多伦多后巷屋日趋流行 成本不菲最高70万元
加拿大现在有越来越多的业主在自家后院建造第二套房屋。这些建筑有很多名字,取决于它们所在的城市:如祖母公寓(granny flat)、后巷屋(laneway home)、后院套房(backyard suite)或附属住宅单元。
多伦多市早在2018年夏天就通过了规例,允许建造后巷屋。在埃德蒙顿,它们被称为花园房(garden suites),2017年通过了类似的规例。
据《环球邮报》记者Andrea Yu报道,多伦多居民Chauncey Birch对城市的智能密集化和现有土地的再利用感兴趣。他于2018年11月在多伦多Cabbagetown附近寻找一套待装修屋,准备购买、翻新,然后出租出去。
他偶然发现一套旧的四卧三卫复式屋,坐落在63米深的地块上。在与负责监督装修的建筑师交谈后,他意识到自己可以在这里建一套后巷屋。
他说:“在考察了物业的大小、它与巷道的位置以及在该空间中设置后巷屋的可能性后,建筑师告诉我们已经满足了初步参数。”
他选择建造一个三卧三卫的房子,带一个地下室和一个车库,希望吸引一个家庭成为租户。
Birch说:“本质上,就是在现有物业上加建一个小房子。”
Travis Fong是YEGarden Suites的联合创始人,这是一家非营利组织,帮助埃德蒙顿的房主建造后院套房。Fong负责举办研讨会和网络研讨会,并提供咨询。
他说,自2017年该组织成立以来,人们的兴趣稳步上升。2019年,埃德蒙顿市颁发了70个花园套房许可证。这一数字在2020年增加到92人,2021年增加到124人。
Fong解释说:“在已建成的套房中,有一半左右是打算出租的。”另一半是为年迈的父母建造的,或者是想离孩子近一些。我们遇到过很多有身体或精神残疾的孩子的家庭。他们可以独立,但确实需要额外的支持。”
成本不菲 融资难
Fong说,对于那些打算建花园套房的人来说,建造过程和新建筑的融资是常见的障碍。
“这可能是一个相当昂贵的开发项目,”估计埃德蒙顿的建设成本在20万元到40万元之间。在卡尔加里,这个价格可以达到60万元或更高。
在多伦多,后巷屋的起价约为40万元,最高可达70万元,这是Birch建造那套三层后巷屋的费用。
为了建后巷屋,Birch从一家私人贷款机构的贷款增加了20%,贷款用于完成主屋的翻修和后巷屋建设。他现在以每月5500元的价格出租了后巷屋,但严格意义上并不是为了这笔收入。
Birch相信,一旦他准备好出售这处房产,会看到更大的收益。“也许在出售的时候,投资回报可能会大得多,让你可以更积极地攀登房地产阶梯。”
Linda Hayes是埃德蒙顿和Belize的一名特许会计师,2017年她在一处投资物业上建造了她的第一个花园房。此后,她在该市建造了5间。
Hayes的所有花园套房都是全新住宅项目的一部分,所以她能够获得常规抵押贷款。她说:“你也可以用你目前房子通过HELOC来支付,”她指的是房屋净值信贷额度。
对于那些购买房屋建造后巷屋套房的人来说,另一种选择是获得“购买加改善”抵押贷款。
值得注意的是,如果建后院套房,增加一个花园套房会增加你的房产价值,因此会增加你的税收。不过,地税和其他一些成本可以抵消租金收入,申请税收减免。
Hayes解释说:“对于出租房产,你可以扣除与出租套房相关的费用。额外的地税、水电费、HELOC的利息、广告和维修等项目都是扣除的例子。”
2023年新的联邦税收抵免也为花园住宅建筑的部分家庭成员提供了减免。多代住宅装修税收抵免提供15%的可退还税收抵免,支持有私人入口、厨房和浴室的第二套单位的装修费用,最高可达5万元。Hayes说:“要符合资格,入住单位的居民必须是老年人或残疾成年人的家庭成员。”
她还指出了GST/HST新住宅租赁物业退税,该退税退还支付的部分GST。Hayes说:“这方面的规定很复杂,所以最好和会计师合作。”
condo 每月的管理费不菲吧……