极限压力测试 这会是房地产业的喜讯吗？

去年2月，龙湖董事长吴亚军曾在内部做过一次极限压力测试。假如有一天，所有银行对龙湖关门，同时公司的销售额腰斩：我们还能不能发出工资，能不能还得起债？

手下高管对极端情况进行研究后，给出的答案是：不能。

这种压力测试的条件，是吴董当时能想到的最坏结果。

也就是在去年的9月，地产行业的巨变前夜，碧桂园总裁莫斌在高管会议上安慰大家，行业基本面没有问题。他的依据仅仅是：预售制度没有动摇。

这个行业里最悲观的人，都低估了这轮房地产调控的力度。

开发商们经历的惊心动魄，已经不需赘述。不久前，华安基金发公告说，调整了几家停牌房企股票的估值。对于世茂和融创，他们分别给了1.33港币、1.37港币的估值。这就相当于给他们的股价打了三折。而对于中国恒大和恒大物业的股票，他们的估值则是：0.01港元。

曾经两万亿总资产、世界五百强位列前150名的恒大帝国，只短短一年时间，股票就干成了一张废纸。但2022年6月之前，监管层对于房地产调控的定力，出乎了所有人的意料。从各种表现看得出来，监管当局对地产的政策是：保房不保企。笔者的好友则调侃说，这就像在产房里：保胎儿，不保孕妇。

当时，有好几家房企的老板曾情真意切地向上写信，反映自己面临的困难。比如中南和中梁，当时在监管部门的鼓励下，他们后来拿到了和AMC机构的合作机会。但结果呢？要么钱还在项目里出不来，要么一分钱也没有落实。

就在两个月前，监管层的态度，终于开始有一丝松动了。

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今年年初，一位民营房企老板到北京见有关部门的领导。领导问：怎么解决房企不拿地的问题？而还是去年这个时候，领导最头疼的可是——土地市场怎么还是这么热，房企的钱到底是哪儿来的?

一年之间，恍如隔世。

这位老板建议领导，可以先在市场端放松，比如放宽首付比例。他说从实际操作来看，金融端很难放松，银行有风控，行长要为贷款负责，比如民生银行，只保留了5家民营房企：其他房企的贷款全部停掉了。

上半年楼市放松最多的，就是贷款比例和利率。这点水，完全就不解渴。

时间到了今年6月，一家国企在行业研究报告里提示，再不能让民营企业暴雷现象继续蔓延了，他们提醒，一定要防止“疯狗浪”现象。“疯狗浪”一词是源自于渔民的俚语，意思是说冲击力非常大的长波浪，它们往往都是由河口一些不被人注意的小波浪组合而成的。

这家国企觉得，去年的一些金融政策，其实就是中国楼市的“疯狗浪”。但出乎意料，没过多久，一次严重的“疯狗浪”就打了过来——断贷潮。最悲观的估计是，断贷潮有可能影响上万亿的银行资产。虽然断贷的蔓延很快被遏制，但影响是深远的。

首先，市场遭遇了重锤。7月，北京成交环比下跌了27%，广州下跌了23%。二三线城市环比又跌了两成，其中青岛下跌了65%；资本市场上，的这个“疯狗浪”，引起了投资者对房价下跌带来存货折价的担忧，也把过去一直站在岸上的龙湖、金地等一批房企，拉下了水。

8月中旬，中国房地产行业最优质的民营房企龙湖也被瑞银做空了。一下午的交易时间，股价暴跌16%，市值蒸发250亿。市场传完龙湖商票逾期，又传龙湖要在8月底宣布破产。朋友圈的三无截图，让上海票据交易所都破例出面澄清。

这波“疯狗浪”，也彻底让监管层清醒认识到了房地产的真实情况：经不起第二个“疯狗浪”了。

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今年上半年，中国土地出让收入降了三成。中国卖地收入前二的杭州和上海，也都蔫儿了。

炒房之都、中国房地产市场最好的杭州，上半年的新房、二手房成交全部腰斩。为了保新房，杭州把二手房当成外宅生的，原先市场上的大部分顶级次新房卖不出高价，陷入了茅台股怪圈：房如玉，有价无市。

结果就是，资源越发集中，向少部分超级红盘靠拢，比如IFC、K11，而超级红盘也越来越少。去年的红盘，可能今年就不红了。杭州需要摇号的房子，比去年少了一半多。去年上半年，杭州卖地近2000亿，而今年上半年缩减到1500亿出头。当然，杭州依然是上半年全国卖地最多的城市。

上海的土地市场就冷清多了。二批次供地总成交780亿，只有四家民企成功拿地，除了宝华在普陀区拿下的11亿地块，其他土地都在青浦区，拿地总价都不超过10亿。

上海一直是中国豪宅卖得最好的城市。上个月上海豪宅成交712套，环比下降了22%。上海当地中介说，最近越来越多业主要求境外交易。所谓境外交易，就是绕过房产交易中心的资金池，让买家直接把外币打到业主境外的账户。这样做，买家其实是冒着巨大风险的。

上海疫情过后，很多人都考虑卖房离开这座城市。但7月过后，接盘的人开始犹豫了。一些买家也延迟了投资计划：等今年秋天过后再说。

说白了，大家都是在等手术刀落下的那一刻……

3

8月16日，旭辉、碧桂园、龙湖等示范房企的股价突然大涨，上周才被做空的龙湖股价重回25元左右。信心背后是一个消息——监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范房企债券，为他们提供流动性支持。那几家房企也先后公开回复：正和监管部门沟通中。

这次的发债模式，比最初信用保护版本力度更大了。比如，5月份新城发行的10亿元中票，国资只提供了总金额不超过1.3亿元的信用风险缓释凭证。

据说这次龙湖正准备发行15亿元债券，中债信用增进公司提供全额、无条件、不可撤销连带责任。这意味着：如果龙湖违约，中债信用公司要帮龙湖全额还钱。

接着就是8月18日晚上，住建部、央行等部门出台措施，宣布通过政策性银行专项借款方式，支持逾期难交付的住宅项目建设交付。房企的朋友很激动，说现在很多客户不买任何期房，销售一线快要崩了。不出手，确实不行了……

今年前七个月，民营房企海外债融资、信用债融资、信托融资额度，和去年同期相比的数据分别是：-95%、-83%、-80%。这么多开发商，7个月里只从海外借债回来93个小目标。

现在，中国土地市场上飞来飞去的就是那四家——保利、中海、华润、招商。民企调侃他们为：四大傻。

一位参加上海二批次供地的央企开发商说，他们拿的几块地，基本都没有竞争。上半年，他们董事长号召要缩减投资，结果发现他们就算缩表，今年也大概率会成为行业里拿地的前三名。

今年3月的一个下午，一家优质民企老总在办公室里对我说，3月是中国楼市的至暗时刻，他们当时还想收并购一些项目。然后在4月，5月，6月，7月，他看到了更多至暗时刻。到了8月，他自己也开始卖项目了。

4

7月19日，一家闽系暴雷房企秘密召开了一次高层会议，参会人员不超过十人。这场会议号称是关于过去和未来若干重大问题的决议，老板承认了自己过去犯的错误，检讨了自己过度授权、投资失控等等问题。但对未来，他认为机会仍在：“除非民营地产彻底清场，否则我们一定是战斗到最后的铁军。”

这是一份历史性的公司决议！他们做出决议的依据是：不管是发达国家还是发展中国家，房地产都是支柱行业。

有人对过去30年间，房地产及建筑业对GDP的贡献率做了一个统计数据，2020年一季度贡献率达到最高点21%。今年一季度转负，二季度则变成了：-6.6%。

所有人都知道房地产业的重要性。不算上下游，房地产每年对经济增长的直接贡献是7个点以上，加上相关产业解决了大约7000万人的就业。地方财政对地产的依赖度有四五成：其实，这并不是保大保小的问题。

于是我们看到，七月底召开的下半年经济工作决策层会议，把“稳定房地产市场”放在了会议表述的第一句。而最近越来越多的行动，表明了当局保卫支柱行业的决心。

上半年经历过的示范房企发债，会更大力度地再来一次；上半年扭扭捏捏的放松调控，下半年则是越来越多的城市直接取消限购，环京环沪已经彻底松绑。苏州最靠上海的汾湖，甚至还允许上海人来买三套房。

最近，社交媒体上广为流传清华大学教授魏杰的一个内部讲话。魏教授说，三条红线、房贷集中管理制度和加强管理监管账户，政策都没有错，房地产调控的主要目的一直都是抑制房地产的金融属性，强调消费属性，风向没有改变：只不过做的过程中，有些过度了。

魏教授说风向没有变，其实就一个主要意思，过度的，会被慢慢纠正。这是给大家吃一颗定心丸，就像吴亚军在交流会上说，该爆雷的都爆了：我们应该往光明处看。