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中国房地产市场大洗牌 国进民退趋势显现

最近大量的民营房地产开发商为因应财务危机而抛售资产,中国官方要求财务状况良好的国营开发商出手承接民营房地产业者手上的优良资产,这种“国进民退”的现象引起不少业者与经济分析人士的担忧。(图/中新社)

在中国房地产业者经历一番债务违约危机后,房地产市场也呈现一片萧条景象。但最近这样的市场状况正开始发生较大的变化,这种被称为“国进民退”的现象显示,有大量的国营房地产开发企业开始接收这些财务状况不佳的民营房地产业者手上的优良资产。

据《华尔街日报》报导,中国房地产市场近一年的大洗牌显然催生出了一些赢家:国有开发商。从中国恒大集团到融创,一些昔日的行业龙头出现了国际债券违约,并遭遇大伤企业元气的销售下滑,值此混乱之际,一些国有同行不断通过收购更多土地和其他资产实现扩张。

报导指出,近几个月在中国各地的土地拍卖会上,有中央或地方政府背景的开发商成了主角,一定程度上得益于它们能继续获得较便宜的融资。虽然这些开发商也面临楼盘销售下滑和房价下跌的难题,但与没有政府背景的同行相比,它们的销售下滑通常没有那么严重。

香港大学金融学讲席教授陈志武表示,近1、2年会是民营地产公司被加快挤出的过程,它们的空间只会被不断挤压。

一些投资者认为,有政府背景的开发商处于更有利地位,能经受住行业低迷的考验。位于新加坡的投资业者表示,“幸存下来的大多是财力更强、与国企有关联的开发商,因为这些都是政府希望看到成功的企业”。

近年来中国政府加强了对民营部门的控制,对中国企业家及其快速增长的企业并不信任,他们批评民营资本出现“无序扩张”的现象,因此针对互联网科技平台、教培机构以及其他一些由民营企业主导的行业开展了监管整顿。

过去10年里,中国房地产行业在民营企业主导下大规模扩张。自去年夏季楼市降温以来,中国政府一直在鼓励国有房企在该领域发挥更积极的作用,希望财务状况良好的开发商从陷入困境的民营同行手中接收优质资产。

荣鼎集团(Rhodium Group)分析师表示,国有开发商在行业内只占较小份额,能给整体行业带来的帮助有限。他们估计,按销售计算,国有开发商约占中国整个房地产行业的15%-25%,他们会利用该行业整体处境困难的机会,通过买入低价出售的优质资产获益,而不是试图拯救民营竞争对手。

根据中国国家统计局的数据,总体而言,开发商的土地购置急剧下降,2022年头4月土地购置面积同比下降46.5%。数据显示,这4个月里参与土地拍卖的前20名开发商中,只有8家为私营企业,其馀都有政府背景。过去2年间排名最靠前的碧桂园,现已跌出前20名。

报导引述专家的话说,中国最大的开发商仍手握足够的土地来维持至少3年的楼盘销售。但如果行业低迷势头持续,有政府背景的开发商继续在土地拍卖会上购得大部分住房用地,这将预示这些公司未来销售的住房数量将增加。

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