北京房市：东西海的韭菜，醒醒吧

1

北京豪宅哪里多？

丰台称第二，几乎无人敢称第一。

作为城六区主要的供地大户，丰台新房项目的内卷程度有目共睹，不仅卷，他还喜欢玩高端。

这几年丰台供应了全北京最多的改善型产品和豪宅产品，目前市场上总价1000万起步的在售项目，还有20多个。

随着楼市下行，二手房成交逐渐减弱，作为二手房伴生市场的新房热度更是快速降温，大量项目陷入去化难的窘境。

去化难归去化难，卖地收入可不能断，就在上个月底，丰台又有两宗豪宅地块成功出让了。

地块位于丰台科技园区地铁9号线郭公庄车辆段，两宗地块的起始出让价格合计117亿元，最终合计成交金额高达130.3亿元，整体溢价率11.4%。

其中最让市场惊叹的就是两宗地块的统一销售指导价了，均为9.2万一平，且允许浮动±8%，最高可售单价高达：

10万一平。

要知道同样位于该区域的郭公庄三兄弟(臻御府、春风合院、诺德逸府)当时新房限价6.7万一平。在短短三年时间里，指导价的涨幅高达37%。

而区域内的二手标杆楼盘首开华润城，目前成交均价在8.5万左右，万科华西府、中海九号公馆等次新楼盘的售价6.8-8万不等。

我们都知道官方出台“新房指导价”的初衷是为了稳定房价，防止过热的土地市场传导到楼市，从而导致房价快速上涨。

但这两宗地块明显画风突变，指导价不仅没有起到稳定房价的作用，反而极大抬高了区域售价，有点涨价去库存的意味儿？

这分明不是在指导购房者如何买房，而是在指导开发商如何卖房。

所以，在郭公庄两宗地块成功出让之后，丰台的开发商们那叫一个高兴，各个在售楼盘纷纷发出了祝贺喜报。

2

纵观这几年丰台供应的地块，要么位置偏远又定价偏高；要么动辄均价10万起步，总价千万起步。

新房市场的供需结构极其不平衡，几乎没有多少适合刚改群体的新房项目，存在明显的断档。

哪怕如此，丰台仍就我行我素，像头倔驴一样，在建豪宅的路上一路狂奔，为什么丰台如此热衷建豪宅？

因为不缺高端韭菜。

作为城六区之一，丰台区的行政版图跨度非常大，横跨了北京东西方向，纵至南二环到南六环。

与东西城、海淀和朝阳等八个行政区接壤，在环线交通和地铁配套的加持下，丰台承接了大量跨区改善购买力。

特别是东西城和海淀，高净值人群众多，改善需求非常旺盛，奈何所在区域界面破旧，老破小扎堆，少有居住品质的新房产品。

这致使大量置换需求，为了改善居住环境只能外溢到相距不远的丰台。其中，丰台青塔就是典型的承接海淀购买力外溢的版块。

青塔紧邻海淀五棵松和万寿路等板块，作为海淀早已发展成熟的城区，又有优质教育资源加持，房价自然也不便宜。

区域内带有学区属性的老破小价格基本都要10万多一平，次新二手房如紫金长安，均价已经站稳15万的关卡。

而一街之隔的丰台青塔，目前板块的均价只有5.3万一平，次新房7万多，哪怕是新房售价也就8-8.5万一平。

只要在海淀卖掉一个老破小，就能置换一个小区品质更好、户型更完美的全新商品房，大幅改善居住环境。

简直就是妥妥的降维打击啊，这让很多长期处于高房价区域的海淀客群，对降为打击区域，产生了一种：

他很便宜的错觉。

最近各路大V疯狂推荐的青塔临铁房，主打的卖点不就是“便宜”吗？不仅便宜，和一街之隔的海淀次新相比，足足有六七万的“倒挂”。

偶买噶，买他！

3

所有新房的售价都是按照规划完成之后的价值来定价的，并不是经过购买力反复检验的真实市场价。

只有二手房，才是检验真实市场价的唯一标准。

随着时间推移，不少前几年售卖的新房项目，如今已经相继进入二手房市场，今天就来盘盘他们的价格。

1、青塔的保利和光逸境，2019年开盘时均价10万左右，目前二手房均价10.7万。

2、丰台科技园的泽信公馆，2017年开盘均价7.6万，目前二手房均价8.1万。

3、宋家庄的北京金茂府，2018年开盘均价11-12万，目前二手房均价10万。

4、新宫的天悦壹号和金府大院，2018年开盘均价8万，目前二手房均价8-8.9万。

5、丰台河西的西山甲一号，2018年开盘5.5万左右，目前二手房均价5.8万。

6、亚林西的昆仑域，2018年开盘限价10万，目前二手房均价15.3万。

7、亚林西的中国玺，2018年开盘限价10万，目前二手房均价12.6万。

8、玉泉营的懋源璟岳，2018年开盘均价12.5万左右，目前二手房均价13.9万。

还有很多就不再一一列举了。

我们只是统计了二手房“挂牌均价”，其实不少小区实际的成交价，根本达不到挂牌均价标准。

从数据中就能看出，除了丰台城市界面配套最好的亚林西板块，房价在这几年涨幅可观之外，其余新房只能勉强做到保本。

这个增值力度，在城六区新房里，几乎处于垫底的存在。

虽然东西海到处是年代久远的老破小，但因其具有学区属性，地段优越，也让其具备了非常强的保值增值能力。

北京楼市已经进入分化阶段，在21年初的楼市上行期里，大多数区域只是局部行情，只有东西海，真正做到了全域普涨。

所以，奉劝东西海的置换群体们，丰台确实是个不错的改善区域，除了品质次新房，还有大量的新房产品可供挑选，但千万别对：

明明很贵的项目产生他很便宜的错觉。

其实，单从资产保值增值的角度来说， 丰台大多数新房的价值，可能还不如东西海的老破小。

丰台新房售价偏贵，很大的原因是北京土地价格仍是以环线来作为定价标准，也因为南三不如北五。