管集团总裁肖广瑞称，这是万达商管集团董事会最新做出的决定。彼时，万达商管 " 轻资产 " 项目发展超出 2020 年年初预期。截至当年 9 月底，万达商管已签约 " 轻资产 " 项目 53 个，是 2019 年全年签约 " 轻资产 " 项目的 1.3 倍。

摄影：肖丽

近年来，万达商管一直在持续转型。王健林坚决谋求 " 去地产化 "，放弃重资产运营模式，走轻资产运营道路，主要输出品牌和管理。过去五六年间，轻重模式的转变，给万达带来了新生。当轻资产模式跑通后，万达商管也在加快向全国扩张。

第三方数据显示，根据持有和管理商业物业可出租面积排名，万达商管已成为全球第一大商业物业运营商。相较于国内其他商业运营龙头企业，2020 年底万达商管已开业的购物中心数量是华润的 8.2 倍，可出租建面是华润的 2.8 倍。

在行业人士看来，万达商管走的轻资产运营道路，本质是管理人（运营方）和投资人（物业方）的职责分离。最重要的是，万达轻资产商管公司不持有物业，可以大大降低资金要求，进一步放大经营价值，也能加快扩张步伐。

" 按照原来重资产投入的商业玩法，万达要运营火一个商场，怎么也需要两三年的培育期。" 一位曾在万达工作多年的员工告诉《中国企业家》，轻资产模式下运营的万达广场，如果万达不投入装修的话，整体成本很低。

还有一个重要成本是营销。" 营销成本就是你能不能招来商铺、引来顾客、促成交易，这是特别考验万达经营能力的。" 前述人士称。此外，轻资产运营模式也会遇到一些问题。比如，后续在利益分享方面，如何确定机制和比例，保障物业方和管理方的合理分配。

收益方面，" 轻资产运营战略沉淀资金少、风险低，既能代表万达商业的品牌影响力，也是资本市场喜欢的故事。但从收益上讲，重资产的收租模式，收益显然会更高，比如龙湖、新城。毕竟轻资产只能收点管理费，占大头的租金是轮不到的。" 前述 TOP10 房企人士称。

多位接近万达的人士对《中国企业家》总结，万达轻资产模式的增长逻辑依然在于规模效应。规模化程度越高，可复制能力越强，成本就越低，收益也会更高。一般万达只拿商场经营净利润的分成。" 这样的钱虽是小钱、细钱，却是一种持续流入的现金流，安全又稳定。"

不过，有说法称，商场赚取的租金收入，万达和物业持有方各自分佣，或是五五分成，或是七三分成。在某些时候，万达拿走七成，而物业持有方仅拿走三成。

过去一年，专注收租的万达商管打了一个翻身仗。万达商管发布的财报显示，2021 年，集团实现营收 471.05 亿元，同比增长 20.37%，归母净利润 132.92 亿元，现金流量净额 225.14 亿元，同比增长 70.24%，且期末现金及现金等价物余额 413.53 亿元。

负债方面，截至 2021 年底，万达商管集团有息负债同比减少近 320 亿元，净负债率降低至 34.6%，较去年同期下降了 13.5%，处于高度安全线以内。

又一场硬仗

王健林曾说，什么都能放弃，就是万达商业不能放弃。

摄影：邓攀

" 相比之前的多元化布局，变轻的万达，更加聚焦‘主业’了。" 前述万达人士评价称，" 专注发展，回归商管，未尝不是一件好事。" 在他看来，现阶段以轻资产拓展为主导的 " 轻重结合 " 的发展模式，也是最适合当下万达的生存路径。

万达起家于地产，勃兴于多元化，又被多元化带来的负重所累；从 " 买买买 " 到 " 卖卖卖 "，再到重拾文旅、地产，全面开启商业地产的轻量化转型。过去 5 年，王健林阅尽千帆，备尝艰辛，他的得与失，起伏于中国房地产生存态势的波澜之中。

过去一年，在房地产行业整体低迷的背景下，万达商管重启资本市场。从证监会官网披露信息来看，万达商管赴港 IPO 的进程，自去年 8 月下旬以来有所提速。不过，因已满六个月未能通过聆讯，万达商管招股书于 4 月 21 日 " 失效 "。

" 影响聆讯的原因很复杂，从招股书中没看出明显‘硬伤’。但从港交所的市场环境和物业股的低迷行情看，现在上市也不是个好时机。" 有接近万达的人士对《中国企业家》称。另有多位资本市场人士对此表达了类似说法，" 重新交表，反而是个好选择。"

" 现在是 IPO 关键期，万达 IR 肯定跟证监会和港交所保持着密切沟通。" 前述万达商管人士称，" 尽管招股书失效了，但上市是一定要上的。我们的考量会更实际，目的更加理性。"

在多位行业人士看来，上市应该无虞，更为要紧的是如何实现利润 " 对赌 "。万达商管的业绩对赌一直备受关注。" 外面有很多解读，问题的根本是母公司大连万达的并表问题。" 接近万达相关人士称，" 本质上，这是一种财务操作手段，并不涉及违规。"

至少在报表层面，万达商管的业绩对赌问题无需担心。万达商管在更新的招股书中称，" 本公司 2021 年预估实际净利润已达到目标净利润的要求。"" 目标净利润的要求 " 即为 2021 年的业绩对赌，预估实际净利润不低于 51.9 亿元。

值得注意的是，从目前来看，为万达商管贡献收入的，主要还是 " 自家人 "。在 2019 年至 2021 年间，来自最大客户的收入分别为 10.69 亿元、11.17 亿元、48.73 亿元，各占总收入的 8.0%、6.5%、20.8%。而这三年的最大客户是万达集团。

除去利润压力，规模化发展仍是王健林手上的重要课题。

当前万达商管管理着 417 个商业广场，在管建筑面积达 5900 万平方米，近 3 年间平均出租率 98.8%。其中，有 132 个商业广场为第三方委托运营，占万达商管集团旗下商业广场总数的 31.65%。

此外，万达商管集团还有 161 个尚未开业的储备项目，包括 139 个委托运营商业广场。若是算上储备项目，万达商管集团旗下的第三方委托运营商业广场项目占比将达到 46.88%。这意味着，万达正在加速扩张第三方委托运营商业广场项目。

远离 " 焦点 "

王健林在企业界是 " 大佬 " 级人物。那句 " 定个小目标，挣它一个亿 "，成为盛极一时的网络流行语。他也曾负债几千亿，身家一度跌出中国富豪榜。大起大落间，一切的转折点都在 2017 年。

风暴过后，王健林把商业地产作为事业核心，专注于轻资产转型。此后五年间，受制于国内宏观调控的不断深化，房地产市场从盛世高歌到伤筋动骨，直至去年下半年，跌倒者接二连三，即便活下来的房企，也多如 " 惊弓之鸟 " 般迷惘。如今，他们开始重新认识王健林。

摄影：邓攀

据称，当时为了让融创顺利 " 吞 " 下文旅项目，王健林甚至借钱给融创，助其顺利收购。这一行为，在当时遭到了很多人的嘲笑。回过头看，王健林的这一操作不仅具有果决换取现金流的及时性，更具有前瞻性，使万达免去之后几年所有房企都深陷寒冬的煎熬。

王健林曾公开表示，生意的最高境界就是 " 空手套白狼 "。他以迪士尼为例，解释说，这套模式是建立在绝对的实力和品牌技术之上。实际上，到了万达的 Pre-IPO 轮，其融资就已达到 60 亿美元，投资方包括腾讯、蚂蚁金服以及碧桂园等。

5 年前的那场危机过后，" 远离焦点 "" 低调务实 " 成为多位万达员工和行业人士对王健林的一致评价。" 原来一提‘老王’，人们就会想到‘豪气’‘一掷千金’等字眼。但如今，他理性、务实的一面被凸显出来，人也更加低调了。"

更重要的是，外界对于企业家的评价体系已经发生变化。前述万达人士称，" 原来，人们总是关心你是不是一个英雄，现在他们关心的是，你是不是一个合格的企业经营者。"

沉寂低调的王健林，仍在书写一个王者归来的故事。

有人用 " 通透 " 和 " 清醒 " 来形容他。在其看来，出海计划破灭后，王健林清醒地意识到，保住万达国内业务或将是未来传承的重中之重，随后，他手起刀落。而从未来的路径选择来看，地产行业或许会走下坡路，但地产服务行业一定是朝阳行业。

"（推出万达商管）相当于王健林换了个赛道，玩了个更大的。" 接近万达的人士对《中国企业家》称。在地产股整体低迷的背景下，万达商管的未来市值被寄予更多期待。据其透露，按照之前的融资额，万达商管估值 1800 亿港元，二级市场估值在 2500 亿到 3000 亿港元左右。

" 具体如何，还要看发售新股的定价。" 他说。