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$16万买的地遭市政$1.1万贱卖!BC省男子上诉

根据CBC NEWS的报道,BC省奥克那根镇的一位男子Anthony Morgan因为欠了$6700元的地税,导致自己当年花了$16万购买的土地被当地政府以$1.13万元的价格拍卖

自己唯一的不动产被贱卖,Morgan一气之下把市镇当局告上了BC省最高法院,而最近判决下来了,地方政府败诉,其主要原因为在拍卖Morgan的土地之前,奥肯那根镇未能履行其根据《地方政府法》通知Morgan的法律义务

原告Morgan在BC省的阿姆斯壮Armstrong出生长大。他是一名精加工木匠,擅长定制楼梯和栏杆。从1990年代到2012年,他一直在BC省的素里市生活和工作,直到2010年秋天,他开始计划回到北奥卡那根地区,创办木工精加工企业,为当时的家庭扎根。

在网上搜索房产时,Morgan发现了这块自己能承担得起的9.37英亩的空地,最终他以$16万元的价格购买了该物业,于2011年1月正式成为该物业的注册所有者。

随后的几年中,Morgan开始了他的改建生涯,在经济条件允许的情况下,他的梦想是在该土地上打造属于自己的房屋、谷仓和作坊,这样就可以一边过日子一边开展工作。改造期间,他将一辆拖车搬到这块土地上,和家人们一起在拖车上过着生活,但最终却因为没有拖车许可证以及化粪池系统,不得不搬走。

之后他们一家搬到了弗农,一直住在出租屋,但Morgan在继续经营自己的生意时却在经济上陷入了困境,导致他难以支付该土地的地税并最终错过了交款时间。

到2017年9月,他欠了大约$6700元的地税。2017年9月24日,被告当地政府在年度市政税销售中以$1.13万元的价格出售了该物业,该物业的赎回期于2018年9月24日结束。直到过了赎回期后,Morgan才发现自己的物业已经不属于自己了。

而在这之间,Morgan没有收到任何的官方通知,他不知道物业已经被拍卖,也不知道自己曾经有一年的机会可以通过补齐地税来赎回该物业。

根据判决,该镇承认,它没有履行根据《地方政府法》(Local Government Act)通知Morgan的法律义务,并辩称,由于该产权是在2018年转让给新的所有者的,因此Morgan可以获得该土地在2018年时的市场价值的补偿

但法官Gary Weatherill表示这点补偿并不够。在5月6日的判决中,Weatherill裁定Morgan应得到的补偿应该按如今的市场价值来算,而不是2018年的

在减去欠下的地税后,最终的补偿金约为$35万元,比该镇给出的价格高出约54%,是Morgan最初支付土地价格的两倍之多

Weatherill写道:“这处房产是原告唯一的一处不动产。他没有能力购买新房,并错过了2018年9月以来该地区房价的大幅上涨。行使立法权,给当地政府带来了责任,除其它外,政府也有责任确保房产所有者了解出售的情况并获得充足的机会赎回财产。当地政府没有遵守法律,包括没有通知业主,这在我看来应该导致重大的后果。”

然而,这也不是地方政府第一次因其税收拍卖行为而受到批评。

根据CTV NEWS的报道,去年,省监察员发表了一份审查报告,报告显示,一位来自BC省Penticton的老人Wilson在2015、2016、2017年间,因为腿脚不便,无人帮助生病的她去缴纳地税,导致拖欠地税$1万元超时后她的独立屋被政府扣押贱卖,原本市场价值约$42万的房子最后被$15万卖掉了!

审查报告称,这名老人有足够的钱来支付税款,但健康问题导致她需要帮助才能提交付款。监察专员Jay Chalke发现,市政府没有清楚地说明房主可能会失去什么,也没有努力去了解老人是否需要帮助。

“发生在Wilson女士身上的事情是悲惨的,”Chalke在报告中写道。“在这种情况下,一个简单的电话……可能会导致完全不同的结果。”

Jay Chalke最初建议彭蒂克顿市向房主支付$14万多元,以弥补老人的部分资产损失,但该市最初拒绝这么做。在委员会后来的投票中,市议员以5:1的投票赞成了以建议的数额来赔偿这位60岁的妇女。此外,市长John Vassilaki也代表该市道歉。

延迟交地税计划

(BC Property Tax Deferment Programs)

其实,在BC省,一些特殊人群可以申请延迟缴纳地税,包括上面说的这位老人。

该计划始于1974年,是政府针对那些不能负担高地税的个人(55岁以上),丧偶、残障以及家庭里有18岁以下儿童的家庭提供的延迟缴纳主要住所地税的优惠计划。

申请网址:

https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/annual-property-tax/defer-taxes

省政府会根据个人或家庭情况,给与低利率的贷款协助。申请人可以一直不需要缴纳地税, 直到房屋转让,转售或者屋主愿意时再还款给政府。

延迟缴地税计划分为两类,一类是常规计划(regular program),另一类是有孩子的家庭计划(families with children program)。

对于延缴的地税,业主可以在任何时候部分偿还或全额偿还,并且没有罚款,当然要支付相应的贷款利息。贷款利息以单利方式每月计算,每六个月调整一次,从当年地税缴纳的截止日期或是申请延迟缴纳地税之日(从较晚的日期为准)开始计息。

不过,申请了延迟缴纳地税的物业其留置权会受到影响,产权变更方面只可加上配偶的名字。如果你想卖出房产、将房产过户给配偶以外的人、从金融机构再融资,都需要偿还所欠的地税。

资料来源:CBC NEWS、CTV NEWS、BC Government

https://www.castanet.net/news/Vernon/368549/Spallumcheen-ordered-to-pay-350-000-after-selling-property-in-tax-sale-without-owner-s-knowledge

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