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一顿操作“降房贷” 结果房子被拍卖...

徐彬觉得,每次房贷利率调整的消息,都令他如“割肉”一般疼。

2020年5月,徐彬买了人生第一套房。那时候,商业银行给他的贷款利率为5.14%。

此后,房贷利率起伏一阵,终于是一降再降。5年期以上LPR,从4.65%一路下探,再结合银行浮动利率的变化,到如今,多地商贷利率突破到4%以下。

这意味着,迟一些按揭买房的业主,最多能省2个点左右的利差。以贷款100万为例,如果选择30年商贷(等额本息),这利差可省的总利息可达约44万元,每个月月供少了约1200元。

像徐彬这样“受损”的业主并不少。中指研究院最新监测数据显示,2023年以来,厦门、石家庄、沈阳等35个城市已将首套房贷款利率调整至4%以下,其中南宁、郑州、衡水、清远、无锡等地,有银行将首套房贷款利率调低至3.7%或3.8%。

房贷按揭利率达到近年新低,有人欢喜有人愁 /《人世间》剧照

和新近入手的购房者相比,先入手的“先驱”成了“先烈”。

如何止损?

有人将目光投入了经营贷,或者说,这是被引导的。在社交平台上,“提前还贷”“按揭贷转为经营贷”的讨论多了起来,据称,经营贷的近期利率来到3%上下,比按揭贷款更“划算”。

这套方案,有着精准的“用户画像”:他们受困于前几年的高利率中,想要提前还款,降低负债,但手上有没有足够资金。

徐彬就是这样的“用户”之一。但是,这些讨论没有透露的是,看起来很帅的经营贷,在它实际运作中的偿付压力和法律风险。

一心只为“摆脱高利率”,虽然提前偿清了房贷,却掉入另一个坑。最终的后果,可能是“钱房两失”——这样的案例已不鲜见。

利率差,看起来很诱人

由于银行征信不错,过去这些年,徐彬经常接到不少银行经理或金融中介打来的电话,内容都一样。

“大概就说我征信好,可以给我贷多少钱,且利率低。”徐彬说,因接到类似电话太多,以至于他一听是银行或金融中介打来的,就直接挂断了。

但最近,他耐心听完一位金融中介客户经理的电话。随后,这位客户经理加了徐彬的微信,向他灌输房贷转经营贷的种种“利好”,徐彬动心了。

小心金融中介套路 /《华尔街之狼》剧照

和徐彬见面后,这名金融中介客户经理拿出纸和笔,他给徐彬算了一笔账:以按揭贷款300万元转经营贷为例,原还款方案是等额本息,利率5.14%,还贷30年。这样,月供16362元,总支付利息289万。

300万元按揭贷款转为经营贷后,情况如何?这名客户经理告诉徐彬,以转为10年期的经营贷为例,利率3.65%,还款方式先息后本,月供变成9125元,总支付利息为109.5万元。

“这样,按揭转经营贷后,月供减少7237元,还贷压力大不,且总支付利息也少了179.5万元。”徐彬很震撼,“如果转过来,可以赚一笔。”

“这是被遮蔽了的真相,深入了解后发现,利好绝非如此。”徐彬说。

仅仅从还款计划来分析,按揭贷款还款期限是30年,经营贷只有10年,两者本就不具备可比性。再者,按揭贷款还款计划中,本金和利息一直在还,而经营贷只还利息,到最后一次还款时,需拿出全部本金,压力其实更大。

《安家(电视剧)》剧照

此外,法律风险也不小。

经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品,借款人通过房产抵押等担保方式获得贷款,但贷款资金需用于其企业或个体户的经营需要,不能挪作他用。

吕虹是一家银行个贷部经理,她告诉南风窗,通过经营贷获得贷款资金后,如果没有按合同约定用于生产经营,转而违规进入房地产市场炒房、还房贷等,就会面临被银行起诉的风险,甚至要求一次性偿还本金和利息。

“规定时限还不起的,房子会被拍卖。”吕虹说,在她熟悉的区域,如金XX府、万XXX山、厚XX达等商业小区,都有些业主因违规转经营贷暴雷被拍卖的情况。

“经营贷换房贷”或直接血本无归 /《安家》剧照

“钱房两失”的事例也早就有了。

记者查询的一份今年3月的判决书显示,南方某城市,借款人肖某向银行贷款180万,借款用途为生产经营周转,借款期限60个月。肖某以其房产作为抵押,某公司为连带保证人。

但拿到180万元后,肖某将约定用于生产经营周转的贷款,部分用于偿还房贷。因此遭到银行起诉。判决结果显示,肖某需要清偿借款本金180万元及罚息;在肖某不履行债务时,银行对肖某提供的抵押房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。

隐蔽的“圈套”

除面临巨大法律风险外,房贷转经营贷还需付出不菲代价,这使其“利好”进一步弱化。

“随着利率差扩大,咨询人的很多,但真正把按揭房贷换为经营贷的还很少。”东莞某金融中介经理李璐向南风窗直言,前些年,她购买的房子按揭贷款利率约6%,但她也没有去置换为经营贷。

“风险不低,还不划算。”李璐说,以前面提到的300万元按揭贷款转经营贷为例,如果经营贷到期续贷都成功,贷款总期限也是30年的话,3.65%利率经营贷的总利息是328.5万元,比按揭30年的贷款利息多39.5万元。

房贷转经营贷通常需业主将房产证等资料交给金融中介,中介将材料包装成符合放贷要求后,提交给银行审批,等待银行批复可贷金额。拿到银行批复后,业主可从金融中介获得一笔用以“过桥”的资金。

“过桥”资金将这套原本还欠银行的按揭房款结清,这样,这套房就从按揭状态“赎”出,变成已支付的全款状态。

随后,这套被“赎”出的房子在银行抵押,也获得银行新批复的经营贷贷款金额。这些金额,除部分用于偿还早前“赎”楼所需“过桥”资金外,剩下归业主使用。

这样,通过“借新还旧”,业主再次还贷时,可享受到新批复的经营贷低利率。

巨大利差背后往往隐藏着极大风险 /《月刊家》剧照

当下,各银行经营贷年化利率普遍低于4%,但个人按揭房贷利率普遍在5%至6%。这样的利率差固然诱人,但除前述提及的风险外,付出的代价也很大。

房贷转经营贷,业主需付出的成本是:给金融中介支付贷款总额每天约万分之八“过桥服务费”。李璐说,从提交资料到银行审批下来、获得借款资金,通常需要3个星期到1个半月不等。

按此比例,以贷款300万元计,业主需缴纳转贷的“过桥服务费”为50400元至108000元不等。此外,还有金融中介自立的其他服务费。

“每个客户资质不一样,收费标准也不一样,甚至每个中介的收费也不一样。”李璐说,有客户不符合经营贷放贷条件,比如没有营业执照、没有实际经营或相应银行流水,金融中介需要帮助他们“过一个”营业执照、完善相关手续,因此也要加收相应服务费。

客户的资质不一样,服务收费的标准也不一样 /《心居》剧照

“过照”是行业潜规则,很多金融中介或税票机构平时会“养”一批没有实际经营的空壳公司,平时保证注入银行流水。

比如银行就要求申请经营贷的,需持一年以上的营业执照。中介或税票机构就将这些空壳公司过户给当下需要经营贷的客户,使借款人成为法定代表人,满足经营贷申请人拥有公司或个体户的前提条件。

一系列包装后,金融中介帮忙转为经营贷所收取的总的居间服务费,多以贷款金额4%至5%不等收取。

以贷款300万元为例,居间服务费高达12万元至15万元不等。这样,“利差”带来的收益,看似很美好,但实际落袋的“利好”也没多少。

从心动到放弃

和按揭贷款可做到20年至30年不等的期限相比,经营贷年限通常为1年、3年、5年、10年、15年。

经营贷到期后,如先前的银行网点不再放贷,也可到同一银行的其他网点或其他银行申请新的经营贷,一般银行也会续贷,前提是要保持较好的征信。

“好的客户,工行的经营贷可做到15年,但多数银行经营贷的放贷期限就3年或5年。”吕虹说,以经营贷之名获取贷款并用于还房贷等行为,毕竟属骗取贷款的行为,因违法违规操作,也面临被银行突然抽贷等情况,这样客户一下子就会陷入困境。

《都挺好》剧照

吕虹的一个客户,因在银行的征信被标上“关注”,银行就收回了贷款,不再放贷。

“最后他房子被拍,厂子也倒了。”吕虹说,一旦征信被标上“关注”,也意味这个人在任何一家银行都不可能再贷到款了。

即便可以续贷,但转经营贷后,每3年或5年到期就通过金融中介协助获得续贷,每次也会产生新的居间服务费。对业主来说,这也是一笔不小的成本,无形中也弱化低利率带来的“好处”。

“如果以还房贷为目的而转贷,就不划算了。”李璐直言,即便居间服务费低至3%,但银行客户经理会将其在理财、保险等方面的任务分摊到这笔新贷业务批复中,让客户购买一定理财或保险产品。

和按揭贷款还贷模式不一样,经营贷是“先息后本”。

所谓“先息后本”,就是在还贷期限到来前,每月只需还利息,不需还本金,本金在贷款最后到期时,才一次性归还。

“先息后本”有利于中小企业和个体户在经营中所需的流动资金,确保其所贷的金额可在一定时间内,很大程度地获得较大的支配权。

《大空头》剧照

不过,经营贷通常每年“过一次本”,如果是5年或10年期的经营贷,通常每2年或3年“过一次本”。

“过本”是借款人每年(或每2年、每3年)一次性将借款本金注入还贷的银行卡内,以向银行证明自身的还款能力,银行验资后才再度放款。

如到期没有“过本”能力,借款人通过中介等寻找“过桥”资金,这也需再度支付“过桥服务费”。对借款人来说,这也是不小的压力。

一个常常被忽视的真相是,借款人如将房贷转为经营贷,尽管获得较低贷款利率,但先息后本的还款方式也意味着,其在还款过程中,贷款本金一直不变,所以即便是低利率,但在同样借款期内,总支付的利息不会变少。

相反,按揭的利率尽管相对较高,但无论是等额本息还是等额本金的还款方式,月供都是利息和本金一起还,这样,借款本金就越还越少,随着本金逐年减少,总支付的利息也不见得就比经营贷高很多,甚至出现比经营贷还少的情况。

以十年期为例,同样贷款350万元,经营贷和按揭贷款的优劣一目了然。

以经营贷3.65%利率计,十年总利息是127.75万元,先息后本月供是10645.8元,十年后到期后,还款总额是477.75万元。

350万元的按揭贷款,利率5.14%计,通过房贷计算器计算可知,等额本息月供37362.9元,十年需支付的总利息98.35万元,还款总额为448.35万元。

由此可见,同为十年期,低利率的经营贷总利息反而多出近30万元。

低利率比高利率更划算——这个结论成立的前提是,相互比较的两者,其他条件是恒定的。当其他主要因素不恒定时,冒险通过经营贷偿还房贷还存在诸多风险,所谓的“利好”也进一步弱化。

“一旦出了意外,我能否在短期内连本带利全部还完?”徐彬说,他决定断掉房贷转经营贷的念想。

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