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8月降息之后:纷纷扰扰的楼市怎么样了?

8月份LPR降息之后,从高频数据来看,中国楼市销售并未出现明显回暖。9月份以来,30大中城市商品房成交面积同比去年同期,仍下滑两成左右。

为何本轮降息过后,楼市并未看到明显复苏势头?其中主要涉及两个原因:

1、2022年至今,降息幅度不足以扭转市场预期,购房者持币观望。

2022年以来,5年期LPR累计下调35BP,幅度不小。但对于楼市基本面较好的一线城市来说,“因城施策式”的房贷利率加点仍然普遍存在。对于一线城市有住房需求的购房者,仍在持币观望,等待房贷利率加点的进一步下调。

对于楼市基本面较差的三线城市来说,尽管多数城市不存在房贷利率加点,但经历2018年、2019年棚改期间的房价上涨之后,本轮房价下跌压力较大。2022年内35BP的降息,仍不足以扭转当地购房者的预期。参考2015年3月楼市复苏历史,彼时降息幅度达65BP才扭转了房价预期,推动资金进入三线楼市。

2、烂尾楼与停贷事件,搅扰购房者与金融机构的信心。

7月份以来,部分房企由于资金链紧张,旗下项目出现停工问题,引发购房者停贷事件。事件经媒体报道后,对购房者信心产生一定扰动。由于停工与烂尾问题,涉及到购房者买房本金的损失(烂尾楼资产价值大幅下降),因此单靠央行降息并不能扭转购房者对于“烂尾”问题的担忧。

除此之外,购房者因为楼盘烂尾而停贷,也会导致金融机构坏账增加,使得金融机构对于房地产领域的贷款投放更加谨慎,侧面加大房地产下行压力。

对于“保交楼”,关键的解决方案是各地政府动用财政资金注资烂尾项目,保障期房的顺利交楼。但从目前进展来看,虽然各地政府有意愿推进保交楼,部分优质项目得以市场化盘活。但地方财政压力较大,难以拨出更多资金填补预售资金已被挪用、资质较差的烂尾项目的资金缺口,因此烂尾问题完全解决仍需时日。

在此情况下,对于烂尾的担忧将持续扰动购房者信心。特别是对于已经出现信用风险事件和资金链问题的房企,旗下项目将较难销售并回笼资金,并拖累整体的地产销售态势。

而对债券市场而言,8月份LPR的下行,开启了“降息托底楼市”的新阶段。但正如前文所述,单靠央行降息并不能平息购房者及金融机构对于“烂尾”问题的担忧,此种担忧仍将持续性地制约楼市复苏。另一方面,随着近期海外需求的下降,中国外贸出口面临下行压力,通过以房地产业为代表的内需支撑经济将更显必要。因此,后续央行仍有继续降息托底楼市的可能性,而债市利率的下行空间也将随之打开。

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