金字招牌变“鬼城” 中国模式不灵了

在马来西亚半岛的最南端，一幢幢高楼大厦俯瞰着大海，里面的豪华公寓可以容纳数以万计的人居住。最近爆雷的中国房地产巨头碧桂园(Country Garden)在将近十年前开始建设这块飞地，但如今这里几乎完全空置。

现在有些人对这个项目很感兴趣：碧桂园的国际债权人。

这个耗资1,000亿美元打造的项目被称作 “森林城市”(Forest City)，本该是碧桂园在海外的一块金字招牌，现在却由于开发商爆出财务困境而被债权人盯上。

“森林城市”是碧桂园在海外最有价值的资产。纽约律师事务所Kobre & Kim的合伙人韩星(John Han)说，如果碧桂园最终违约，这个未完工的大项目有望帮助债权人收回约15亿美元。

宛如鬼城的“森林城市”也迫使人们直视导致中国房地产行业盛极而衰的几个核心问题：过度杠杆，过度开发，还有一连串的霉运。“森林城市”是碧桂园战略的一个缩影：在潜力大且地价低的地方开发巨型项目。正是这种战略在中国楼市的繁荣时期推动了碧桂园的增长。

“他们的思维定式就是只要拿地成本低，风险就基本不大，”房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)亚太区研究部主管李敏雯(Christine Li)说。“他们是想在海外复制中国的成功模式。”

马来西亚“森林城市”项目现在完成了15%，四个岛屿中只有一个建成。图片来源：ORE HUIYING FOR THE WALL STREET JOURNAL

但销售放缓和债务增加却让碧桂园内外交困。今年8月初，碧桂园未能按时支付两笔美元债利息。上周，碧桂园在30天宽限期结束前支付了利息，勉强躲过违约，但这次险情却让外界产生疑虑：中国最后一个幸存的房地产巨头会不会重蹈两年来违约的几十家开发商的覆辙？今年年初以来，碧桂园香港上市股票市值已缩水一半以上，投资者都在为即将到来震荡做准备。

“森林城市”数千套空置公寓大多空置，该房地产开发项目最初旨在吸引中国有钱人。图片来源：ORE HUIYING FOR THE WALL STREET JOURNAL

韩星说，如果碧桂园拖欠国际债务，债权人很可能要控制碧桂园位于中国境外的资产。他说，由于中国法律制度的某些特点，国际债权人通常很难控制企业在中国大陆注册的资产和附属公司。

房地产行业一度是驱动中国经济增长的主要引擎，伴随着开发商大量举债和大兴土木，中国房地产行业繁荣了几十年。此后，中国政府收紧了针对开发商的贷款限制，试图遏制投机行为。2021年底，曾为中国最大的开发商之一的中国恒大集团(China Evergrande Group)发生国际债务违约。2022年，另一家中国重要开发商融创中国Sunac China)也发生违约。由于楼盘停工，一些购房者拒绝还房贷。新冠疫情期间的经济压力也加剧了楼市滑坡。

今年伊始，房地产行业随着销售回暖而一度呈现出复苏景象，但随之又陷入另一个低谷。碧桂园的财务压力可能会让更多投资者望而却步。

从“森林城市”项目可以窥见碧桂园当初是何等自信。直到最近，碧桂园还被认为是中国最谨慎和稳健的开发商之一。碧桂园在马来西亚南部柔佛州打造的“森林城市”过去是一片原始丛林，与新加坡仅隔几英里。碧桂园的规划是填海打造四个岛屿，许诺建成后以更低廉的价格成为仅20分钟车程外的商业中心的替代方案。

“森林城市”位于马来西亚南部柔佛州，过去是一片原始丛林，与新加坡仅隔几英里。图片来源：ORE HUIYING FOR THE WALL STREET JOURNAL

“森林城市”其中几百套住宅已在当地房产网站上挂牌转售和出租。图片来源：ORE HUIYING FOR THE WALL STREET JOURNAL

碧桂园通过其当地合资公司碧桂园太平洋景(Country Garden Pacificview)持有“森林城市”项目的 六成股份，其余股份由一家名为Esplanade Danga 88的实体所持有，后者是一家马来西亚非上市公司，由柔佛州一个政府部门和该州苏丹苏丹伊布拉欣·依斯迈(Sultan Ibrahim Iskandar)拥有。“森林城市”项目2015年破土动工，迅速建成了数十座塔楼和位于附近的一个高尔夫度假村。碧桂园在2016年年报中将这一项目称为“长期战略性项目”。

李敏雯说：“这个项目当时前景很好，一切都很乐观。”

从那时候起，“森林城市”就被称作“鬼城”，这种说法通常用于形容中国各地雄心勃勃兴建的但最终未能完工的大型开发项目。碧桂园太平洋景并不接受这一绰号，称超过80%的住宅已经售出。但其中大部分似乎是投资性购房，无人居住，而且其中几百套住宅已在当地房产网站上挂牌转售和出租。

而据网站交易记录显示，这些住宅的价值近年来大幅下滑。昔日卖到每平方英尺280美元的一居室公寓现在只卖116美元左右。

“森林城市”项目现在完成了15%，四个岛屿中只有一个建成。碧桂园太平洋景表示：“公司仍看好以房地产为核心业务的人工岛开发项目”，并表示开发商们仍致力于完成已经批准的占地7,000多英亩，可容纳70万人的总体规划。该公司表示无法对碧桂园整体财务前景发表评论。

该项目的核心建筑是一座45层高的综合大楼，按照规划将容纳写字楼、服务式公寓和购物中心。附近一条名为“商业街”的海滨长廊的生意还没有起色，除了几家免税店、一家日本餐厅和一家卡拉OK厅外，大部分地方仍然空空荡荡。几步之外就是一片可以俯瞰海峡对岸新加坡的海滩，不过海滩上人迹寥寥，挂了一些警告不要下水的告示牌，因为水里有鳄鱼。

俯瞰海峡对岸新加坡的海滩上没有游客，而“森林城市”附近几乎被废弃的街道上，路上的人大多是园艺师和四处转悠的保安。图片来源：ORE HUIYING FOR THE WALL STREET JOURNAL

刚开始时，“森林城市”在目标客户群体中销售火爆，这些客户往往是希望购买第二套寓所或炒作楼盘的中国有钱人。这种热闹景象随着2016年中国实施资本管制并限制海外支付而告终。2018年，新上台的马来西亚政府对该项目侧重中国买家的做法持批评态度，给该项目带来更多挑战，因为中国投资者担心其所有权和长期签证会受到限制。而2020年的新冠疫情又重创了房地产市场。

碧桂园最终竣工了2.6万套房屋，只有约9,000人居住。从“森林城市”附近几乎被废弃的街道上，数千套空置公寓的空白墙壁历历在目。路上的人大多是园艺师和四处转悠的保安。除了几家餐馆和便利店，每栋大楼的一层大多是空的，窗户上贴着海报，上面写着“更多商家即将入住”。

刚开始时，“森林城市”在目标客户群体中销售火爆，这些客户往往是希望购买第二套寓所或炒作楼盘的中国有钱人。图片来源：ORE HUIYING FOR THE WALL STREET JOURNAL

目前，来“森林城市”水上乐园和精心修剪的花园的游客大多是闲来无事的餐厅员工和一些马来西亚家庭，他们到这里一日游，享用这里的游泳池并在海滩上自拍。最近，“森林城市”还吸引了越来越多来自邻国印尼的游客，还有一些冲着“森林城市”的高尔夫设施而来的韩国买家。

35岁的马来西亚人Mitran Vee说，两年半以前他刚搬进来的时候，他家这栋楼整个楼层只有他一个人住。现在他那个楼层又有一家入住了。他说：“人们开始搬进来了，虽然很慢，但会住进来的。”

碧桂园和马来西亚政府仍对“森林城市”寄予厚望。上个月，马来西亚总理易卜拉欣(Anwar Ibrahim)表示，政府将把森林城市列为金融特区，区内享受低税率，并且容易获得多次入境签证。

在为数不多的入住“森林城市”的居民中，有些人很享受这里的空旷。来自南京的41岁中国公民Vivian Chun说，这里很安静，没噪音。她今年早些时候带着八岁的儿子搬到“森林城市”。现在她的儿子就读于附近一所国际学校，而她在这条路前方几英里外的森林城市高尔夫度假村打发时间。

她说，空旷无人好过人声鼎沸。