房屋供给短缺是一场彻底的谎言？多伦多公寓已经过剩

各级政府都喊房子短缺，然而数据表明根本不是这样的，实际上多伦多不仅不房子短缺，而且还面临公寓过剩。目前的房价下跌不一定全是高利率的问题，也有房屋供应过剩的问题。

小红书网友@Jeremy小何多伦多地产最近发帖说：”长期看人口，中期看土地，短期看政策”是经纪卖房的话术。无数人看好GTA房产的理由，就是未来新移民大量涌入，住房供给短缺，长期看涨。这其实是一场巨大的骗局，多伦多的公寓供给不仅不短缺，而且正在迈向供给过剩的路上。

我们先看供给端，2016年，大多伦多地区全年一共有19800套新公寓交付，有9500套新House交付。而到了2022年，全年共有32000套新公寓交付，房子一共增加了9000套，供给几乎增加了30%，但却只有6300套新house。

也就是说公寓供给在大幅增加，但独立屋在减少。

那需求端，究竟来了多少人？

这里有个误区，经常中介看到新闻，今年几十万新PR创新高，就开始画大饼。实际上每年新移民都有40%是团聚移民跟难民，这一类大部分是不需要买或者买不起房的。真正能买房的也就只有经济类移民，比如技术移民，投资移民这这种。

数据显示，2016年经济类移民共有156000人，2022年有241000人，增加了85000人，其中有25%落地GTA，也就21000人。这其中又有多少人landing就有钱马上买房？即使中国人我觉得也到不了30%，还得考虑不少人是一个家庭一起申请移民 ，（夫妻，一家三口）。但我就勉强算30%来自世界各国的新移民，落地之后都有钱在大多伦多买房。就这样计算，需求端也就增加了6300人，但房屋供给多了9000套房，还不够住吗？

多伦多是整个北美所有城市中，在建condo最多的城市，超过纽约，芝加哥，LA。一共238个公寓项目、90000套单元在建，等这些房子都建好，多少新移民都装下了。

事实上，真正住房短缺的只有low rise，6年过去，新house供给反而少了近3200套。新移民从心底想买的也是house，只是无奈太贵了。同时我们要注意移民来源国的变化，7年前中国与印度移民一样多，现在印度是中国移民的四倍，对于东亚移民，我们有住公寓的文化，ok的。印度人可没有住公寓的习惯，暂时租房没办法，等到了买房时，大部分印度人会选远的low rise。他们一家可能10口人，小公寓根本住不下。

供给过剩，需求端也发生变化，我不看好多伦多的公寓，尤其是新楼盘如雨后春笋 ，投资客占比50%的市中心DT，去年的价格顶点可能未来五年都回不去。所以自住，选择自住属性更高的地区，也许北约克，万锦等是更好的选择。