利率推升房价续高 湾区负担能力下降

根据“加州房地产经纪人协会”(California Association of Realtors)最新报告，对湾区与全加州大多数人来说，拥有房屋的财务负担能力更加困难。湾区9县2022年第2季度的房屋负担能力皆下降，全加州的房屋负担能力则降至近15年来的最低水平。

报告内容的房屋负担能力指数，是计算加州有能力购买中等价位独栋住房的家庭百分比。湾区4-6月期间，只有18%的购房家庭有能购买价值149万5000元的中位价房屋。此房价要求购房家庭的符合资格年收入为33万7200元，才可负担每月支付8430元，其中包括30年期固定利率贷款、税款支出与保险，头期款为20%。

协会副首席经济学家Oscar Wei表示，加州第二季度房屋可负担能力持续下滑，主要因为利率上升与房价维持高位。由于预期联储局于第二季度大幅升息，房市6月底将30年期固定贷款利率的平均水平推高至13年来的最高水平。全加州房价中位数于4月、5月也连续创新高，6月则稍有下跌。

在湾区，阿拉米达县、纳帕县、圣马刁县的房屋可负担能力最低，仅有15%家庭有能力购买中价位的独栋房屋。在圣马刁县，一个人需要有至少51万2000元，才可负担买进中价位227万元的房价，此为湾区所有县最高价格。

加州几乎所有县的拥房可负担能力皆下降。Oscar Wei指出，可负担能力下降反映了贷款成本更高，但也显示该地区的房屋供应受到严格限制。即使利率最终会下降，仍需建造更多房屋以缓解房价上涨的压力。他表示，湾区的低房屋负担能力，特别在阿拉米达、纳帕与圣马刁县，最终将导致房屋拥有率下降，若房屋供应持续紧张，可能迫使居民外移增加。

苏拉诺县(Solano County)是最可负担购房的县，家庭年收入14万800元可负担中位价格62万5000元的独栋房屋。但是，该县2022年第二季度房屋可负担率，也自上一季度的37%、2021年第二季度的40%，降至28%。

全加州范围内，仅有16%买房人士可于第二季度负担得起购入中位价格独栋房屋，低于上一季度的24%、2021年第二季度的23%。数据显示，需要具有最低收入19万9200元的家庭，才有资格购买88万3370元的中位价格独栋房屋，每月支付4980元。

尽管利率于最近几周略有下降，目前30年期固定利率为5.22%，Oscar Wei认为，未来数月的通膨压力不会消失，持续对利率构成上升压力。房价将于今年下半年持续高位，购房负担能力则维持在同一水平，甚至可能于未来几个季度期间、随著利率再次开始上升而降低负担力，带给潜在买房者更多压力。

他指出，对买房人士来说，负担能力下降代表著与上一季度或与一年前相比，能够购买中等价位房屋的人更少，将有更多买家在低价位竞争。若买家想在第二季度购买相同中价位房屋，需要支付更高的头期款。