房价全球第二高的韩国 楼市会崩盘吗?
疫情以来,韩国房价领涨全球,首尔的房价超过15万元人民币/平方米,高居全球第二。不过,和任何资产泡沫一样,在经历了疯狂上涨之后,韩国楼市也开始摇摇欲坠,甚至可能引爆金融危机。
2020年疫情爆发之后,韩国货币政策大放水,引发资产价格暴涨。同时,由于在疫情期间经济表现相对较好,也让韩国资产价格得到了追捧。2020年,韩国GDP只萎缩了1%,在全球主要经济体大幅负增长的背景下,韩国经济总量跻身全球前十。
得益于货币和实体经济的双重支撑,韩国资产价格在疫情期间暴涨,韩国股市最高涨幅超过一倍,成为全球表现最好的股市之一,楼市价格也是飙涨,2020年和2021年这两年,韩国房价的最大涨幅超过40%,首尔的房价涨幅更是超过50%。
图|视觉中国
不过进入2022年之后,随着美国进入加息周期,一切开始逆转。为了避免美元大幅升值导致韩元过度贬值,韩国不得不跟随美元加息的步伐,从2022年开始持续大幅加息,韩国的资产泡沫狂欢派对就此终结。
韩国这一轮史上最大规模的加息行动,首先浇灭了股市的泡沫,韩国股市的最大跌幅超过了30%,以至于韩国不得不启动了大规模的救市基金。楼市也在一夜之间从沸腾转向了冰封,首尔的公寓成交量下降超过7成,价格也是连跌10多个月,最新的月度环比跌幅超过1.2%,创下10年来的最大跌幅。
韩国是一个热衷投资的国家,股市和楼市在民众的资产组合中占据了极高比重,如果出现暴跌,就有可能引发巨大的连锁反应。去年韩国股市大跌之后,韩国就迅速启动一系列救市,包括大规模的股市稳定基金入市等等。
韩国的楼市如果崩盘,对于韩国经济将带来更大的冲击。随着最近几年韩国房价大涨,越来越多的韩国人在这股热潮中买房,韩国家庭的负债率快速激增。韩国人的家庭财富当中,有四分之三的资产都和房地产相关,一旦楼市大跌,对韩国民众的影响可想而知。
《今生第一次》剧照
韩国房地产崩盘不仅会血洗普通人资产,还有可能引发金融危机。由于韩国金融体系的大量资金流向房地产行业,一旦房地产崩盘,就将在韩国引发一场金融海啸。去年11月,韩国乐高乐园的开发商有一笔2000多亿韩元的债务发生违约,而韩国当地地方政府原本对债务负有担保责任,地方政府放任债务违约在韩国金融市场引发巨大恐慌,投资者不敢再买入企业债券,导致韩国的债券价格暴跌,企业融资成本激增。韩国政府不得不紧急注入50万亿韩元,避免流动性危机升级。乐高乐园的违约事件,也让韩国看到了房地产引发金融危机的可能性其实近在眼前。
韩国人之所以极其热衷投资,和韩国的社会生态有很直接的关系。韩国虽然是发达国家,但是贫富差距非常明显,尤其对于年轻人,靠自身努力实现阶层跃升非常困难,所以很多人就干脆躺平拼爹。
最近几年,韩国非常流行“汤匙阶级论”,按照父母的资产和收入,将中青年划分为金汤匙、银汤匙、铜汤匙和泥汤匙。如果父母的资产达到20亿韩元或者年收入 2亿韩元就是金汤匙,资产和收入分别达到10亿韩元和1亿韩元就是银汤匙,5亿韩元资产和5500万韩元收入就是铜汤匙,资产不足5000万韩元和收入不足2000万韩元就是泥汤匙。(1韩元=0.0055元人民币)
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很多无法拼爹的年轻人,最终就只能寄希望于投资来改变命运。所以,韩国人极其热衷投资,小学生都可以在股市开户,全球热门的投资风口,基本上都可以看到韩国人的身影。对于本国飙涨的房地产,韩国人自然也是不容错过,很多人都大举借债买房,希望借助楼市一夜暴富。但是,一旦楼市泡沫破灭,很多韩国普通人将面临债务破产的风险。
为了避免房地产硬着陆给韩国民众和经济带来巨大冲击,韩国政府开始拯救楼市。去年年底,韩国发布《2023年经济政策方向》,对房地产政策大幅松绑,大幅下降了持有多套房的税率,放松多套房持有者的贷款限制,下调住房交易税率等等。但对于泡沫巨大的韩国楼市,仅靠这些政策可能很难避免房地产的硬着陆。
对于韩国而言,房地产的危机只是表象,真正的考验还是本国的经济增长问题。由于韩国是一个出口导向性国家,经济增长严重依赖外部需求,而当前美国和欧洲等发达国家面临巨大的衰退风险,韩国经济也将面临需求不足的巨大挑战。在2021年,韩国收获了883亿美元的顺差,这也是韩国连续13年实现顺差。但是刚刚过去的2022年,韩国贸易逆差为472亿美元,不仅中断了连续10多年的顺差记录,而且逆差规模也创下了历史新高。
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但对韩国而言,这可能还只是一个开始。2023年,全球经济衰退风险大增,和去年相比,韩国的经济压力只会更加有增无减。而从更长远来看,韩国的麻烦还不止于此,韩国的出生率全球最低,从2021年开始,韩国人口开始负增长,人口压力将给韩国楼市,以及未来的经济增长带来多方面的深层次影响。
当前韩国的情况,很容易让人联想起上世纪80年代末的日本,当时的日本也曾经经历了股市和楼市暴涨,最终在资产泡沫破灭之后,进入了“失去的十年”。东京的房价最大跌幅超过70%,直到去年年底才勉强回到了30年前的高点。今天的韩国,似乎也站到了类似的十字路口。
包括日本、韩国在内,很多亚洲国家似乎都有相似的发展路径,国家经济依赖外部需求拉动,国内民众热衷炒房炒股,想通过投资一夜暴富。最后经济高增长戛然而止,股市和楼市崩盘。很多亚洲国家似乎都难以逃过这样的宿命。
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