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大温独立屋竟这么多 1000位富豪移加国

 

《港湾播报》20220703-1 JAJJ

 

1. 崩了!加拿大房屋销量和价格将大幅下调,利率年底将攀升至3.25%

房屋市场是人们关注的重中之重。据CTV News报道,由道明经济编写、并于周三(29日)发布的最新报告表示,2022年加拿大的平均房屋销量可能下跌近四分之一,2023年仍保持低位。

报告称,与3月份比较,道明银行大幅下调房屋销售和价格的预测,原因是货币政策的收紧程度较预期更为严重。道明经济预计,借贷成本增加将严重影响房地产活动,2022年第一季至2023年第一季之间,高峰值与低谷值下跌、或商业周期的最高和最低点差距将达33%。报告指,这将导致2022年加国年度平均房屋销量下降23%,2023年则有11.9%的平均降幅。由于需求降温,2022年第一季至2023年第一季的平均房价应也下跌,道明经济预计从峰值到谷底的跌幅将达19%,随后出现适度增长。该报告是在央行因创纪录的通胀情况下,进行一系列加息行动后发布的。央行于6月将其关键利率提高 50个基点至1.5%,央行将在7月13日再公布利率。

报告估计,央行的关键利率将在2022年第四季达3.25%。这与加拿大央行副行长 Paul Beaudry 上个月表示,关键利率可能会高于之前 3% 的目标一致。此外,报告还按省份细分房屋销量和价格的按年平均增长和下降情况,其中卑诗省、安省将于2022年和 2023年出现最大降幅,这反映疫情期间的可负担性显著恶化。魁省也将出现类似的温和价格增长,阿尔伯特省的销售量亦将从历史高位大幅回落,但与卑诗省和安省比较, 2023年将是接近疫情前的水平。报告称,加拿大其他地方的房价应保持得更好,最好的负担能力条件可缓冲草原省份与纽芬兰省的其他市场。虽然利率上升令楼房活动降温,但强劲的人口增长和供应紧张,应会支撑大西洋省份其他地区的房价。金融公司Desjardins于6月发表的报告显示,至2023年12月,加拿大的房价可能会下跌15%至约67.5万元,低于2022年2月平均略高于79万元的高峰值。虽然如此,Desjardins强调,与2019年12月的平均房价53万元相比,67.5万元仍高出近30%。据betterdwelling报道,加拿大统计局的数据显示,房地产和租赁(RERL),已经占据国内生产总值 (GDP)相当大的一部分。

2021年,房地产和租赁占全国GDP 的13.5%;按省份来算,卑诗省的RERL占比最高,达19.6%,新斯科舍省(17.2%)和曼尼托巴省(14.2%)分别位居第二和第三。加拿大的 GDP 增长极度依赖房地产,引发了两大担忧。首先,预计较高的利率会减缓经济活动。高度集中在该行业,意味着许多地区的 GDP 总体上将放缓。这是过度分配给单一行业的问题之一。其次,家庭债务激增以维持这种增长。为了进一步推动这种增长,将需要更多的家庭债务来维持活动。随着家庭债务的增长,GDP 的长期生产性增长放缓。这个问题变得系统化,并通过转移投资阻碍了国家生产力。从上述数据来看,加拿大的房地产业正在吞噬全国整个经济。

2. 大温千万豪宅数14年翻13倍 今年预计1000位富豪移民加拿大

日前,《温哥华太阳报》专栏作者Douglas Todd撰文称, 大温地区现在有660套政府估价超过$1000万的独立屋,比2010年多了13倍。其中,温哥华市有348栋独立屋的价值超过$1000万元,而2010年这一数字仅为为25;UBC大学捐赠地有68幢千万级别独立屋,而2010年只有2幢。

西温、北温和惠斯勒分别有158套、10套和65套千万级别独立屋,而2010年三地加起来仅有21套。南素里和白石共有8套政府估价超过$1000万的独立屋;北素里、满地宝和兰里目前则各有一套。全省其它地区只有17幢千万级别的独立屋,主要位于大维多利亚地区和奥肯那根地区。调查这些数据的是温哥华著名移民律师李克伦(Richard Kurland)。根据BC省物业估价局(BC Assessment)的数据,这660套独立屋中,80套的价值在$2000万以上,大约24套在$3000万到$7500万之间。而且几乎所有这些超级豪宅都在温西、西温以及惠斯勒。Todd还称,大温千万以上的超级豪宅的数量在2018年达到顶峰。这也就是说,千万级别豪宅的数量在2018年后至少没有增加,换言之就是豪宅市场在最近5年间处于相对稳定的阶段,价值变化不大。李克伦表示,他在做这项数据调查时,原以为大温当前千万级别豪宅的数量在50~75套之间,“没想到有这么多。这反映了全球富翁数量的快速增长,他们正在找寻地方囤放他们的高端资本。”

UBC大学地理学名誉教授、《百万富翁移民:跨太平洋航线》(Millionaire Migrants: Trans-Pacific Life Lines)的作者David Ley说,BC Assessment的评估数据说明“非常昂贵的房产在短时间内出现了惊人的增长”。最让Ley惊讶的是,从2015年到2018年,温哥华的豪宅数量增加得最多,“在此期间,超过$1000万元的房屋数量大幅增加。”2014年,温哥华有78价值在$1000万到$1500万元之间的豪宅;2015年,这一数字迅速增长至108套;2016年为185套;2017年为339套;2018年为352套。相比于数量,Ley更关注的是这些豪宅背后的巨量资金。Lay说,“这是全球的钱,也有本地和全国的钱。资本必须寻找出路。我们所处的时代,房地产已经成为一种主要资产。”

Ley正在写一本关于温哥华、多伦多、纽约、悉尼等新移民和海外财富聚集的“门户城市”的书。Ley表示,他已经研究了2014年到2018年悉尼的情况,“发现在这段时间里,到澳大利亚投资的资金请求大幅增加。这些请求来自多个国家,其中以中国为首。” Ley认为,温哥华与悉尼的情况很相似。Ley说,富人倾向于在“蓝筹”社区买房,因为那里有巨大的资本增长机会。

Ley表示,超级富裕社区的房价不断上涨,仍会对下游产生强大的影响。当然,豪宅的价格上涨,会带动中低端房屋价格的上涨; Ley和李克伦都认为,BC省府在2016年至2019年之间开始实施的海外买家税政策以及豪宅交易税政策、投机空置税政策,在一定程度上削弱了超级富豪房地产投资者的热情。李克伦认为,BC省2019年颁布的《物业所有权透明度法案》(Land Ownership Transparency Act)对豪宅市场温和走软也有一定的作用,因为该法案让业主更难隐藏自己的身份从而难以避税。李克伦说,许多富人在购买房产时都会伪装自己的身份,因为他们担心不仅要在加拿大缴纳资本利得税,还要在他们作为税收居民的国家(无论是美国、德国还是伊朗)申报所有全球收入。不过,最近国际局势的变化,让加拿大继续成为位居全球富豪移民前十的国家。根据Henley & Partners最近发布的2022年第二季度《全球移民报告》(Henley Global Citizens Report),预计今年总计有超过1000位高净值人士移民来到加拿大,排名高居全球第九。

3. 疫情过后加拿大人报复性消费 抑制通货膨胀更困难

进入夏季,对许多加拿大人来说,这是自疫情爆发以来,第一个没有旅行限制的夏天,国民的消费热情高涨。一份最新数据显示,需求激增可能令抑制通胀的努力面临挑战。

道明经济(TD Economics)在本周发布一份报告,追踪进入繁忙夏季之际的消费数据,5月份实际消费支出比去年同期增长15%,而当月通胀达到近40年高点7.7%,这表明飙升的物价并未削弱消费者需求。道明表示,加拿大人在疫情封锁期间的消费重点是添置家庭用品,但现在的消费支出已经从对商品的需求转变为对服务的需求。其中对休闲娱乐的需求处于领先地位,与疫情前的水平相比,这一类别的消费支出高出40%。报告作者之一、道明银行高级经济学家普雷斯顿(Leslie Preston)向Global News表示,在多年被剥夺外出消费的机会之后,接下来的几个月可能会看到民众蠢蠢欲动。她说:“我确实认为有很多被压抑的需求。”

她又表示,过去两年的疫情中,国民做出了很多牺牲,放弃了许多经历,例如与朋友相聚。 她认为,人们确实十分期待恢复这些活动,尽管通胀可能比之前高很多。油价分析网站GasBuddy.com主管哈恩早前向Global News表示,他并没有看到创纪录的高油价阻止加拿大人驾车旅行,称即将到来的夏天是“异常情况”。他说:“由于新冠疫情在过去两个夏季关闭了许多经济领域,民众真的很想在今夏外出旅行,即使是面对更高的价格。”

Capital Economics的加拿大高级经济学家布朗(Stephen Brown)表示,抵消油价和其他方面压力的其中一个因素,是许多家庭在过去两年中能够积累大量储蓄。他说:“如果人们在过去两年没有外出渡假······也许他们愿意在今年的假期上花掉他们去年节省的一些钱。他们可能会花费比平时更多的钱。”布朗说,在高通胀的情况下,加拿大人愿意承担更高的成本,这使得央行计划进一步加息的计划变得复杂,并且肯定会让央行的工作更加困难。尽管夏季消费市场炙热,道明银行预计利率上升将在秋季开始产生影响。普雷斯顿认为,通胀在今年可能有点倔强,但预计到2023年,总体通胀和核心通胀都会放缓,现在已经看到房地产市场趋缓。

4. 两天跌逾14分 列治文汽油价低见2.069元

加拿大国庆日长周末的汽油价于多个城市出现明显下跌,温哥华在过去两天减价逾14仙,列治文油站更低见每公升2.069元。不过,有分析指低油价不会持久。

据追踪汽油价网站GasWizard.ca显示,温哥华昨日普通铅油价为2.079元一升,比国庆日下跌7仙,较6月30日(上周四)2.219元更少达14分。纪录显示,温哥华汽油价在过去10天有明显升跌,但未能跌破2.1元。价钱由上月21日一升2.189元开始回落,于同月25日曾出现2.159元低位,但翌日已立刻反弹5分至2.2元以上,直至上周三一度出现2.159元。列治文昨日下午多个油站更低见每升2.069元;不过,相比本国其他多个地方仍然较高。

有报道指,汽油价格近日下挫与原油价在6月下跌有关,亦因为美国联储局加息后引来会随后出现经济衰退。该网站创办人兼倡仪可负担能源组织(Canadians for Affordable Energy)主席麦克蒂格(Dan McTeague)表示,他认为最佳形容汽油价下跌是市场在恐慌,“对经济衰退和需求急挫方面有点过分担忧。”不过,他亦指,“现实情况是,我们仍然没有比几个月前好,燃料供应仍然充满挑战,需求并没有放缓。”

另一分析汽油价格专家麦克奈特(Roger McKnight)认为,本国汽油价主要是跟随美国的情况,当地在供应及需求之间持续出现很大差距,“加拿大的价钱并非本国定,的确是跟随着美国批发状况,而目前情况是,原油存量比五年平均少13%,汽油少8%,柴油少20%。”据网站数字,温哥华皂柴油在过去两天减价10分,至昨日2.409元。麦克奈特指,美国中期选举将至,美国政坛正面对着来自选民的压力,而美国总统拜登一直催促美国产油公司加大产量,又给海湾国家施压增加供应;拜登急于为原油供应寻找稳定或有保证的供应。他预计,汽油到明天(周一)便会回升5分,但夏季的价格方向却未明,指很难说定是有太多因素影响着油价,只要任何一项改变,市场整体情况都。麦克蒂格则预料未来两个月会向上,认为供求之间的问题在短时间内都未能解决,指过去一周只是假象,7月及8月势出现更高油价。

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