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5万就能拿下一套房?这才是牡丹江真相

牡丹江与鹤岗一样,它们都是黑龙江省下辖地级市,分别位于黑龙江省东南部与东北部。

继鹤岗之后,如今牡丹江再次被关注,原因是,它的低房价,比如 "5 万元一套房 "。

"5 万元一套的房产,可真有?" 记者拨通了当地多家房产中介。

对方证实:" 确实有!"

房产交易平台上售价不到 5 万一套的牡丹江房产

6 月 29 日上午,牡丹江市住建局工作人员也告诉记者,确有 5 万元或 10 万元一套的房子,但这不是当地房地产市场的常态。" 网上有的抓住一个点,就扩大成了面,但那不准确。"

"5 万元或 10 万元一套的,通常是位置很偏的二手房,且位于顶层、户型差、设计差,性价比不行。" 牡丹江市住建局工作人员称。至于牡丹江一手房,目前其均价在 5000 多元/平米,比如江南新区,每平方甚至高达 8000 元至 9000 元不等。

即便如此,但低房价的出现依旧值得关注。个案背后也揭示出需要被重视的另一面。

5 万元一套 " 不把山 "

一座城市突然火起来,其中有很多原因,房价当然是最惹人注目那个之一。有的是因房价太高,有的是因房价太低,最近火出圈的牡丹江市属于后者。

牡丹江,黑龙江省东南部中心城市。它的区位优越明显,其沿边近海,是经贸活跃的开放之城。在东北亚经济圈,牡丹江与俄罗斯有 211 公里长的边境线,其距俄远东交通枢纽乌苏里斯克市只有 53 公里,距离符拉迪沃斯托克港也只有 153 公里。

牡丹江距日本海最近的直线距离也就 50 公里,是 " 中蒙俄经济走廊 " 龙江丝路带的重要战略支点,同时是对俄沿边开放的桥头堡和枢纽站。此外,牡丹江还是黑龙江省第二大旅游中心城市。其经济实力一度挤进全省前三。

2021 年 12 月 6 日中国最东端高铁——牡佳高铁正式开通运营

然而,近十年来,随着人口减少,其经济发展正面临爬坡过坎的关键时刻。也因此,当地甚至出现 5 万元一套房价的情况。

5 万元一套在当地不是秘密,但当地中介在互联网上发布出来后,还是引发广泛关注,特别是引发北上广深等大城市网友的震撼。

毕竟,大城市一平方米房价就是 5 万,甚至 10 万元以上。

不过,据南风窗盐财经记者采访了解到,5 万或 10 万元一套并不能真实反映牡丹江房地产的市场行情,那不过是个被放大了的极端个案。

在牡丹江,5 万一套的房子究竟是一种怎样的存在?

当地多位房产中介人士介绍,5 万或 10 万元一套的房子,通常是 " 老破旧 " 的房子,约 40 平米。此外,其还具有以下某个或几个特征,比如楼盘位置偏远,甚至可能远到村里;没房照(房产证);还不起款;属回迁房;没学位;房产在顶楼、次顶楼、一楼或 " 把冷山 " 等方位。

牡丹江市住建局工作人员表示,5 万元或 10 万元一套的,就是 40 多平的二手房,位置多在城乡结合部的犄角旮旯," 甚至可能干到村里去了,是特别不好的房子 "" 要么是顶层的、户型差、设计差,那些房子,性价比不行 "。

" 把冷山 ",是东北一带对房产位置的专有名词。

一栋房子的整体建筑外形就像个大房框,主要由四面组成,房子所在的 " 把冷山、把山墙、把两侧 " 等位置,都属不受欢迎的。

当地居民告诉南风窗盐财经,某楼的两侧就是 " 把山 ",再比如某楼盘有 1 至 9 单元并排着的建筑,那么 1 单元和 9 单元最外围的两侧外立面就是把山,而在两者中间的其他单元就属于 " 不把山 "。

在当地,房子在 " 不把山 " 的位置,价格相对高一些,而在顶楼、次顶楼以及一楼等方位,价格就便宜好多。这主要和当地气候特征所带来的居民对居住环境的选择有关。

" 冬天很冷,零下 20 至 30 度摄氏度,那么屋顶以及供热管道就容易发生爆裂,带来漏雨及维修的风险和成本。" 当地居民告诉南风窗盐财经,比如业主的房子位于顶楼、次顶楼或一楼等位置,通常就是不允许报停供热的。这意味着这些位置的房子不管你住不住,都必须供热,业主没有报停的权利。

这样一来,业主不住那套房子或房子租不出去,哪怕闲置,其每年都需要缴纳供热费并保持开通,不允许报停,因为其属于整栋的边房或 " 把山 " 等位置,一旦报停,势必影响其他业主的供暖保障。

当地居民介绍,根据以往供热经验,同一栋楼,一旦楼内停热的居民达到一定数量,就会破坏集中供热 " 抱团 " 取暖的设计初衷,造成其他居民家中温度下降。

" 房子在中间等不把山的位置,左邻右舍如果供热很好,还可申请报停供热,免费享受到这些隐性福利。" 当地一位居民告诉南风窗盐财经,他家位于楼房中间,周围供热好,所以每年也省下不少钱。

供热通常在每年 10 月下旬到第二年 3 月下旬,按实际面积计算,一平方米大概 40 元,一套 100 平方米的房子,一年供热费大概 4000 元。

牡丹江市的江面上,居民乘船赏玩

牡丹江房价还涨吗?

" 鹤岗有一两万一套的,也有 5000 元至 6000 元一平的房子,北京上海有 10 几万元一平米的,但也有两三万元一平米的。" 当地房产中介张斌(化名)说,所以还是要看主流价位。

张斌说,顶楼或步梯的高层,价格会便宜些,但牡丹江市区再老的房子,如果挂上好点的学区,每平方米也不会低于 4000 元。

在牡丹江的江南新区,好的小区每平方米甚至高达 8000 元到 10000 元不等,通常价位是每平方米 5000 元到 6000 元不等。

牡丹江市住建局也告诉南风窗盐财经,如果赶上同一批上市的新房子,某时段内供过于求,价格可能会往下滑落些,但牡丹江目前新房的均价都不低于 5000 元/平。

当地多家中介告诉南风窗盐财经,从目前看,在未来一段时间内,牡丹江房价上涨的空间不大,甚至和 2019 年相比,也已出现下滑趋势。

当地的种种数据似乎也证实了这一切。

2022 年 4 月 26 日,牡丹江市统计局发布的《2021 年牡丹江市国民经济和社会发展统计公报》显示,初步核算,2021 年牡丹江全市地区生产总值 875 亿元。

但十年前,即 2011 年牡丹江 GDP 就已达 934.8 亿元。当时这个数据在黑龙江省内 13 个地级市中,经济地位属于省内第一方阵的位置。

经过十年后,2021 年,其 GDP 变为 875 亿元,比十年前减少近 60 亿元。

梳理还发现,2012 年牡丹江市 GDP 首破千亿元,达 1092.7 亿元。随后也逐年上升,2016 年,牡丹江 GDP 增至 1368.1 亿元。2017 年,牡丹江 GDP 为 1404.7 亿元。2018 年,该数据升值 1423 亿元。

2019 年是个重要的转折点。

这年,牡丹江 GDP 跌破千亿元,被腰斩至 825 亿元。2020 年其 GDP 是 831.7 亿元。2021 年为 875 亿元。如今的牡丹江还在为再次破千亿而 " 努力 "。

经济发展减缓的同时,人口也急剧减少。2021 年 5 月,根据第七次人口普查数据,截至 2020 年 11 月 1 日零时,牡丹江全市 10 个县(市)区常住人口约 229 万人,与 2010 年第六次全国人口普查的 279 万余人相比,减少超 50 万人,下降 18.17%,年平均增长率约 -2%。

第七次全国人口普查结果显示,中国 60 岁以上老年人口超过 2.6 亿,这意味着约每 5 个中国人中就有一位老人。但牡丹江老龄化的问题更为突出,牡丹江 60 岁及以上人口是 578249 人,占 25.25%,这意味着,在当地,每 4 个人中就有一位老人。

和 2010 年的第六次全国人口普查相比,牡丹江 60 岁及以上人口的比重已经上升 10.71 个百分点。

受经济下行压力的影响,在房地产面积和金额销售方面,牡丹江也迎来了新挑战。

以 2021 年数据为例,这年牡丹江市房地产销售面积 97.3 万平方米,销售金额 44.6 亿元。但在 2012 年这年,牡丹江市房地产销售面积就已达 235 万平方米,销售金额为 80 亿元。由此可见,2021 年牡丹江房地产销售面积和金额,大约分别只占 2012 年的 41% 和 56%。

据黑龙江日报 6 月 22 日报道,黑龙江省委书记、省人大常委会主任许勤到牡丹江市调研时强调,牡丹江是黑龙江省东南部的中心城市,过去创造过辉煌业绩,国家和省里给予了许多支持,面对新机遇,发展潜力巨大、发展前景广阔,在龙江振兴发展大局中应该发挥更大作用。

总的来说,由传统重工业作为支柱产业的东北三省,其城市们的经济结构大多以资源型为主。短期内,这必然使得其人口、资本缺乏极大的想象力。

身处其中的牡丹江亦难突围,那儿的房,或终将回归经济的基本面。

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