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泡沫被捅破 中国楼市正走向“黑洞”

去年三季度以来,楼市的泡沫被捅破,不仅自身难以“平稳健康发展”,而且拉住中国经济的后腿,乱象丛生,酝酿着全社会性的危机。

百强房企销售拿地腰斩 房企债务危机深入发展

据中共国家统计局数据:1—5月份,(一)全国房地产开发投资52,134亿元,同比下降4.0%;房屋新开工面积51,628万平方米,下降30.6%;房屋竣工面积23,362万平方米,下降15.3%。(二)商品房销售面积50,738万平方米,同比下降23.6%;商品房销售额48,337亿元,下降31.5%(房价下降);5月末,商品房待售面积55,433万平方米,同比增长8.6%(其中,住宅待售面积增长15.0%)。(三)房地产开发企业到位资金60,404亿元,同比下降25.8%。相比历史数据(见下表),天壤之别。此外,截至5月份,房地产销售指数已连续11个月同比下跌,创中国商品房市场启动以来的最长滑坡纪录。

2012-2021中国房地产若干基本数据

数据来源:国家统计局

这个宏观数据,到企业怎么具体表现的呢?根据房地产研究机构克而瑞的数据,(一)今年前5个月:百强房企全口径销售额2.64万亿元,同比下滑52%;销售额超千亿元房企仅碧桂园、万科、保利发展3家,较去年同期减少12家(而这三家销售额合计也比去年同期缩水了3,865亿元,下滑幅度高达42%);超百亿元房企有70家,较去年同期减少48家。百强房企销售门槛从去年前5月的125亿元降到今年的48.6亿元。(二)房企拿地投资规模大幅收缩。前5个月,百强房企拿地总额4,681亿元,同比下降64.7%;百强房企中,仅有34%房企在2022年有土地入账,超过6成房企一块地未拿。5月单月,50强房企拿地金额不足400亿元,同比环比分别下降95%和70%。

惨淡的业绩导致不少房企债务违约。去年恒大爆雷后,房地产行情急转直下,中国上市房企50强中(14家国企,36家民企),债务违约合计15家(基本上都是民营房企,只有绿地控股是混合所有制企业,分类归入国资),占比30%。今年形势继续恶化,目前至少已经有9家上市房企发布公告,因未能按期支付到期债券本金或利息,构成实质性违约(包括6月29日阳光100,5月12日融创中国等等)。6月22日,中国销售规模最大的房企碧桂园高级无抵押评级被穆迪下调至“垃圾级”(财报显示,碧桂园总负债达到了1.65万亿元,仅次于恒大)。更严重的是,6月27日,据香港司法机构网站公告,一家海外机构已于香港高等法院向中国恒大集团提出清盘呈请。债权人提出清盘呈请要比一般的债务诉讼程度更为激烈,因为它基于对公司整体偿债能力的不认可,直接诉求用一种类似于内地法院申请破产清算的方式进行债务偿付。在恒大之前,(2月)大发地产、(5月)花样年也被提请清盘呈请。这使中国房地产行业的前景更加风雨飘摇。

“弃房断供”“法拍屋”暴增

根据房地产研究机构克而瑞的数据,截至2021年末,中国房贷按揭余额超过38万亿,从2015年-2020年,居民杠杆率飙升,从40%增长至62%,居民杠杆率超过200%的城市达到20个。

而自2018年中美贸易战以来,中国经济每况愈下;加上当局提出“房住不炒”强化调控,致使最近几年“弃房断供”“法拍屋”暴增。根据特殊资产行业培训与专业咨询机构“上海为睿资产管理有限公司”的数据,2021年全年,全国法拍房总挂拍金额达到了2.35万亿元。也就是说,从无到有,法拍房市场十年间已经成长为一个两万亿级的大市场。

另据国家金融与发展实验室《2021年度中国杠杆率报告》,从近两年来看,银行起诉房贷违约断供的案件大幅增加,法拍房数量也暴涨,从2019年的50万套增长至2021年的超过160万套。

2022年“弃房断供”“法拍屋”暴增到什么程度则不好说,因为数据都被中共控制着(例如,2021年6月之后,阿里拍卖便不再发布法拍房的月报或周报;2022年3月后,阿里拍卖平台上不再直接显示各地法拍房挂拍次数)。不过,2022开年,中央财经大学韩复龄教授在微博发帖说,四大银行已经起诉了20万断供的房主。有网友问消息的真实性,韩回答说是内部消息。1月15号,他又发了一个帖子,分享一个郑州律师的贴文截图,写的文字说:断供数量增多,律师函发到手软。

近期更有一则消息在推特上引起热议:有网民透露,据银行金融系统风控会议消息,全国所有断供房近4,000万套,法拍房超过1,000万套。石破天惊。房地产已经开始崩盘了。这则消息太具爆炸性,真假难以判断,但联系到今年经济之糟糕,这则消息也就不是空穴来风了。

而“弃房断供”也是非常可怕的事,对民众来说,等于掉下悬崖。例如,据陆媒报道,河北三河燕郊一名房主2017年以300万元人民币的价格,贷款购买了一套住房。今年因为生意不景气断供,住房被法院拍卖了90多万。拍卖款给银行后,他还欠银行100多万;再加上他之前支付的首付和月付,他等于前后赔进去250万,最后却落得一场空。

地方政府不择手段卖房 各类奇葩邪招层出不穷

今年以来,叫停房地产税试点,各地救市大招频出。主要措施包括降低首套房首付比例,松绑限购、限贷、限售,放宽公积金贷款门槛,提高公积金贷款金额上限,发放购房补贴,降低房贷利率等等,楼市救市的城市也逐渐从三四线城市扩散到强二线和新一线城市。克而瑞统计,截至5月24日,全国累计放松楼市调控政策的城市增至134个,政策调控频次达到223次。

但是,这轮救市行动的落地效果至今未见明显起色,而各地政府的丑态却毕露无遗。举例而言。

其一,“房票”。今年3月以来,至少15个城市拆迁不再补偿现金,而是发房票,迫使拆迁户只能再去买房,而新房价格往往高于补偿价。许多陆媒将其与早年的粮票等类比,纷纷以“欢迎回到70年代?!”“穿越上世纪”等为题进行报道。

其二,公务员兼职卖房。例如,年初,广西玉林要求各地政府单位完成推销8,000套房产的任务。能不能卖出楼直接关系到公务员的个人绩效以及部门排名,未来升迁都要受到影响。此外,玉林甚至买房“送工作”。根据已经出台的《玉林市关于加快人口进城若干政策措施》,当地负责向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位,薪酬不低于玉林最低工资标准。

其三,“恶意不买房”。6月17日,山东青岛市薛家岛街道办事处发布“关于做好促进居民购买新建商品房的通知”,要求截至6月底,每个合作社完成网签不少于2个。离奇的是,通知还称,“凡恶意不买房者,如查到银行有巨额存款,一律提醒谈话。”该项工作还将纳入2022年度社区工作考核。“完不成的话,我们社区是要扣分的,社区书记也是有可能要被扣钱的。”

其四,一人购房全家帮。天津市、江西赣州等13个城市出台新政策,明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷。也就是鼓励当地居民可以用公积金帮亲人买房,或者提取更多公积金来买房和缴房贷。

结语

鉴于房地产业之于中国经济的重要性,对中共而言,楼市注定是输不起的。但是,中共当局的僵硬政策是无法挽救房地产业的。4月29日的中央政治局会议,仍然“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,所谓“更好满足购房者的合理住房需求”、“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”不过是句虚话,把锅都甩给地方了。地方呢,则胡干加蛮干,制造着更大的社会危机。吞噬一切的“黑洞”,已经看得见了。

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