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在房产买卖这件事上 曹德旺所言不虚

就住房本身而言,我们首取其居住功能,但在市场发展过程中,由于需求和权力资金寻租双重叠加,使房子成了不折不扣的金融产品。以至于我们经常可以听到身边的人说,某某有好几套房子,甚至几十套房。

中国央行曾发布过一份报告,96%的家庭已有城市住房,有2套、3套及以上的家庭占比为41.5%,如果平均到家庭的话,每户都有1.5套。大家知道的,由于还有不少人没有城市住房,所以这一数据,也从侧面印证了有很多人有2套或以上房产。

面对房地产市场上出现的诸多不正常现象,慈善大家曹德旺不止一次谈及如何做房地产,以及对未来房产市场的看法。比如,他曾说,房地产应该让懂的人去做,做的太大,害人害己。实际上他的提示已经应验,这两年诸多千亿房企暴雷,就是过度扩张所致,不仅企业发展举步维艰,而且还搞了那么多烂尾楼,让购房者和国家蒙受损失。

当然,很多人更关心的是他对未来房产趋势的判断。曹德旺曾说,未来房子可能卖不掉也租不出去,他还劝他的亲戚把多余的房子卖掉。在谈到未来房地产市场时,曹德旺说老百姓买了很多房子,有钱人都是好多套房子,买不起的更加买不起,以后就是有钱人卖给有钱人的击鼓传花游戏。

从曹德旺的以上的预言来看,可以总结为两点,一是房子是有钱人卖给有钱人,二是很多房子将租不出去也卖不掉。现在看来,曹德旺的一些预言不仅有道理,而且已在逐步应验,我们从中可以读出那些启示呢?

先说说整体市场。这两年的楼市大家都看到了,市场很是萎靡。很多人觉得,自2021年下半年市场开始遇冷后,能在2022年翻个身,但现实则更为残酷。数据显示,2022年全国商品房销售面积下降了26%,而销售额更是下降了28%,价格比销售面积降的更多,说白了,即便降价仍旧不好卖,直到现在,诸多的救市政策放出仍旧看不到回暖的苗头,据央行的调查数据显示,未来3个月有购房意向的占比更是创6年新低。

有人把楼市的不举归咎为疫情三年。真这么简单吗?其实,主要还是我们自身的需求端出了问题,如果没有房子,你可能会为结婚、子女上学买房,但如果你已经有房子了,哪还有那么大的紧迫性呢?即便有改善需求,但当你看到市场萎靡,你还想着这是不是高点,即使要买,也要等到谷底。说穿了,购房没那么着急。之所以如此,我们可以从曹德旺正在逐步验证的预言中寻找到答案,中国未来有“两套房”家庭,将面对2个结局。

1、便宜房子租不出去也卖不掉

所谓便宜房子,不仅仅是价格低,还有背后的深层次原因,主要包括三类:一类是像鸡西、鹤岗等人口产业净流出的城镇,根据某财经媒体不完全统计,这些地方的房子几万一套,不仅存在于东北、西北,安徽、云南等地也有,起码有20多个这样的城市,有一种蔓延趋势。根据某智库的统计,中国每10个城市都有这样的1座收缩型城市,而且随着时间推移,收缩型城市占比还在扩大,可能达到2个、3个甚至更多,他们主要就在部分三线、四五六线城市中。这些地方的房子如此便宜,卖都卖不出去,哪里还有人租呢?

二类是地铁、产业、旅游等等小镇。现在很多开发商,觉得在城区拿地价格高,就在离城市大几十公里,上百公里的地方开发房地产,这些往往作为地方的招商引资项目,地价非常便宜,甚至不要钱,盖出来的房子相比城区的价格便宜很多,这类房子的周边基本没什么配套,更没什么就业,买在那里偶尔住一下可以,要找接盘者几乎不可能,总不能让地缘人接手你的房子吧,人家农村的房子想怎么盖就怎么盖,价格还比你便宜很多,你的房子卖给谁、租给谁?

三是竞争中落败的城市。城市化率正在朝70%迈进,说白了,注入城市的人口越来越少,所以,这两年有上百座城市纷纷出台引人政策,很多城市几乎都是零门槛落户,只要你愿意来都支持。毫无疑问,2022年的人口负增长数据出来后,与之对应的2022年13省自然增长率为负,包括江苏、天津等省市自然增长率首次转负,都会加剧城市之间的抢人大战,在这个过程中,没有产业经济科教等优势的城市势必落败,不仅吸引不来人口,原本的人才也会逐步流出,导致购房者和租客双双流失,随着房子的租售比越来越低,房子保值变现都将越来越不容易。

2、贵房子是有钱人卖给有钱人

有机构统计了一份二手房挂牌量超10万的城市数据,杭州以22万套高居榜首,重庆、天津、成都、苏州超过15万套,沈阳、南京超13万套,西安、广州、哈尔滨等城市也超过了10万套,且还有进一步增加的趋势。这其中不乏一些楼市热点、经济发达的城市,为什么他们的二手房挂牌量会这么大?

实际上,每座城市挂出来的大部分二手房,在一再降价的前提下成交周期也都非常长,主要跟房源本身有关系,以南京为例,如果按照房龄、户型、小区环境、价格等条件筛选,大部分房子均是老旧房、拆迁安置房,户型严重过时。说白了,有钱人不会买这样的房子,没多少钱的刚需大多宁愿买新房,即便要买二手房也是非常挑剔,他们还会考虑未来的转手便利程度,毕竟这样的房子只能是个过渡。

但,好房子就不一样了。根据CRIC中房、链家发布的2022年豪宅数据显示,成交价1000万以上的房子,北、上、深、杭、广、南、厦、东(莞)、苏、武前十座城市成交量为4.2万套,成交价3000万以上的房子为2244套,成交价5000万以上的房子为383套。这些房子要么“逆市”上扬,要么是待价而沽,一直是有钱人的心头好。

从以上趋势看,品质好房与便宜的差房子在未来将越来越分化。“中国最不缺的是房子,最缺的也是房子”,“不缺”的意思是普通的房子已经饱和,租不上价也不好变现;“缺”的意思是品质好房,只要经济向前发展,对美好居住的需求就会一直存在。这也启示我们,在人口负增长、老龄化的大趋势下,房子这玩意,确实是“宜精不宜多”,这一点,大家一定要看透。

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